東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

埼玉県草加市の一棟売りマンションが出ました。現在満室ですが来年の一月末に退去予定です。全部で53室あり、東武伊勢崎線の草加駅から5分以内なので都心へのアクセスも良く空室になる時期も丁度良いので、不動産投資で考える方以外の実需向けにも良いかと思いますのでご紹介します。（信託受益権物件）

 

 

築年は約14年経過ですが貸しやすいワンルームタイプです。東武伊勢崎線は銀座や築地や六本木や恵比寿等の人気エリアを経由しますので若者の単身者向けでニーズがあります。

 

 

賃料が3000万を少しオーバーするところなので10%ターゲットで3億円前後で買えるのではないかと思います。ちなみにこの物件は積算は出ないです。よってフルローンは無理です。（共同担保があれば別ですが…）

 

 

1棟貸しの寮として利用されたい法人様のお問い合わせもお待ちしております。

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by 向井啓和

 

都内の任意売却のオフィスビルです。ファンドの破たん物件です。想定賃料が高すぎて入居者が居ないという状況です。景気悪化の中で今後もオフィスビル、商業ビルの売り物が出てきそうです。

 

 

東京都内でもレジデンス物は個人投資家を中心に売れておりますが、ビルは今後も苦戦します。

 

 

投資用不動産を数棟お持ちであれば今後はレジデンス物では無く商業・オフィスビルをターゲットにされた方が良いでしょう。

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ファンド解約物件ですが、今年の末に掛けてあるいは来年当初に掛けてですが大量に出て来ると思われましたが、実際には見えている程出てこない状態かもしれません。

 

 

見えている状況程というのは現在売り物件そのものは見えておりますが、ファンド解約物件として出て来るはずの物件が短期で損切りして出てこない可能性もあるとの事です。

 

 

通常半年程度のジャンプという形で融資期間を延長しその間に売却するのが想定されましたが、現在は融資銀行が遅延損害金等の引き当てを事前に取りその分長期のジャンプを許容するという姿勢に転じている様です。

 

 

つまり、比較的長めのジャンプ（融資期間の延長）を銀行が許容し出した為に早く損切りする必要が無くなってきたのが現状です。本来であれば以前も書いている様に国土交通省の統計等によると今年と来年に急激に売却物件が増えるはずなのですが…

 

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投資用不動産に最適なフルローン可能物件がありました。積算価格と収益価格が釣り合うレベルで物件が出ました。急ぎの案件なので外壁写真だけご紹介します。

 

 

ファミリーマンションタイプですが、入居率も良く人気エリアなのでお勧めです。

 

 

それと東京都中央区日本橋の売りビルもかなりの高利回りで出ました。（未公開物件で想定利回り15％です。）

 

 

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管理状態の良い神奈川県のファンド売却の投資用不動産を内見してきました。外観も良いのですが、中もかなり綺麗に整理されています。一部上場の大手法人の社宅としても一部利用されている事もあり購入後の問題も少ないと思います。

 

 

金額は5億以上になりますが、将来の安定度は高いと思います。

 

 

積算価格も5億オーバーの数字が出ますし、融資付けも比較的容易ではないかと思います。神奈川県で1棟物のマンションをお探しの方にとってはチャンス物件かと思います。

 

 

築年は約15年経っていますが、丁度大規模修繕を一通り全部やった後の状態でもありますのでメンテナンスコストも低めで対応出来ると思います。

 

 

神奈川県の1棟物不動産情報も豊富ですhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

この数日サービサー案件がバタバタと数件から数十件出て来た様です。不良債権処理が徐々に進んできた感じです。不動産投資で安い物件を押さえるにはサービサーや管財人の持っている任意売却物件を素早く押さえに行く必要があります。

 

 

（数週間前からデューデリジェンスをしている会社の担当から不良債権の入札があると聞いておりました…）

 

 

新興不動産会社の不動産投資案件に融資を出していた銀行やノンバンクが金融市場の底打ちを機に一部損切りに入ってきた感じです。

 

 

金額は3,4億以上の物件が多いので中々一般向けにはなりづらい所ですが…ただ、時々そういった物件に混ざって1,2億の物件も出て来ますのでフォローしていきたいと思います。

 

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昨日決算関係で弊社税理士（エクスプレスタックス）の所にお邪魔した際に不動産投資において非常に有利な税制に関しての指摘がありました。添付税務署の書類をご参照ください。

 

 

これによるとまず、１．特定の長期所有土地等の所得の特別控除という項目ですが、平成21年、22年に取得した不動産の5年以上の所有した不動産の売却時の譲渡益に関して1000万までの損金計上が可能になるという項目です。

 

 

こちらは分かり易い規定ですが、ポイントとして「棚卸資産に該当するものを除き」という所があります。これは不動産転売会社等を優遇からはずすという理由から入っているようです。

 

 

政策的に余裕のある法人に不動産を買ってもらおうという事です。（資産運用法人も当然含まれます。）

２．平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例にかんしては、若干分かりずらい所です。平成21年、22年中に購入した場合、他の先行取得した物件の売却は10年以内に限り譲渡益を圧縮出来るという内容です。ただ、その分益の分を圧縮記帳するので簿価の低い不動産が資産計上される事になります。（先行取得した物件の簿価が下がるという事です。）

 

このポイントは既に不動産を所有している方がその所有している物件を10年以内に売却する可能性がある場合に特にメリットがあります。

 

 

イメージ的には古い物件や立地の劣る物件を多く所有している資産運用法人が今後10年内で古い物件を売却して新しい物件に入れ替えるという行動をする際にメリットがあります。新しい物件は今後数十年所有するつもりで購入するが、修繕等でコストが掛ると予想される古いものは売却するという戦略には最適となります。

 

 

この景況感の厳しい平成21年と平成22年に物件を買って後はじっくりと10年内の景況感を見て状態の悪いもの、もしくは今後厳しくなりそうな物件を売却していくという不動産投資をする人にとってはうってつけの政策と言えるかと思います。

 

 

国土交通省のホームページが分かり易いかも知れません。１を参照してください。その他も税制優遇は目白押しです。http://tochi.mlit.go.jp/zeisei/H21zeiseikaisei_gaiyo.pdf

 

by 向井啓和

 

 

要は平成21年、22年は不動産を買え、不動産投資をしろと言っている様な事になります。

 

 

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昨日、千代田区、中央区、台東区界隈の任意売却物件を見てきました。何件か任意売却物件がありましたが、同じ任意売却物件と言っても持ち主や過去の経緯が異なると全く別物と言った感じになります。

 

 

任意売却物件でも最近では2種類のカテゴリーに分けられると思います。一つが、通常のエンド法人やエンド個人の所有者の方が事業に失敗したりして金融債務の返済が滞って発生する物です。もう一方が、不動産会社やファンド等の不動産関連業者が開発等に失敗した物件です。

 

by 向井啓和

 

 

ぼろぼろの共用部分の写真の物件がエンド法人所有の任意売却物件になります。築40年以上経っていて修繕が殆ど出来ていないのがご理解頂けると思います。

 

 

任意売却物件が安いと思って狙っている皆さまは甘く見ている所があるのは、この様に修繕せずの放ったらかし物件が任意売却物件の大体の姿です。従って、かなり市場価格より安いとしても問題あり、難ありの物件が任意売却物件となるケースが多くあります。

 

 

一方、後者の任意売却物件はファンド等が不動産開発で建てた物になりますので築浅で管理状態も良好です。こういった物件は昨年末頃であれば都内でも10％超えも出ておりましたが、現状では行って9％台かなといった所で滅茶苦茶割安であるというわけでもありません。（写真でもお分かりと思いますが…）

 

 

中には任意売却物件と言えども7％台でも約定しております。

*エンド法人とは不動産会社以外の一般事業会社を言います。エンド個人（個人のエンド）とは不動産屋以外の一般個人投資家を指します。

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以前千葉県の一棟売りマンション（信託受益権のファンド物件）を見て来た際の写真です。

 

 

地面に亀裂が入っています。他にもいくつか問題点がありましたが、特にお客様はこの辺りの事を気にされていました。土木関係の業者にチェックしてもらい、実際弊社も見てきましたがクラックからの水の流入がU字溝周りの土砂を削ったのが原因かと思います。

 

 

U字溝のクラック自体を埋める事でアスファルト部分の陥没は収まるでしょうし問題は無いと判断しました。（修繕可能）

 

 

ただ、個人の方はそういったところで萎えてしまうんですね…

 

 

キュウリは曲がった物がおいしい、リンゴも最後まで葉を落とさない方がおいしい（表面が完全に赤くならずに葉のあと日陰になり白く残るそうですが、糖分が高くなりおいしくなるそうです。）と言いますが本質が分かってくると逆に良さが分かるのですがね…

 

 

不動産投資には観察力と洞察力があるといいですね。（改善可能か改善不可能かの見極めが出来ると良いですね。）

 

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by 向井啓和

 

 

本日サービサー預りの任意売却物件の話が来ましたので早速見てきました。物件は築10年と築浅のRC一棟物のマンションになりますので何人か該当する人にご紹介という感じかなと思っています。不動産投資の初心者にも投資出来る物件かと思います。

 

 

山手線の駅からも遠くありませんし、住環境自体は非常に良いというわけではありませんが「まあここなら住むよね」と言った立地になります。

 

 

新しい一棟売りマンションをお探しの方にはぴったりかなという所です。

 

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by 向井啓和