東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

神田、岩本町、馬喰町界隈の空ビルを10億位までで探しておられる方がおります。もし、売りビルあればご連絡を。

 

 

 

自社ビル予定です。

 

by 向井啓和

 

 

 

マンション買取業者の様な考え方で取り組んだら面白そうな物件がありましたのでご紹介します。（区分所有マンション）

 

 

 

東京都千代田区の九段下の物件になります。こちらは現在オーナーチェンジで賃貸が付いており、所有者の方は物件の組み換えの為に売却をしたいと考えております。

 

 

 

価格は入居者のいない通常の状態であれば高く売れるのですが、賃借人が付いているのであまり高い値付けはしておりませんし提示価格から多少安くても売却が可能の様です。

 

 

 

立地は抜群に便利で現所有者の方も大手町、丸の内、官庁街等へのアクセスも良く実際に住まれていたものです。お子様が大きくなって来た等の理由から居住地を移されて、賃貸に出されたのがいきさつになります。

 

ではどういった方が買ったら良さそうかと言いますと、タイプ的には2種類に分かれます。

 

 

１． お子様のまだいらっしゃらないご夫婦

 

２． お子様が独立して将来は都心に住みたいとお考えのご夫婦

 

 

等です。部屋の広さがあまりありませんが交通の便の良さが光りますので賃貸ニーズは強いマンションです。

（２LDKの間取り５７㎡）

 

by　向井啓和

相続対策になりそうな不動産所有会社のM&A案件が東京の代表的な繁華街で出ました。現在不動産会社がその法人をM&Aで所有しておりますが、所有している借地権付きのソーシャルビルごと法人を売却するというスキームです。（利回りは10%前後です。）

 

法人のまま売却するメリットは、不動産のキャピタルゲイン等の課税が無い為その分安く売却出来るという点と、借地権の名義書換料等が発生しないという点です。

 

また、相続税対策としてもメリットがありそうではあります。（但し、現状では土地保有特定会社に該当してしまいそうですので、相続時の株式の評価額が高くなる可能性があるので相続専門の税理士等への相談が必要になります。購入後の法人の多少の組み換えが必要なんでしょうか…）

 

 

土地保有特定会社
http://www.nikko.co.jp/corporate/mnr/buyback/buy06.html

 

デメリットとしては、不動産所有法人の隠れ債務等が存在する可能性等になります。

 

by 向井啓和

先日明治大学のグローバルビジネス研究科の不動産投資関連のセミナーに参加してきました。CRE（Corporate Real Estate)と言う事で今後時価会計基準が取りざたされる様になるに従ってホットになって来る話かと思います。

 

プレゼンターはアビームM&Aコンサルティングの社長の岡さん（明治大学グローバルビジネス研究科兼任講師）と落合教授の両名でした。

 

岡さんの方が守秘義務契約があるので話せない中話せる範囲の前向きな話だったのに比して、落合教授のプレゼンはご自身が働いていたタカラ・トミーの遊休不稼働資産を如何に使っているかという切実な話でした。

 

M&Aに関しては現在6月の株主総会後からだいぶ引き合いが増えてきているという状況の様です。M&Aの中で不動産の価値が大きな要素を占めた案件としては村上ファンドに狙われた阪神電鉄やダヴィンチが関係したTOCのTOB等の話が興味深かったです。

 

今後、再度日本の不動産にスポットライトが当たった際には恐らく不動産の含み益があるがそれが評価されていない企業の株価が上昇する可能性を秘めていると思われました。

 

また、タカラ・トミーの工場は他業態へ変換したり、他の法人へ売却したりという流れがあった様です。今後世の中一般で問題になりそうなのが、工場跡地等の遊休不動産の処理ではないかという事でした。

 

不動産の時価評価をする際には本来不動産の資産の部分のみならず、環境破壊等の負の負債の評価も重要になるという状態かと思います。不動産の時価評価と言うのはこういった土壌汚染等の企業にとっては不動産のマイナスの部分にスポットライトを当てる機会になるという事でしょう。

 

 

本日外国人のお客さんから港区の南青山にある住居を売却したいという事で話を聞いてきました。場所柄、外資系企業の重役の方や、弁護士、医師等のプロフェッショナルな仕事をお持ちの方が多く住んでいる所です。

 

建物自体は普通の一戸建てと言った所ですが六本木ヒルズなども見えて眺めはかなり良く屋上ではバーベキューパーティ等をして楽しむ事も出来そうです。

 

不動産投資というには土地値が高すぎるエリアですが、ファミリーがいい環境の下で生活するにはベストなところかと思います。専任をもらう予定ですのでその際にご紹介します。

 

by 向井啓和

先日フルローン融資で投資物件の決済を行ったお客様のリクエストで利回りアップの為のモバイル基地局関係の調査をしています。なかなか各社のカラーが見れて面白いところです。

 

（＊モバイル電波を良くする為にマンションの屋上などにアンテナなどの設備を設置し、その代価としてマンションオーナーが地代や場所代をもらって利回りアップするという戦略です。）

 

やはり資金力のあるドコモが積極的であるという感じで、対応が良いです。反対にソフトバンクは資金力の問題か宣伝やその他にコストを掛けているのかあまり反応は良くありません。

 

 

ソフトバンクの方は地代を払ってまで場所を借りて通信状況を改善したいという感じでは無いと受取りました。ただ、電波状態の悪い所には無料の超小型基地局を設置するというやり方をして改善を図るようです。（一棟物のマンションのオーナーとしては収益はゼロ）

 

NTTドコモはある程度高い所に立地するマンションのオーナーの自薦も受け付けています。弊社でも他の管理会社経由でアクセスする先を得しました。

 

KDDIはその中間という感じです。情報のガードが思いのほか固いです。

 

ただ、いずれにしてもマンションオーナーとしては携帯電波の状況が良い方がテナントの満足度は上げられます。

 

by向井啓和

日本の法人税率の高さと繰越欠損金の損金計上時期の短さが日本経済にとって問題であるとしたセミナーがACCJ（アメリカ商工会議所）でありました。

 

 

（ゲーリーさんがプレゼンしました。（ピーターソン国際経済研究所）Gary Clyde Hufbauer – Peterson Institute for International Economics, Reginald Jones Senior Fellow）

 

 

日本の法人税率が世界的に見て高いという事は他でも指摘されてましたが、彼も外国からの投融資（FDI Foreign Direct Investment)や日本の経済成長へ高税率は悪影響があると指摘しました。また、税率を下げたからと言って必ずしも税額が減少するという議論もミスリーディングであると相関関係等を提示して説明されました。

 

 

 

特に日本の現実的なチョイスとしては法人税率を徐々に引き下げ、同時に繰越欠損金の損金計上時期をアメリカ並みに延ばせばよいのでは無いかとの事です。。

 

 

 

日本は繰越欠損金を7年まで持ちこめますが、アメリカは20年まで持ち越せてベンチャービジネスのスタートアップ等には有利な環境であるという指摘でした。

 

 

 

日本の外国からのFDIは他国と比較して極端に低く、外国資本が日本を素通りしているのが明らかです。この現状を改善する事が急務です。会議のレジュメは後で日本語訳してアップします。

 

by 向井啓和

不動産投資と節税という事で真っ先に思い浮かぶのが法人化ですが、不動産投資が成功して行くと法人でも経費では吸収出来ない利益が出てきてしまうという状態になります。その場合幾つか考え方がある様です。

 

１．法人を複数設立（これはかなりオーソドックス、且つ一般的な方法の様です。）

２．損金計上の可能な役員向け生命保険による方法（以前は全額損金計上出来ていましたが、現在は半金のみの損金計上で若干優位性が低下）

 

３．オペレーティングリースによる方法（全額損金計上は出来ると認識されているが、リース案件の有無と外為が外貨建てである。）

 

 

 

 

１．に関しては小規模法人の受けられるメリットを得るというポイントもあり、例えば保証協会融資の対象が増える等のメリットもあります。

 

 

（保証協会等では一法人に対して保証限度額がありますが、それを複数設立でカバーする事が可能となります。）また、税率も売上や利益が少ない段階では低いのも利用される理由かと思います。

 

 

 

２．に関しては役員退職金的な要素のある生命保険の購入によって行う節税ですが、資金効率があまり良くありません。但し、購入資産が保険であるという事で、その保険を担保にいざとなれば資金調達をする事も可能となります。

 

 

これは、長期間資金がロックされてしまうと苦しい中小企業にとってはメリットとなります。

 

 

また、役員退職金のあてを確保するという他の目的も達成する事が可能となります。

 

 

 

 

３．個人では現在では行われていませんが、法人であれば全額損金計上出来るという事から面白みがあります。現在は主に船舶を利用したオペレーティングリースになります。

 

 

リース終了後に契約上は決められていませんが、ほぼ売却出来る金額が慣習として落ち着いており初年度に出資金の100％を償却出来るのもメリットです。

 

 

ただ、リース期間が比較的長くその間はキャッシュフローが無く２の生保と比べて資金調達面がかなり劣るのがデメリットです。また、外貨建てであり円高に行った場合にリスクとなります。（但し、円安に行けば円ベースでは＋となります。）

 

 

 

不動産投資を法人で行っても、いずれは次に考えなければならない事が出て来ます…その際にはご相談を…

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産投資のみならず不動産投資をいかに継続安定化させるかという事には色々な事を考えて行かなければならないという事です。それぞれの局面においてプロをご紹介出来ますので。

売り物件が引き続き減少しています。先日JREITにお勤めの先生の講義で指摘がありましたが、不動産の証券化案件が全く市場に出てこないそうです。（ファンドが損切りして来ないという事です。）

 

ではどうしているかと言えば再度身内で回すか、SPCに出資している分を減資して再度資金を投下してファイナンスを得ているそうです。（評価額が減っているので減資して損を消して、そこに対して再度ノンリコースローンを引っ張るという形です。場合によっては2，3年～5年の期間で確定しているそうです。）

 

そうなって来ると日本の不動産を購入しようとしている不動産ファンドが全く買えないのも無理は無いです…

 

10億以下の信託受益権物件はまだしも、ある程度大型の案件での動きが非常に少ないのが現状です。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万～1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

 

by 向井啓和