東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

4月の末の週は異常に忙しかったです。おかげで不動産投資ブログもアップ出来ませんでした・・・・

 

というのも香港出身の外資系証券会社にお勤めの方が3日で意思決定して港区の高輪の高輪ザ・レジデンスというマンションの契約をされたからです。

 

高輪ザ・レジデンスはこちらです。
http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/takanawatheresidence.html

 

世界的に株価がボトムアウトして来ている現状や相対的な割安感からの意志決定だったかと思います。GWで海外旅行する前に契約してローン申請したいというので、こちらには負担になりました。

 

by　向井啓和

不動産投資をされる方で物件を何年も買えていない方を見ると物件に関しての勉強ばかりされていて、ファイナンスの理論を勉強されていない気がします。

 

 

ファイナンスの基本的なモデルにおいては「時間には価値があり、それをどう評価するかが重要なポイント」でそれを味方に付けられるか否かに掛っていますが、全く分かっていない人が多数です。

例えばこんな方…は時間の価値をもっと重要視すべきです。

 

 

定年退職が近いがその前に物件を購入したい、転職をすると物件を買えないので今買っておきたい、親が元気なうちに親の銀行との「のれん」を引き継いで買っておきたい、今年は年収が多いが来年は低下するので年収の高い年のうちに買っておきたい…

 

 

等などです。

 

 

例えば、一番最後の例等は今年購入するのと来年購入するのでは税務上のメリットが全く異なります。

時間の価値≒機会（チャンス）の数

 

とも置き換えられます。時間の経過をただ見過ごす人は実は「限りあるチャンス」を見過ごしている事になるのです。

地方税法に規定されている固定資産税にはある意味で不平等があります。不動産投資にも参考になるので、簡単に指摘します。

 

 

それは建物の価値を全国一律に評価している事です。

 

 

固定資産税は地方税法を構成する一つの税で主に市町村税でありますが、特に建物の評価額が全国一律である事がある意味不平等を巻き起こしています。

 

 

何が不平等かと言いますと、建物が地域に応じた物価の修正がされていない価格によって評価されている事です。

例えば銀座のビルも北海道の旭川のビルも同じ年に建てられたらほぼ同じ評価額になります。ビルを建てるにあたって、狭い日本と言えども都心のど真ん中と交通量の少ない所で建てられるビルのコストが同じであるはずがありません。

 

 

例えば、人件費、資材費、道路占有の費用、駐車場の料金、交通量が多ければ交通整備の人員、工期の長短等などです。

 

 

全国の最低賃金（参考）
http://www2.mhlw.go.jp/topics/seido/kijunkyoku/minimum/minimum-02.htm

 

 

（銀座のビルを持てる人の方が担税力が高いはずですが、それが考慮されないのです。）

 

また、取れる家賃も問題です。同じサイズのワンルームの部屋でも東京で7万取れる家賃が北海道では3万円等になってしまいます。

 

 

つまり、3万円しか取れない部屋を維持するのに、東京と同じ建物評価を前提に固定資産税を払う事になるのです。特に地方物件の不動産投資をされる際に注意すべきはこの点です。

 

 

固定資産税は全国一律に見られるが故にどんなにグロス利回りが高くても、家賃の安過ぎる場所では全く資金が貯まらない現象に陥ります。

 

ではどうしたら良いのか・・・固定資産税の特に建物価格の部分は県単位でも良いので地域修正を掛けるというのが一つのアイデアです。東京都心5区を100としたら、東京23区（5区以外）を95、東京都下を90、埼玉、神奈川、千葉を80、…青森、沖縄、北海道を50等。

こうすると固定資産税の建物から得られる収入に対する比率上の負担を平等にする事が可能となります。

 

by　向井啓和

株式投資や不動産投資に新たな心配の種が二つ生まれました。

 

一つ目はアイスランドの火山噴火です。

 

 

アイスランドの火山の噴火は過去には天明の大飢饉、天保の大飢饉がアイスランドの火山噴火の後に日本の火山活動も活性化して起こったそうです。

 

 

これが今ヨーロッパの経済活動を麻痺させています。せっかく立ち直り掛けたヨーロッパですが、長期化するとボディブローの様に効いてくるはずです…

 

 

一旦落ち着いたギリシア問題等もこういった事があると再度懸念を持たれてしまいます。
（食糧問題や悪性インフレが懸念されます。）

 

それと二つ目はゴールドマンサックスのアメリカの証券取引委員会（SEC)から詐欺の疑いで提訴されたお話です。

 

 

日経新聞等の内容を簡単に要約すればポジションのヘッジの為にストラクチャードプロダクトを販売していたが、その際に投資家と逆サイドのポジションを持つファンドが利益を得た事に際して、反対ポジションのディスクロージャーが十分でないからけしからんという話の様です。

 

 

これはゴールドマンサックスの立場からすると、どちらのサイドも顧客であるので、反対ポジションを取っている相手の情報を漏らせる訳が無いのでかなり疑問府の付く話です。

 

 

ただ、蜜月関係であったアメリカ政府とウォールストリートとの関係が相当のっぴきならない状態に来ていると言うのはこれで分かります。

 

オバマ大統領の演説で良く出て来る言葉に“from wall street to main street”という言葉があります。「ウォールストリートの投資銀行から普通の仕事をしている皆さんへ」と訳すのが良いのかと思いますが…政府に対する不満を反らすスケープゴートにウォールストリートがなっている感もあるのでは？？

 

 

いずれも株式市場には当面マイナスの影響を与えそうですし、金融機関が保守化する事は不動産投資にもマイナスの影響を与えるでしょう。

 

朝起きてニュース見て知った新たな心配の火種です。

アイスランド噴火記事

http://mainichi.jp/select/weathernews/news/20100417dde041030054000c.html

 

 

ゴールドマン記事

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20100417/t10013908621000.html

 

by 向井啓和

不動産投資評価と租税法の研究の為に明治大学のグローバルビジネス研究科という所で勉強を始めてほぼ一週間が経過しました。http://www.meiji.ac.jp/mbs/

 

土曜日に3コマ、平日に2コマしか取っていないのですが、さすがに仕事をしながらはやはりかなりきついですね…

 

ただ、当面の目的は不動産投資のアカデミックな理論を整理すると言う事と、不動産投資に欠かせない租税法の理解を深めるという事です。

 

不動産投資と密接に関係するのが税金ですが、不動産投資では主に以下の様な税が関係します。

 

 

登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税、所得税、法人税（法人の場合）、消費税（課税売上がある場合）、事業税（規模に応じて）、贈与税、相続税、等などです。

 

一棟や一部屋のみの購入でも様々な税と付き合わなければなりませんが、物件を買い進めると消費税や事業税が関係して来たり、将来を考えれば相続税等も密接に関係して事業承継の問題や資産運用法人のM&Aにもつながります。

 

 

不動産投資評価や理論の方は、不動産投資理論の多くがファイナンスの理論と密接に関係して、考え方を借用して発展しているので以前勉強した債券評価や株式分析の考えを自然と応用していましたがそれをゼロベースから勉強し直す感じです。

17，8年前に外資の証券会社の研修で最初の頃に習ったボンドマス（債券数学）のキャッシュフローの現在価値（プレゼントバリュー）への割戻等…今の所、不動産投資関係の授業はおさらいと言った感じです。

 

 

by 向井啓和

 

 

 

最近契約や決済や更新等の手続き上の作業が多く外出できませんでしたが、久しぶりに何件か物件を見て来ました。

 

 

一つの例が東京都港区の一棟売りマンション（但し、一階に店舗事務所が入ります。）です。

 

 

立地は港区の中でも下町色のある白金エリアですが、ワンルームのニーズは高く安定性は高い物件ですが、あまり高利回りは期待できないです。

 

 

こちらのブログを始めたのはリーマンショックのちょっと前かその前後でしたが、物件は一貫して減って来ていますね…

 

by 向井啓和

東京の不動産投資にも参考になるかもしれませんので…

 

2010年4月8日の日経新聞の東京首都圏経済版に品川駅とプリンスホテル関連の記事が出ていました。品川駅の高輪口はプリンスホテル等のホテルが数棟建っておりますが、統一感が今一つの所ではあります。

 

 

そんな中で羽田空港国際化に絡まって海外からの集客を積極化して行こうというのが狙いです。

 

品川駅は羽田空港から電車や車で20分程度と近く羽田が国際化した際には面白くなってくる場所です。特に高輪側は老朽化したホテルや若干離れた所には利用されていない広大な衆議院宿舎等の土地もあり、色々な可能性がある所ではないかと思います。

 

日経プレスリリースでもう少しポイントが出ています。（ご興味あれば…）

 

ミーティング、インセンティブ、コンベンション、エキシビションの頭文字を取って“MICE”に注力するそうです。
http://release.nikkei.co.jp/print.cfm?relID=248224

 

品川駅に限らず、京浜急行の沿線やモノレールの沿線等は様々なニーズが増えそうな所ではあります。そこに雇用も生まれ、近隣に住む人も増えます。

 

海外でも例えばアメリカのシカゴは全米の様々な会議等が開かれると言う事でその関連の産業が発展しています。一度、ホテルの予約をせずに行って泊る所がないと言う失態をしてしまいました…大きなコンベンションがあると満室になってしまうので…

 

by向井啓和

4億前後の物件でしたが、ある資産家の方に弊社アレンジでフルローンが2つの銀行から出ました。（一行は都銀、もう一行は第一地銀で一方は既に断りを入れられたそうです…出るところには出るもんです。）

 

 

物件はそれ程新しくないですし、積算もそれ程高く有りませんでしたが個人属性が良く純資産ベースで3億円超の評価が出ていたのが効きました。（ただ、キャッシュフローベースではかなり回る物件でした。）

 

現在の市場環境ではフルローンで物件が購入できるのは、この方の様に純資産ベースでかなり余裕がある方か、エリア限定の話になってくるというのが現状です。

 

純資産ベースというのは（総資産－負債総額）で出て来ます。

 

が、直近物件を買い進んだ方の多くは純資産が銀行の評価では+-ゼロ近辺になっており厳しい様です。

（良くある「何年で何億円作る」というのはこの「総資産」の事を言ってます。重要なのは「純資産」なんですが…）

 

また、エリア限定とはどういう意味かと言えば関東でも、ある地銀は地元であれば積極的に融資をしフルローンが出る場合があります。ただ、歪んだ評価の基に出ている場合も多々ありますので実力以上の融資となっているケースも多いようです。

 

物件の実力や本人の実力以上の融資が出た事を喜ぶべきなんでしょうか？

 

by 向井啓和

 

答えは10年前後で出るんでしょうね…

 

4月1日を過ぎまして市町村税である固定資産税関係の動きがあります。固定資産税に関しては「賦課課税方式」と言って行政庁が価格を決めて一方的に課税する都合上、納税者の側から不服の申立てをする事により価格の決定を修正してもらう事が出来ます。
（一種の救済処置です。）

 

 

その為の手続きとして納税者が「固定資産評価審査委員会」に対して「審査の申出」を行う必要があります。

 

納税者が固定資産課税台帳の閲覧に関しての公示があった日以降、納税通知書を受け取ってから60日以内の期間に申立てる事が必要になります。

 

不動産投資をされていて、入居率が高くても低くても必ず掛ってくる固定資産税は上手く付きあう必要があります。

 

今年の賦課期日（1月1日）での土地価格は前年比10%内外の下落があったと新聞紙上でも出ておりましたが、その下落分の価格の修正が適切に行われているかチェックを行う必要があります。（適切に修正されていれば審査の申立ての必要は無いでしょう。）

 

尚、固定資産税に関しては「自分の土地建物」に関して「価格」を調べる「閲覧」という制度と、「他人の土地建物」に関して「価格」を調べる「縦覧」という制度があります。

 

審査の申出をするにあたっては、自分の土地建物の評価が「他と比べて高い」という必要がありますが、その為には同一市町村内における類似した土地建物との比較を行う事を抜きには行えません。（説得力を確保する必要があります。）

 

従って、「閲覧」も「縦覧」も行ってそれから、「審査の申出」を行い価格を下げてもらう必要があります。ただ、申出をして何の連絡もない場合は申出が「却下」された事になりますので、その事実に基づいて訴訟によって価格の修正を申し立てる必要があります。（前置主義）

 

不動産投資において文字通り「固定」コストを動かす一年のうちでも数少ない機会です。（60日+αの期間のみです。）

 

東京都の特別区の固定資産税に関してhttp://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html#k_16

 

by 向井啓和

 

 

渋谷区の駅から1，2分のところの中古ワンルームマンションが出ましたので見て来ました。以前は居住用のマンションだったんでしょうが現在では商業ビル化してきており、築年数も40年と相当古くなって来ています。

 

 

ただ、景気が改善して開発意欲が上がってくれば駅からも非常に近いので開発がかかってくるかなという物件です。

 

 

金額も1500万以下なので不動産投資初心者むき物件かと思います。

 

by 向井啓和

 

 

人通りが良くキャッシュフローはそれ程でもありませんが、将来の開発実行時にはキャピタルゲインが望めそうです。