東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

東京都文京区で任意売却物件が出ました。

 

 

簡単にご説明すると複数の地下鉄メトロの駅から徒歩数分の便利な立地で大学等が近い所になります。地下一階付きの一棟物ビルです。エレベーターが無く階段での上り下りになりますが建物の広さがありますので広さが必要な方には悪くないかと思います。

 

 

地下一階は楽器の演奏など出来るスタジオとして貸せるかなという感じの所です。（以前は飲食店だったそうです。当時はこの一階だけで建物のローンを返済したそうです。）

 

 

１階、２階はそれほど家賃は取れなくても事務所としての賃貸ニーズはありそうです。

 

 

但し、完全な空ビルなので自社ビルとして利用したい人向けかもしれません。ゲストハウスにコンバージョン掛けても良いかもしれません。

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by 向井啓和

 

 

 

 

東京都港区南青山2丁目でSOHOの賃貸物件が出ましたのでご案内です。普段は不動産投資のみこちらのブログで取り上げておりますが、好立地でSOHOに適した物件ですので賃貸の方にご紹介します。

 

 

駅は東京メトロの南青山一丁目駅から2，3分ですし、東京メトロの赤坂見附駅等も利用出来て非常に便利なところです。賃貸と言っても分譲仕様でありまして見た通りの感じです。

 

 

表参道や外苑前や乃木坂や六本木も徒歩圏内ですし、SOHOオフィスをやるには最適な場所かと思います。

 

 

デザイナー、弁護士税理士等士業の方、IT関係、ファッション関係等などの独立して事業を始める事務所としては最適かと思います。

 

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by 向井啓和

 

 

不動産投資では積算の出る物件でのフルローン投資が人気ではありますが、「積算が出る≒土地が広い」というケースが多いと思います。

 

 

ただ、見逃せないのが土地が広い物件と言うのは管理する面積も広いという事を意味しますので意外と大変です。グロス利回りとネット利回りの差が大きくなってしまうケースも散見されます。不動産投資で失敗しない為にもこの辺の事も気にする必要があります。

 

 

例えばですが、こちらの物件は積算価格と売却価格の差が１億近く開いておりましたが、夏になるとこんな感じに周りが茂ってきます。日当たりが良い丘陵に建てられた物件なので居住用物件としてのメリットは多々ありますが、管理面では樹木の伐採や下草の処理等で余分なコストが掛ります。

 

 

樹木の枝打や下草処理で軽く５０万は掛ると言う事ですので自然の力は甘くみれません。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

 

以前千葉県の一棟売りマンション（信託受益権のファンド物件）を見て来た際の写真です。

 

 

地面に亀裂が入っています。他にもいくつか問題点がありましたが、特にお客様はこの辺りの事を気にされていました。土木関係の業者にチェックしてもらい、実際弊社も見てきましたがクラックからの水の流入がU字溝周りの土砂を削ったのが原因かと思います。

 

 

U字溝のクラック自体を埋める事でアスファルト部分の陥没は収まるでしょうし問題は無いと判断しました。（修繕可能）

 

 

ただ、個人の方はそういったところで萎えてしまうんですね…

 

 

キュウリは曲がった物がおいしい、リンゴも最後まで葉を落とさない方がおいしい（表面が完全に赤くならずに葉のあと日陰になり白く残るそうですが、糖分が高くなりおいしくなるそうです。）と言いますが本質が分かってくると逆に良さが分かるのですがね…

 

 

不動産投資には観察力と洞察力があるといいですね。（改善可能か改善不可能かの見極めが出来ると良いですね。）

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

本日サービサー預りの任意売却物件の話が来ましたので早速見てきました。物件は築10年と築浅のRC一棟物のマンションになりますので何人か該当する人にご紹介という感じかなと思っています。不動産投資の初心者にも投資出来る物件かと思います。

 

 

山手線の駅からも遠くありませんし、住環境自体は非常に良いというわけではありませんが「まあここなら住むよね」と言った立地になります。

 

 

新しい一棟売りマンションをお探しの方にはぴったりかなという所です。

 

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by 向井啓和

明日はほぼフルローンでの物件の決済日となります。地域金融機関からの借入ではありますが95％のローン額となりました。金利は高めで、共同担保の提供が条件ではありましたが融資債権の保全さえ出来れば融資は全く問題ないという事の一つの現れです。

 

 

物件をある程度継続的に購入されるつもりの方は購入物件が次の物件購入にどの様な影響を与えるか考える必要があります。

 

また、今回は共同担保を提供する為に一部期限前返済をしました。金利の低い所にあった小さめの借入の半分を期限前返済をして、金利の高い大きい借入の為に担保の提供となりました。

 

 

通常の考えでは経済合理性が無い（金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をする）行動に見えますが、現在の様なまだ投資収益の高い時期でキャッシュフローが回るという確信があれば悪くない選択です。

 

 

「金利の高い借入を返済し、金利の低い借入をして物件を購入する」という他の誰もが浮かぶアドバイスの逆を「今は」行っても良いのではないかと思います。

 

 

現在は金利が若干高くても「金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をして物件を購入する」という行動が実は合理的であるというのは暫くすれば分かる事かと思います。

 

 

また、お客様で見ていてもったいないなと思うのが銀行を「荒らし過ぎる」方です。

 

 

銀行を荒らし過ぎるとは、金利の安い所安い所と借換をして行くのは住宅の様に一軒だけの購入の際には良いのですが、いずれ多少金利が高くてもチャンスなので買いたいなと思った時に荒らした銀行から相手にされなくなる現象をしめします。

 

 

銀行マンとしてはせっかく融資審査を通したのに日和見的に移られたんでは信頼関係が構築できないですよね。

 

 

不動産投資をされる方は事業者・経営者の目を持って継続的な関係を維持すべき金融機関とは細くても関係を維持すべきかと思います。そうすると多少金利が高くても、非常に良い投資案件が出た時に対処してくれるかも知れません。

 

不動産投資とアパートマンションローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

日本の不動産投資の市場等にも間接的に影響を与える海外の不動産市場ですが、今後要チェックが必要かと思います。特にヨーロッパが今まで目立っていませんでしたが今後は破たん等の動きが出てくるかと思います。実際に昨日1件ありました。

 

 

ブルムバーグニュースの抜粋訳
「昨日ロンドンで１社イギリスのサイモンハラビ氏（Simon Halabi）の不動産会社が約２０００億前後の負債でロンドンの９つのオフィスビルで構成されている資産担保債券がその物件価値の50%近い下落で破たんしました。

 

その中にはJPMorgan Chase & Co.が入居しているオフィスビルも含まれています。現在物件価値が債券の残債を下回っているとの見立てがローンの管理者であるハットフィールドフィリップスのコメントで明らかになりました。

 

 

そのビルは929ミリオンポンドと6月8日現在では評価されましたが、2006年の10月には1．83ビリオンポンドだったとローンの管理者は指摘しています。
ハラビ氏は2006年にビルを担保に資金調達しましたが、その債務が組み込まれた債券はこの10月に償還期限となります。ブルムバーグのデータによるとイギリスで今年償還を迎える債券で最大規模となります。・・・」

 

 

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=au9kxl_370iw

 

 

今後は、2006年、2007年等の高い所で買っている不動産の出口時期が今年や来年に来ますので同じ様な動きが見られると思います。イギリスを含めたヨーロッパは特に東欧向けなどの案件が焦げ付く可能性が指摘出来ると思います。

 

 

また、イギリス等のヨーロッパではバルーンタイプの資金調達をしている個人の一般投資家が多くその辺りの人々が持ちこたえられるかという懸念が持たれます。

 

 

*バルーンタイプの資金調達は短期で利払いのみをする借入で、短期間（1年～3年）で借換、借換を継続する資金調達手法になっています。価値が下落すればローンが出なくなり借換が出来ずに破たんという可能性があります。

 

また、アメリカのサブプライムはニュースにならなくなってきていますが、今後はオルトAやジャンボと言われる借入の借換時期が来ます。現在アメリカの長期金利は政府による資金調達が大きく財政懸念がある為に大幅に上昇しております。

 

 

普通はこれらのオルトA等の設定金利は長期金利等との比較で決定されるでしょうから、これからサブプライムの第二ラウンドがどこかのタイミングで始まる可能性があります。

 

 

先進国中最も早く景気底打ち宣言をした日本ですが、「蚊にさされた程度」が「100年に一度の危機」に認識が変わったのと同じように成らないと良いと思いますが・・・・

 

グローバルな視点での不動産投資http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

弊社みなとアセットマネジメント株式会社は港区高輪に位置しておりますが、最寄駅は品川駅になります。品川駅近隣は今後かなり面白くなりそうです。不動産投資でも注目したら良いかと思っています。

 

 

まず一点目ですが、リニアモーターカーの発着所になるそうです。東京名古屋間ですが。東京駅や新宿駅は一杯いっぱいでライン増設難しい様です。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090618-00000050-zdn_mkt-bus_all

 

 

また、品川駅近隣には最近空になった国会議員宿舎やパシフィックホテル（建て直しを検討）、京浜ホテル（リーマン問題でテレビで大々的に取り上げられたホテル）があり、海側にもまだスペースは十分確保されています。

 

 

また、山手線泉岳寺駅設置構想と言うのもあります。（京浜急行とJRの協議事項かと思いますが…）海側の住宅（タワーマンションエリア）がJRの線路で遮断されて山手線の内側に入るルートが確保されていません。その為品川駅か田町駅近辺の線路の下のトンネルを通らなければなりません。

 

 

品川駅と田町駅の間は山手線の駅の中で他の駅間に比べて最も距離が離れているそうです。写真でも分かる通り整備用の線路も多い様で開発の余地がありそうです。関係しそうなエリアは住所的には港区高輪、港区三田、港区芝浦、港区港南、品川区北品川辺りになります。

 

 

by 向井啓和

 

 

トリビアな話題ですが…

東京都港区品川区近辺の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

投資用不動産の営業は若干特殊です。一般の居住用不動産に比べて金額も大きく、物件管理の知識、金融の知識、税務、会計等も一定の理解が無ければ勤まりません。

 

 

また、不動産の売買の割には金融商品の売買の様にリスク・リターンの分析やキャッシュフロー分析もしてあげたりと一般住宅の営業とは異なります。

 

 

一棟物件を購入したら、うまく行って更に2棟、3棟と物件を買い進めるお手伝いをしたりと継続的な取引関係へとつながっていきますが、それは担当者に掛っています。

 

 

そんな中で不動産営業の経験者で投資用不動産をエンド顧客向けに販売する担当者であり、そのリーダーとなる人を一名募集します。信託受益権の売買の経験やファンド会社とのコミュニケーションを取っていた人は有利になります。現在顧客数急増中で案件も増えておりチャンスだと思います。

 

 

但し、「トップセールス」と書いてある通り実務に明るく、現在お勤めの会社で一番出来ると思われる人のみ募集します。（特に今回に限りトップにこだわります。）

 

社長宛にメールなり郵便でご連絡をお待ちしております。

http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

久しぶりに投資用不動産の物件調査で川崎市と目黒区の物件調査に行って来ました。川崎で2棟物件を見て、その後目黒区で何ヵ所か物件周りを見てきました。

 

川崎の方ですが、JR川崎駅の駅前こそはかなり大規模開発が行われて綺麗に成っていますが今回見て来た先は共に厳しいなという印象でした。

 

 

一棟は、駅から近く繁華街の中にあった物件ですがグーグルアースでみると傍にピンク系の店舗があった為どうかなと思ってましたが、やはり管理状態も良くなくお客さんにも勧められないなと思いました。

 

 

 

どうしても周りの雰囲気がそういう感じですとテナントの属性が悪くなって来ます。（退去したと思われる人の荷物が外に玄関の外に出ていました。中は推して知るべし…）

 

もう一棟は京急線の駅から数分の物件でしたが、商店街に面しているのですがこちらは建物の感じはそれ程悪くないのですが、管理状態が悪く更に夕方は車が入れない歩行者天国をやっている立地でした。

 

 

道路が狭く危険であるというのなら分かるのですが人通りがあまりない広い道路を止めているという事でこれも色々ときついかなという感じです。

 

 

車で傍に付けられず、ちょっとの間でも駐車出来ない立地で、近場にも時間貸し駐車場が無い場所です。そうなると建物のメンテナンスや修繕が難しくなります。

 

 

更に大規模修繕等をするとなったら余計な時間や手間やコストが掛ってしまいます。（例えば駐車場から3分歩いて現場となると大工さんのテンションも下がりますし、駐車料金分コストが掛ってきます。割高な修繕費を請求されても仕方ありません。）

 

 

賃貸募集の際も車で案内するとしたら案内のルートに入りづらくなりますよね。

 

 

川崎は収穫なしで終了し、目黒区でお客様のターゲット物件を再確認しました。修繕状態が気になりましたので共用部分の階段の防水状態をみると防水面にひび割れ等も無く3，4年前に修繕をしたと思われる状態でした。

 

これで安心してお勧め出来ると言う物です。

 

目黒通りで行列のお菓子屋を発見しました。「はらドーナッツ」と書かれていますが・・・・今度時間があれば寄ってみたいと思いました。

 

東京の城南エリアの不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和