東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日の日経新聞の4面に小さめでしたが「高木証券処分勧告」との記事が出ていましたが、前から注目していた話なので取り上げます。

 

（日経新聞http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819591E3E2E2E3968DE3E2E2E4E0E2E3E2E2E2E2E2E2E2）

 

というのはこの高木証券が売っていたのは不動産私募ファンドのエクイティで、その個人に売ったエクイティが元本割れと言うよりはほぼゼロになっているという事から注目しておりました。

 

多くの私募の不動産ファンドは現在エクイティが棄損している訳ですが、それをプロの投資家が出資しているので問題がありませんでしたがこのケースでは比較的投資経験の乏しい方に販売していた様です。

 

これは不動産私募ファンドのスキームが一般的に中短期で出口戦略を考えての運用の為に存在するリスクでして、もし、20年、30年の長期投資で対応していれば全く問題無かった案件かと思います。

 

（不動産私募ファンドの期間は3年～5年で、丁度高い所で設定して安い所で終了せざるを得なかったというのがこの問題の出発点です。）

 

同じ投資物件でもその後このファンドの信託受益権を買った方は潤沢なキャッシュフローを得て全く問題がない等の状況を見ると、投資期間の設定からして3年という無理のあるスキームが問題だったと分かります。

 

by 向井啓和

 

 

国土交通省から21年度不動産証券化実績が出ましたのご紹介します。

 

こちらはリーマンショック後の１年（事業年度）の実績値になります。この実態調査で全ての証券化案件が把握されているとは思いませんが他の証券化やファンド物件の動向を占う上で参考になります。

 

このグラフをご覧頂けば分かりますが信託受益権物件やファンド物件の実績が低下しているのがお分かりになられるかと思います。

 

平成19年度が8.8兆円に対して平成21年度は1.7兆円となっており、ピーク時の4分の1以下です。

 

このグラフは新規の組成の方なので、信託の解消や売却の動向は分かりませんがこのグラフからパラレルに3年～5年後には売却や解消がなされていると推測されます。

 

実際弊社で4月に仲介した信託受益権等も17年度の物でした。今度、平成22年度、23年度、24年度辺りにかけて高い所で組成した含み損物件が出て来る事が推測されます。

 

もう一つの特徴が開発型案件の低迷です。開発型がピーク時の10分の1となっているが顕著な特徴です。リスクマネーの減少がハッキリしていると言えます。

 

詳しくは国土交通省のこちらのプレスリリースをご覧ください。http://tochi.mlit.go.jp/tocjoh/h21syokenka.pdf

 

by 向井啓和

税法を勉強していると「所得の区分」の違いを利用する事によって税効果を上げる事が出来るという事が分かります。そんな中で投資用不動産を大量にお持ちの方の場合には、信託受益権物件を実は信託受益権のままで持っている方がメリットがあります。

 

信託受益権もみなし有価証券ですので利子配当所得という区分になり、収入の20％が源泉徴収されそれで納税が完了します。

 

一方信託受益権を不動産に登記し直して所有している場合には不動産所得となり総合課税され、富裕層であれば最高税率の40％を収めることになります。

 

ここで20％の税率の差が生まれます。

 

その為富裕層の方の場合には実は信託受益権そのままで持っていた方がはるかにメリットがあるのが実情です。（もちろんその逆に減価償却が取れないデメリットはありますが…それでも多くの場合は税率の差の方がインパクトが大きいはずです。）

 

ただ、ここで問題が・・・多くの金融機関は不動産融資はしても、なかなか証券担保融資（質権設定による証書貸しの様な形）には抵抗があるのが実情です。

 

よって、銀行利用の場合には不動産に転換しなければならないというのが一般的な流れです。（例外的に出来る場合もあります。）

 

by 向井啓和

みなとアセットマネジメント株式会社も5月末でようやく創業5年を迎えます。不動産投資に関する投資物件の仲介をメインにして運よくこの難局を切り抜けられたのもお客様のご支援あってのことと思います。

 

ブログ上ながらお礼を申し上げます。

 

信託受益権の売買等も年に数件は出来る様になって来ましたので、今後は更にフローが増えて来るはずです。

 

国土交通省の不動産証券化の実態調査というデータを見てもらえば一目了然ですが、平成18年、19年組成の信託受益権（ファンド物件）がピークとなります。http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf

 

昨年度は平成17年度の証券化案件の流動化を主にしていたことになりますが、今年度と来年度はいよいよピーク時に組成された信託受益権の案件が出て来ることになります。

 

恐らく一番高い頃に設定されたファンドの物件なのでノンリコースローンの抹消が出来るかどうかがポイントであるのは変わりありませんが・・・

本日3月末までの案件の為の融資証明依頼書と融資証明書を得る事が出来ました。融資金額が多くフルローンに近い借入であった事と購入物件がファンド物件だった為、通常は必要ありませんがあった方が良いと思い依頼しておきました。

 

ファンド物件の場合には売却の意志決定が一人でなされるのではなく合議制でなされる場合が多いので、融資を通ったと言っても信用してもらえないとの読みもありました。

 

「論より証拠」というのが不動産投資には当てはまりますので…

 

後は3月末に向けてどういう判断が出て来るか…待つしかないのですが…

 

 

（安く買ってもらうには苦労があります。）

 

 

by 向井啓和

金融庁の検査を受けた金融機関の不良債権が年度末に向けて急きょ動きそうです。不良債権として区分されている物件を一年以上処理せずにぐずぐずしていた先が本気になりました。

事務所ビルや築浅の5億以上で１０億前後の物件が本格的に売却となりそうです。

 

今後も不良債権を不良債権として区分しているにも関わらず、ノンリコースローン等を延長や条件変更に応じていた金融機関が年度末や半期末をターゲットに対処してくるでしょう。

 

東京千代田区の好立地の物件も損切りしそうです。

 

by  向井啓和

信託受益権の損切りを年度内にするか否かの決断の時が近づいて来ました。（融資金融機関とファンド共にですが）

 

 

2月1日以降に3月末までに売却する信託受益権の不良債権処理の山が来ますが、概ね2月15日以降からでは損失処理に十分な時間が残されないのでそれまでに3月末までの案件は出て来ると考えられます。

 

 

ただ、去年もそうでしたが、今年も物件は出るは出るのでしょうが規模が相当圧縮されて来る感じでしょう。

 

 

相当数のファンド物件がリファイナンスやジャンプ（返済期日の延長）をして損切りを先伸ばしている感があります。

 

 

ちなみに明日15件程度の売り物件情報が入ってきます…

 

by 向井啓和

 

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和

 

 

 

神奈川の売りビルを見てきました。こちらも学習塾やその関連企業が入っており安定したビルです。現在、個人の方が買えないある程度の規模のビルが出始めています。

 

 

ファンドが買わず、個人も買わないこういった物件が「相対的には」本当は割安なんでしょうね。（10億～20億前後）

 

by 向井啓和

港区の任意売却が出ました。RCの築浅マンションです。固定資産税評価額が4億近く、売値は5億行くかどうかの所です。利回りは結構出そうですし積算も売値より高くなくとも近いレベルにあります。

 

 

港区で利回りベース9%近く出ると言うのはかなり稀ですので要チェック物件ですが、詳細は何も出せません。お問い合わせください。

信託受益権物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/