東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

先日LAに2泊4日で行って来ましたが、その短期間でも街中を歩いてみました。ダウンタウンの中心部を歩いてみて驚いたのですが、やはり新聞市場等で出ている様に商業用施設の空きスペースが非常に目立っておりました。

 

 

“Retail Space Available” というサインがそこらじゅうに出ている状況を見ますと「商業用不動産はこれから更に悪くなる」と言う地元の不動産会社の方の言う事もそのとおりだなという感じです。（ワンブロックに複数の空き店舗がある様なイメージです。）

 

 

日本においても投資用不動産は底を打って小幅に上昇してきていますが、今年の冬が海外要因で何かあると厳しいかなという感を強めました。

 

by 向井啓和

アメリカ（カリフォルニア州等）の不動産を視察して来ました。（2泊3日で）

 

 

幾つかポイントを指摘します。

 

１． カリフォルニア州等の不動産市場は徐々に下げ幅を縮めて来ている。

 

２． 不良債権の処理には最低2年は掛る。（2012年まではどんなに頑張っても差押え物件が残る。）

 

３． 長期の不動産投資にはあまり向かないという印象を受けた。
（理由としては固定資産税が非常に高いという事がある。金額にして日本の3倍～5倍という感じで、 しかも借主の原状回復義務が弱い。）

 

４． アジア系、ヒスパニック系が経済的にパワーを持ち出した。

 

５． ただ、500,000ドル以上の物件の動きが鈍い。

 

何らかの形でアメリカの不動産投資も始めます。

 

by 向井啓和

文京区ワンルームマンション

 

オーナーチェンジの文京区売りマンションが出ました。大学等の教育施設が近くに多くあり研究者やその関連で入居のニーズの高い物件です。

 

 

広めのワンルームマンションなので将来的にもニーズが継続しそうです。ワンルームマンション投資をされるのであればこういう物件は低リスクかと思います。

 

by 向井啓和

 

信託受益権の物件で売り物があるという事で都内某所の物件を見て来ましたが、何故か立地の割には価格が下がるとの事で おかしいなと思ってました。

 

やはり変でした。各部屋にはハトよけが張られており屋上かどこかの部屋でハトを飼っている様な鳩のくつろぎ具合です。

 

ハトのフンも付き放題でした。

 

また、郵便受けには郵便物が溜まっており、入居者のグレードも下がるだろうなという物件でした。

 

ただ、逆に言えばこの問題を解決すれば不動産投資としては化ける可能性もある山手線徒歩圏の好立地マンションでした。

 

by 向井啓和

 

 

マンション建替え規制緩和の記事が本日、日経新聞の一面に出ておりました。
http://www.nikkei.com/access/article/

 

「政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が８日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する。」との内容です。

 

本日はそれでマンション開発業者の株が上昇している様です。

 

さてこの影響ですが、不動産投資には二つの点を指摘出来ます。

 

まず、容積率が上昇して本当にマンションの建て替えが進んで来ると不動産の供給が増加するので、価格下落要因、家賃下落要因になるという事です。

 

今まで100戸のマンションが120戸のマンションに変わるという事であれば20%の供給増になります。よって区分ファミリーマンションの「単純な投資」はますます割に合わなくなってくるかもしれません。

 

一方、新規の不動産投資の視点からみると建替が近いと思われる好立地のボロボロマンションが意外と面白い投資対象になるかもしれません。駅から2，3分の都心物件は築40年オーバーの物も多いですが敢えてそう言った物件が儲かる可能性があると言えます。

 

ボロボロマンションばかり買っている外国人の投資家も居ますが、将来建替え時の増分価値が大きい物件が投資対象としては意外と面白いです。

 

マンション建築が盛んになった初期の物件は一等地に建ちその分価値増加の可能性が高いのです。

 

by 向井啓和

高配当株で業績も比較的好調なＴＡＣ(４３１９）が日経平均が200円も下がってもじり高して来ています。予想配当利回りが5% を超える企業で注目しておりましたがやはり見ている人は見ているという感じです。

 

現在、国内投資でも海外投資でも証券投資をされている方の殆どは含み損をもたれていると思いますが、不動産投資はあまり 変らずと言ったところです。（大きな含み損も含み益も無いというのが現状）

 

 

資産運用の柱に据えるにはあまり価格の変動やキャッシュフローの変動のなさそうな物になるのでしょうか・・・

 

 

そう言った点で投資用不動産と国内債券と高配当好業績株を地道に見つけて行かないといけないのでしょう。

 

by 向井啓和

信託受益権売買におけるADR登録を9月2日付けで行いました。一般の不動産投資ではまだまだ信託受益権の売買は頻繁に行われておりませんが時々ある取引の為の準備です。

 

ADRとは裁判外紛争解決手続きの事を意味します。

 

信託受益権を顧客に販売した際に苦情や紛争が発生した場合にどの仲裁機関を間に入れるかという事を事前に決めておく事が必要となります。

 

証券・金融商品あっせん相談センターと言う先に弊社の場合は登録申請をしました。

先日財務省が底地を持っている物件の売買を行いましたが、今後も借地権付き建物の売買が増えて来るのではないかと思いますので簡単に紹介します。

 

底地権とは土地の所有者が、借地権付建物を借地人に対して建てる事に了解している土地の権利です。

 

土地の評価価値で言えば借地権者が7割で底地権者が3割等が多く、土地からの収入のみを得る事が出来る権利です。投資用不動産の場合には底地権者は毎月数万～10万程度の借地料を得るのみで、借地権者が建物からの収益毎月数10万～数100万を得るという構造になっています。

 

今後高齢化が進んで相続が増加してくると、借地権付き建物の底地の物納が意外と増えてきそうです。私の身の回りでも意外と財務省が底地を持っている物件を買っている人が増えています。

 

財務省が底地権者の物件は一定の基準で財務省が底地を売ってくれるので普通の借地権物件よりも数段扱い易いものとなります。

 

by 向井啓和