東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産活用の手段としてPPP（public private partnership)が脚光を浴びて来ております。

 

PPPとは官民協力事業を意味しており自治体や法人が所有している土地等の不動産を有効活用する手法の一つです。

 

自治体と民間が隣り合わせの土地を所有している場合や、等価交換等で土地の交換をした後に不動産開発までのスキーム等を検討するケースが多い様です。

 

例としては大手法人や市町村の遊休土地（福利厚生施設等）を民間のスポーツ運営者に委託して活用してもらう等があります。

 

現在弊社では相談段階でその様な話が来ており運営者等と詰めております。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

不動産投資において入居者から賃料をもらう以外に様々な収益発生の機会があります。その内の一つが看板による広告収入です。

 

ただ、日本のバブル期には相当看板の価値も高く収益性が高かった様ですが、現在ではかなり低下しております。

 

相当好立地でないと高い収益は得られません。

 

駅で言えばターミナル駅（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅等）から見える位置の看板であり、高速道路ではスピードを緩めるカーブの先にある看板であります。国道等の幹線道路沿いも看板効果はあります。

 

ただ、費用対効果でみるとインターネット広告が隆盛ではあります。

 

ちなみに弊社の第一京浜沿いの看板をご紹介します。夕方になるとそこそこ目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

収益不動産等の投資物件のローンにおいての注意点の一つは金融機関に対して「正しいアクセス」をするという事です。

 

「正しいアクセス」とは銀行の内部の状態をある程度把握しつつ、適切なアクセスポイントにアクセスすることです。適切な所に行かないとローンが全く出ません。玉の出ないパチンコ台の前に座っている様に時間だけ浪費します。

 

では正しくないアクセスとはどんな先でしょう。

 

 

１．異動が間近の担当者や支店長のいる支店

 

 

２．売上目標を既に達成している支店

 

 

３．支店の決済権者が保守的な支店

 

 

４．融資でのトラブル等に以前巻き込まれている支店

 

等などです。

 

 

 

丁度今の時期等は3月末の決算に向かっている時期なので、間違った先に行くととんでも無い事になります。

 

 

銀行員のメンタリティーから言えば目標を達成していたら、『これ以上今年度やったら来年度のノルマが上がるから、3月末までは押さえておこう』と思います。

 

 

一方、成績がまだ達成されていない支店は『目標を達成しないと査定に響くから、3月末までに何としてもやろう』と思います。

 

同じ銀行の中でも全く別物になります。普段から日々関係していない人からしたら全く知りえない事ですが、それが大きなウェイトを占めています。

 

私達は当然ながらそれらの『色』を見ながら対応しています。

 

by 向井啓和

不動産投資の仲介業務をしていると多くの富裕層の方とお会いしますが、その中で国際的な教育について色々と学ぶところがあります。

 

ソロスファンドのマネージャーだったジムロジャースはこれからは中国語が重要だと言う事で住まいを中国語圏に移して子供に中国語で教育をしているのは有名な話です。

 

それ以外に先日来られた台湾人の方は、日本と台湾の学校の両方に子供を行かせています。例えば、春節の時には日本の学校に通う等、どちらかの学校が長期休暇に入る時には他の公立学校に行かせると言う方法です。

 

（その方は日本に家もあり固定資産税も払っていますので堂々と行かせています。）

 

これはアメリカに住んでいる日本人の家族の方でもやっている方法ですが、アメリカは夏休み期間が3か月と長いですがその期間は日本の祖父母の田舎の公立学校で学ばせる等…

 

富裕層の間では語学の習得はそれ程重要視されていると言う事です。中には更に一歩進んで「ファミリーエクスチェンジ」なる事がされています。

 

ファミリーエクスチェンジは「同じ年代の子供を一時的に交換する」という事を意味します。それぞれ相手の子供を自分の子供と同じ様に自国語で生活させ、教育するという事です。

 

 

by 向井啓和

不動産投資の仲介の仕事をしているとよく思うのですが、高年収＝高貯蓄ではないという事です。

（「金持ち父さん貧乏父さん」にも出てますが・・・）

 

 

何故か不思議な事ではありますが、一般的に良いと思われる一流企業にお勤めの方が貯蓄や資産が驚くほど少ないという事があります。（その逆にマイナーな企業にお勤めの方でも数倍バランスシートが良い人もいます。）

 

 

一流企業で派手な人が多い所では付き合いもあり人と合さざるを得ない所もあるでしょうが、それでは貯蓄や資産の増加は望めません。また、大企業という大船に乗っている事も影響しているかも知れません。

 

 

私が社会人になる時に大富豪の知り合いに良く言われたのは「生活水準を上げ過ぎたら下げられないよ」という事ですが、今でも重みのある言葉です。（上げたら下げなければならない…が、上げなければそのままでも苦にならない。）

 

 

実際海外の富裕層でもバフェット氏をはじめ質素な方が多いですしね。

 

 

高給取りの方は損益計算書（ＰＬ）ベースの生活をしていますが、資産家は損益計算書（ＰＬ）と貸借対照表（ＢＳ：バランスシート）の両方を考慮した生活をされています。

 

 

by 向井啓和

不動産投資にも関係あるニュースをご紹介。何れも埼玉県北部エリアの圏央道が通る辺りの話です。日本での設備投資が盛り上がらないと言う話題ばかりですが地味ながらもこの様な動きが出て来ています。

 

特に埼玉県での動きが活発です。日野自動車の工場用地取得の話は茨城県の話ではありますが、車で移動すればすぐ埼玉県です。

 

 

 

日野自動車工場建設（プレスリリース）茨城県古河市
http://hino.dga.jp/?ref=http%3A%2F%2Fwww.hino-global.com%2Fj%2F&kw=%E5%8F%A4%E6%B2%B3&ie=s&by=js&domain=gjp

 

 

キッコーマン久喜に新工場建設（日経新聞）
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819696E0E5E293948DE0E5E2E3E0E2E3E38698E0E2E2E2

 

 

 

 

日野自動車の場合は圏央道を使って日立港経由で輸送する予定だという事です。

 

因みにみなとアセットでの久喜工業団地（キッコーマンが工場建設すると言われた）の仲介取扱は可能です。ご質問あればご連絡を。物流拠点か生活関連の工場向きではないかと思われます。

 

 

by 向井啓和

 

 

 

港区の住宅街で投資用不動産となる築古狭小アパートが出ました。非常に古く、道路付けもかなり悪いので通常であればあまりお勧め出来ませんが現在もテナントがおりまして家賃収入があり将来のプランも考えられるのでご紹介します。

 

こちらは現在利回り的には9％前後になりますが、かなり狭い物件です。

 

ただ、この辺りでは狭小住宅でも「建て売り」で売れますし、ご自身が将来住んでも良いかもしれません。

 

価格は2500万以下ですので土地付き狭小住宅を将来建てる若しくはレノベーションして住みたい方には面白い物件かも知れません。いずれにしても暫くは家賃を受け取る事が出来ますので住宅購入の総額を抑える事が可能となります。

 

by 向井啓和

 

確定申告が近くなると脱税摘発の記事が目立ちます。（確定申告期を前に抑止的な効果を狙ったものと理解されています。）今日は不動産会社の脱税が摘発されてました。

 

 

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819695E3EBE2E1888DE3EBE2E3E0E2E3E39191E3E2E2E2;at=DGXZZO0195583008122009000000

また、直近で気になる記事が出てました。スイスのプライベートバンクのジュリアスベアの顧客情報が流れているという記事です。

 

日本の富裕層ではなじみが少ないかもしれませんが、老舗のプライベートバンクですので影響は甚大かと思います。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110120-00000058-reu-int

 

以前リヒテンシュタインの銀行から漏れた口座情報で帝京大の元総長の申告漏れが出ましたが同じ流れになるかもしれません。

 

by 向井啓和

ロンドンの不動産開発を行っている先から紹介がありましてご興味あれば同時通訳でロンドン不動産投資のセミナーを行いたいと思います。（1月25日～27日のいずれか）

 

 

 

 

 

長期的に見てポンドが割安（円高）である現状は変わりありませんので外為での収益もターゲットに入れられたら良いのではないかと思います。

 

物件的にはHSBCやその他の金融機関の研修者の受け入れを行う様なサービスアパートメントなので継続的な賃貸ニーズがあります。入居率は比較的安定しているはずです。

 

また、ポンド資産を持っていて外為損をお持ちの方等も直ぐにレートが戻らないという相場観ならば悪くない投資先かと思います。

 

ロンドンは世界ナンバーワンの国際金融都市でありますし、投資利回りは低めですが安定しています。ロンドンオリムピックもあり不動産価格は底打ちしつつあるという状況です。

 

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産投資の下見＆確認で正月以降ＬＡに行って来ましたが、その際本屋を探しましたが一向に見つかりませんでした。

 

日本の感覚で歩いていればその内あるだろうと思ってダウンタウンを相当歩きましたが、ほぼ1日半街歩きするついでに探しましたがありませんでした。（本屋があっても良いような一階の空室は目に付きましたが。）

 

考えられる理由は二つです。

 

１．アマゾン等のネットでの本の販売がアメリカでは主流になってしまった。

 

２．キンドルやアイパッド等の電子書籍が日本より一足先に普及している。

 

世界の流行を引張っているアメリカ西海岸がこういう状態である所を見ると今後数年後には日本でも書店が消えるのでは無いかと思われます。書店がテナントに入っている様なビルのオーナーは心配した方が良いかも…

 

ちなみにＬＡの空港でようやく本が買えました…

 

 

by 向井啓和