東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

小田原で一棟売りRCマンションが出ました！！築5年弱で現在満室稼働中です。 (さらに…)

朝日新聞デジタルの記事で、「ジョーンズ ラング ラサール株式会社日本は33%増（円建て54%増）の106億ドル 今年注目の市場に」と 言う記事が出ていました。 (さらに…)

日経新聞マーケット総合に「REIT相場は過熱」と言う記事が出ていました。 (さらに…)

本日お客様と一緒に物件の内見に行って来ました。東京千葉横断です。

 

 

信託受益権物件＆ファンド解約の大型物件を一棟千葉で見て来ました。総括すると大規模修繕の粗さが目に付きました。具体的には敷地が一部陥没しているところです。

 

 

これはU字溝の脇のクラックを放置したのが原因と思われます。U字溝の脇のクラックから浸水した水がU字溝の下を通って逆側の土砂を削り取ったという感じです。その為アスファルトが陥没しているという事です。

 

 

実際に土木工事の会社に写真で問い合わせるとその様な回答でした。コストは１００万以下でおさまりそうだという事です。

 

 

あまり物件を買っていない方にしてみると数字が出ていないと怖いところですが、前もって数字が分かっていれば特段問題はありません。

 

もう１棟の東京の物件は築浅で綺麗でした。

 

東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の不動産投資物件はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

三菱商事海外不動産で証券化する様です。日経新聞にも載ってましたが、流通系の新聞にも載ってました。 (さらに…)

信託受益権関連の届け出書を財務局に先日出しました。事業報告書というものになります。 (さらに…)

弁護士事務所との提携の話が来ました。本日会って聞くと今後弁護士事務所で信託業務を本格的に開始する事にともなってのお話でした。

 

相続の可能性のある物件について不動産管理信託を設定してもらい、その後相続が発生した場合には持分割合に按分し相続してもらい、収入と費用を按分し残金を相続人に支払うという仕組みです。

 

 

不動産管理信託は本来は信託銀行の業務なのですが個人の資産家（10億以下）のところのカバレッジはあまりなされていないのが現状だそうです。

 

 

また、相続人自身が経済的に厳しくなった際にはその持分を売却したいわけですが、通常の不動産の共有では持分のみの売却は難しい事となります。

 

 

一方信託受益権の場合には信託受益権を全くの第3者に売却してしまっても間に信託会社が入り、売却し易いスキームとなっています。

 

by 向井啓和

先日明治大学のグローバルビジネス研究科の不動産投資関連のセミナーに参加してきました。CRE（Corporate Real Estate)と言う事で今後時価会計基準が取りざたされる様になるに従ってホットになって来る話かと思います。

 

プレゼンターはアビームM&Aコンサルティングの社長の岡さん（明治大学グローバルビジネス研究科兼任講師）と落合教授の両名でした。

 

岡さんの方が守秘義務契約があるので話せない中話せる範囲の前向きな話だったのに比して、落合教授のプレゼンはご自身が働いていたタカラ・トミーの遊休不稼働資産を如何に使っているかという切実な話でした。

 

M&Aに関しては現在6月の株主総会後からだいぶ引き合いが増えてきているという状況の様です。M&Aの中で不動産の価値が大きな要素を占めた案件としては村上ファンドに狙われた阪神電鉄やダヴィンチが関係したTOCのTOB等の話が興味深かったです。

 

今後、再度日本の不動産にスポットライトが当たった際には恐らく不動産の含み益があるがそれが評価されていない企業の株価が上昇する可能性を秘めていると思われました。

 

また、タカラ・トミーの工場は他業態へ変換したり、他の法人へ売却したりという流れがあった様です。今後世の中一般で問題になりそうなのが、工場跡地等の遊休不動産の処理ではないかという事でした。

 

不動産の時価評価をする際には本来不動産の資産の部分のみならず、環境破壊等の負の負債の評価も重要になるという状態かと思います。不動産の時価評価と言うのはこういった土壌汚染等の企業にとっては不動産のマイナスの部分にスポットライトを当てる機会になるという事でしょう。

売り物件が引き続き減少しています。先日JREITにお勤めの先生の講義で指摘がありましたが、不動産の証券化案件が全く市場に出てこないそうです。（ファンドが損切りして来ないという事です。）

 

ではどうしているかと言えば再度身内で回すか、SPCに出資している分を減資して再度資金を投下してファイナンスを得ているそうです。（評価額が減っているので減資して損を消して、そこに対して再度ノンリコースローンを引っ張るという形です。場合によっては2，3年～5年の期間で確定しているそうです。）

 

そうなって来ると日本の不動産を購入しようとしている不動産ファンドが全く買えないのも無理は無いです…

 

10億以下の信託受益権物件はまだしも、ある程度大型の案件での動きが非常に少ないのが現状です。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資と直接関係なさそうですが本日、日経新聞の一面に以下の記事が出ておりました。

 

「ドコモなど大手３社、携帯基地局を大幅増設
多機能端末増に対応　大容量サービスにも備え」

 

（こちらが日経新聞→http://www.nikkei.com/access/article）
（こちらが毎日新聞系→http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20100616214158.html）

 

「不動産投資に何で関係あるの？」と思われるかもしれませんが1棟物のマンションをお持ちである場合に周辺地域よりも高い位置に自分の物件が建っているという場合があります。

 

周りの建物との関係性で携帯基地局を置くニーズがある場合もあり、その際には毎月幾らかの設置場所費をNTTドコモ、KDDI、ソフトバンク等の企業から受け取る事が可能になります。

 

設置される機器のサイズにもよりますが、大規模な物になると月額10万近くになる場合もあり、更に1部屋資材を置く場所等でマンションを借りてくれるケースもあります。

 

周りに高い建物が少ない場所では携帯基地局を置く事によって不動産投資の収益性のアップも見込めます。ただ、工事が必要になったり、機器を設置する事によって建物に負荷が掛るという点はあります。

 

by 向井啓和