東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資において重要なのはキャッシュフローが確実に回る事ですが、それに+αで将来の開発等があると更に中長期的なプラス要因となります。開発が活発な東京の不動産投資においては特にその手の情報にはアンテナを張って置いた方が良いです。

 

 

ちなみに弊社の最寄り駅の品川駅ですが、品川駅と言えども品川区では無く港区にあります。東京の南の玄関口と言って良い立地になっております。品川駅で今後期待される開発は

 

１．泉岳寺駅から品川駅周辺や線路脇　２．リニアモーターカーの発着駅としての開発　３．隣接するホテルや商業施設のリニューアル化、４．高輪にある議員宿舎跡地開発（国会議員宿舎で今は誰も住んでいないそうです。広大な土地が眠っています。）

 

 

意外とまだまだ開発され面白くなるエリアです。ちなみに先日ホテルパシフィック東京も大規模な再開発を発表しました。

 

 

http://www.j-cast.com/2009/03/26038289.html（JCASTニュース参照）

「京浜急行電鉄は、グループ傘下のホテルパシフィック東京を、2010年9月末日をもって休止すると、09年3月26日に発表した。

 

同ホテルは1971年7月に開業。品川駅高輪口前の立地と緑豊かな環境を活かした国際ホテル。京急は、設備や内装等の老朽化が進んだことで営業休止を決めたとしている。ホテル周辺には大規模な再開発計画があるが、建物の再利用などについては現時点では未定。

 

これにより、京急のレジャー・サービス事業の一角である京急パシフィックホテルズが運営するホテルは、「ホテル グラン パシフィック LE DAIBA」（台場）と「京急高輪ホテル」（品川）の2か所になる。」

 

 

東京で不動産投資を考えるならhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

昨日、一件決済ありましたがその物件はフルローンのみならずオーバーローンが出ました。一般的に不動産投資の融資ではフルローンは出ない状態になっておりますが、2,3の金融機関では今でも対応可能な状態です。

 

 

今回の取引をされたお客様は半年前の物件も弊社紹介の金融機関でフルローンを引き出せました。

 

 

一般的に融資の審査は「プレゼンテーション」と考えれば当然なのですが、Aさんという人をプレゼンテーションするにあたってAさん自身がいくら自分自身の事を話しても無駄なところがあります。それが一般にはなかなか理解されていないようでして自分でバタバタされる方も散見されます。

 

 

ある程度実績のある業者から紹介を受けて事前に「こういう方ですよ」と前フリをしてされてから会われれば良いのですが、闇雲に銀行周りされて結果が出ない方が多いなという気がします。一見で銀行周りをすると逆効果であるとさえ言えます。

 

 

また、考えても分かりますが、全然物件を決められない業者から顧客を紹介されても銀行としても後回しにします。一方、全部といわないがある程度の歩留まりで案件を決めている業者の紹介顧客には真剣に対応します。

 

 

フルローンやそれに近い融資を得るには「その人の信用力」と「不動産投資専門の業者の経験や人脈」と「物件の評価」の3つをそろえる必要があります。

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by 向井啓和

数日前に電話でお問合せが入りました。「御社で物件を買った人からの紹介なんですけど･･･」との事です。こういった電話をもらう時が一番うれしいです。

 

 

その方に本日会ってみると、半年ほど前に不動産投資を手伝って物件を購入された方からのご紹介でした。恐らく弊社仲介物件に満足頂けたから紹介してくれたのだと思われます。東京、千葉、埼玉、神奈川を中心に色々と回っていますのでニーズに合う物件が出たらご紹介というスタンスが良いのかと思います。

 

 

本日は神奈川の不動産投資案件を見て来ました。明日は千葉の物件の決済です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

賃貸マンションアパート経営をしていると入居率の低下や家賃の低下に悩む物ですが、ロケーションや建物の内容によっては満室経営も不可能では無いという例をご紹介します。（不動産投資をするには重要な視点ですので･･･）

 

 

一件目は、弊社お客様で千葉県四街道市の物件を購入された方です。千葉の中では閑静な住宅街がある場所ではありますが、駅から徒歩20分前後の距離で当初心配しておりました。ただ、戸建て住居が多い地域である事と、鉄骨造や木造アパートはありますが、RCのマンションが無いことから競争力があると判断しお客様にご紹介。

 

 

物件を案内した時は3部屋空いておりましたが、決済時には1部屋空室まで改善して決済しました。その後一挙に3部屋出られたそうですが、その際に多少のリノベーションを行ったお陰で再度満室状態になったとの事です。(2,3ヶ月で）

 

 

不動産投資は長期投資なので満室になったからと言って浮かれておれませんが、他物件との競争力の比較が生きました。

 

 

また、もう一件は所有している武蔵浦和の一棟物のマンションですが、こちらも53室もありながら現在満室になっています。駅からは徒歩9分ですが武蔵浦和駅の「駅力」が高いと判断し購入しました。武蔵浦和駅は地味ながら乗降客数がここ数年堅調に増加しており利便性と広さを求めてファミリー層のニーズありと考えました。

 

 

武蔵浦和駅は埼京線が通っている駅ですが、この埼京線が通勤に便利な路線の様でこの路線の物件は強いと聞いておりましたがその通りでした。埼京線は池袋、新宿、渋谷、恵比寿と都心の人気エリアやオフィスエリアを串刺しにしておりビジネスや生活に便利な路線として認知されています。

 

 

実際に入居者の属性も良く都内の新宿や田町近辺の大手企業に勤める方々に入居してもらっております。

 

 

この様にマンションやアパートの満室になる要素や「売り」が何か、逆に内見に来る人が少なく来ても決まらない物件がどういう物件かは様々な視点から見ていく必要があります。

 

投資マンションの満室経営を目指すならhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資を検討されている人に紹介した物件に関して、売れたか売れていないかその後の状況を聞くことがあります。その状況を聞くと、この3月末までの価格の形成を見ていると「底入れしてしまったかもしれない」という残念な気になってきます。

 

 

新聞や統計データの発表は「必ず」実際の市場の状態との間にタイムラグがあります。新聞等には書かれていませんが、賃貸収入を得る投資用不動産の価格は取りあえずは一番底を着けた感じです。（特にレジデンシャル物）

 

 

例えば世田谷区成城であった一棟売りRCマンション、駅から遠かった為何故かお客様の反応が鈍かった物件ですが、それも当初売りたかった最低価格を4000万～5000万上回って契約されたそうです。

 

あるいは同じく世田谷区等々力の物件もかなり早くはけてしまいました。

 

大田区蒲田の物件も下町的な感から人気はありませんでしたが、そちらも妥当と思われる価格帯では決まってました。

 

どうやら我々の利回りの相場感も若干低めに修正して行かなければ行けないなという状態です。

 

 

一方、個人が買いづらいオフィスビルや店舗系はまだ価格に底入れ感が出てきていない感じもあるので既に投資経験のある方は寧ろ商業物件の方がこれからはねらい目かなという気がしております。

一棟物不動産投資物件のご紹介は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日契約した案件で久しぶりではありますが、フルローン（実際はオーバーローン）が出ました。その銀行審査の結果を待っての売買の契約でした。

 

 

一部の銀行が一部の顧客に対して物件さえ良ければフルローンでも対処するという事を確認出来た取引でした。

 

 

ただ、どこの銀行でもどの顧客でも出るわけではありませんのでその点をご理解ください。簡単な基準を示すと以下の様になります。

１． 金融資産が2000万、3000万以上ある。
２． 年収が1000万以上である。勤め先がしっかりしている。
３． 残債務が少ない。
４． ある程度の常識と見識がある。

 

 

まず、この全てをクリアしている人が足きりラインをクリアしたと言う感じです。なかなか厳しいラインですが･･･

 

 

これをクリアして、且つ、物件単体で収支が回り積算価格が物件売却価格を上回っている場合のみフルローンの対象となります。また、対応している銀行や支店は限られていますのでどこに行っても良いと言うわけではありません。実際に実績のある業者とタッグを組んで進めて行くしかありません。

 

 

物件対象エリアは首都圏ですが、えてしてフルローンが出る物件のあるところと言うのは「のんびりした、垢抜けないところ」が多いのも事実です。そういった所であっても投資できる人のみが最終的には成功しています。（例えば東京都渋谷区でフルローン物件等殆ど聞いた事はありません･･･）

東京近郊のフルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

信託受益権不動産を投資家に買ってもらう際に一番注意すべき所は、多くの場合信託受益権が売りに出る際にファンドの解約が伴っている所にあります。ファンドが解約されると瑕疵担保責任を負う主体自体が消滅するという点です。

 

 

現在ファンド物件は任意売却で売られており割安で購入できる場合が多いのですが、一方ファンドは「倒産隔離」されておりそのファンド自体が終了すると瑕疵担保等の責任を問う主体が引き継がれません。

 

 

一つのファンドが持っていた物件の瑕疵を他のファンドへ追求するという事は資産や債務の管理が分別でされているファンドの性質上出来ないからです。

 

 

後で問題があっても訴えようが無いというところが最も厳しいところですし、神経を使うところです。

 

東京の不動産投資のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資と言うと一棟物マンションやワンルームマンションを思い浮かべますが、店舗物件への投資というのは意外と面白いものです。店舗物件というのは当たれば半永久的、外れれば直ぐ退去というのが特徴です。

 

 

うちが投資している小規模ビル物件でも購入後10年間全く退去しないテナントがいます。

 

場所は東京港区大門になりましてJR浜松町駅や大江戸線の大門駅や都営三田線の芝公園駅などから3,4分のオフィス街の真ん中の建物です。

 

 

1階のおすし屋さん等は前所有者から合わせて15年くらい経過しています。2階も飲食店ですが階段しかない中でもおねえさん一人でがんばっています。

 

この二つのテナントは全く心配が要りません。これから10年でも20年でも続きそうな勢いです。

 

 

一方、同じ山手線の西日暮里駅至近のビルの3階の飲食店舗はテナントの回転が非常に速いです。過去5年で5,6テナント入れ替わっています。一見飲食店をしてみたくなる立地で居抜きで家賃も安いのでチャレンジされますがコンセプトを確立するまで我慢できないテナントが直ぐ出て行きます。

 

 

ただ、その場合でも空室期間は殆どゼロです。何故ならば飲食店の横のつながりで店舗紹介をするからです。オーナーによってはそういう事を嫌がりますが、家賃を払ってくれるまともな方なら拒絶する必要は無いのでこちらではOKにしています。

 

 

そのせいあってこちらも5年間にわたって空室率1%程度で推移しています。人がいるところの店舗物件投資というのは意外と馬鹿に出来ません。

 

by 向井啓和

 

アメリカの不動産投資で損をした人とたまたま会って話をする機会がありました。不動産管理法人を設立してファイナンスして転売目的物件を購入してそれを転売という考えだったそうです。

 

 

ただ、折からの不動産不況で損してその会社を閉めたそうです。

 

 

クリエイティブファイナンスと言って日本ではあまりなじみの無いオーナーファイナンス系の取引で儲けるという算段だったようですが、リスクが大きすぎた様です。（日本語で言えば手付金オプション取引とでも言ったら良いと思います。）

 

 

オーナーファイナンスは一見自己資金の投下が少なくて良い様に思えますがレバレッジの高い投資ですのでリスクが高いです。レバレッジ的には10倍前後かそれ以上になります。しかも多くの物件が戸建てやシングルテナント物件だった様で不況で入居者も出て売れずにしかもキャッシュフローも回らず失敗したとの事です。

 

日本のフルローンでの物件購入もリスクがありますがテナントが多数いる物件で行うのでリスクは日本の方がまだ低いと思われます。

 

 

アメリカも日本も同じ点はキャッシュフローが単独で回らない物件を無理やり買うと後で厳しくなるという事です。特に日本はキャピタルゲインを狙うことがナンセンスなのでより慎重になるべきです。

 

 

アメリカは移民で人口が増えますが、日本では今のところ人口が増えない予想になっていますので･･･

信託受益権物件の売買の注意点としていくつかご指摘したいと思います。不動産投資案件である程度の規模以上になってくると避けて通れませんので以下の点に注意されたら良いかと思います。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕の履歴を比較する。
２． 保証会社がどこかそしてその財務状態を調べる。
３． 入居者の退去通知や滞納状態に関して確認する。

 

等です。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕があまりにも大きくかけ離れている場合には、ファンドが大規模修繕のコストを絞り利益優先になっている場合があります。

 

えてしてファンドは物件を短期保有するつもりで持っているので大規模修繕にお金を掛けません。購入後+アルファのコストが掛かることを見越して買付価格を考慮しましょう。

 

 

２．ファンド系物件で多いのがどこかの保証会社を間に入れている入居者が多いことです。問題はその保証会社が本当に保証出来る能力があるのかです。

 

保証会社を運営していたリプラスが代表例ですが保証があると思っていたのがその会社が倒産するとそれが消滅します。今後も保証会社の倒産等があるかも知れませんので気をつけましょう。

 

 

３．入居者の退去通知や滞納状態に関してはファンド物件の場合情報がストレートに来ません。

多くの場合、「賃貸管理会社→物件管理会社→アセットマネジメント会社→売主側仲介会社→買主側仲介会社→買主」

 

となっており、滞納情報等が伝わるのに時間が掛かります。いつも情報伝達が遅れる事に関しては苦慮しますが、この点はファンド物件の難点といって良いでしょう。

 

 

ただ、その分通常の物件よりも買い手の競争にさらされづらく安く買えるメリットはあります。（現在はだいぶそれでも競争が出てきていますが･･･）

 

by 向井啓和