東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資と税務申告は切っても切れない関係にあります。

 

 

毎年の確定申告は元より物件購入の戦略的な動きにしても税務上のアドバイスと密接に関わってきます。

 

 

例えば年収が高いが不安定な若い人の場合にはなるべく減価償却などが取れる物件が良いでしょうし、一方高齢になられて退職したら収入が減少するのが目に見えている人の場合には築年数の新しいキャッシュフロー重視となります。

 

 

年が若い人が古い物件を買っても修繕費やその他のコストを持ちこたえられても、高齢になられたら難しくなってきます。

 

 

更には相続を想定した準備活動や、実際に発生した後の不動産の売買等はうまく行えばお客様のメリットになります。

 

 

以前からその事は認識しておりましたが、多くのお客様からの税理士の紹介依頼等がある中で弊社としてもしくはその関連法人を通じて組み合わせたアドバイスは出来ないかと検討しております。

 

 

そこで現在税理士資格を持っているが主婦で毎日は仕事が出来ない、年齢の上で一旦退職したけど週5日は働きたくないと言う様な方を求人したいと思います。資産税、相続税を中心としたところが得意で所得税・法人税に関して一通りの理解がある方であれば良いと思います。

 

 

詳しくは社長の向井までご連絡ください。http://www.minato-am.com/company.html

 

by 向井啓和

個人投資家が買いやすいレジデンシャル投資物件が意外と健闘しているようです。去年年末に掛けては10％近い利回りでの売買事例もありましたが、個人の方も買いやすいと言う事で最近では7％後半前後での売買もあったそうです。（平成4年物）

 

 

以前も書きましたが3末に向けて底を付けてくる可能性があるという状況がある程度確認出来た感があります。

 

 

弊社お客様でも目線10％で張り付いて下がって来ない方もおられますが競争があるのであまり固執すると買いそびれるという環境になってきました。都内の良いところでは多少古くてもRCのレジであれば7％後半から8％前半、ロケーションが外れるところで漸く10％前後という数字が達成出来るという状態です。

 

 

レジデンス物を買うのなら実需の不人気エリアをお勧めします。（目黒区、世田谷区等買って住む人が多いエリアでは無いところという意味です。）

 

また、レジデンス物を1,2棟お持ちの方は寧ろ初心者が買えない売りテナントビル等に対象を広げられる事をお勧めします。

 

by 向井啓和

第二種金融取引免許を得て信託受益権売買の仲介をすすめていますが、何が大変と言って一番大変なのが信託受益権の売買における関係者が非常に多いことです。

 

 

ファンド解約物件等を安く買う不動産投資にはもってこいの信託受益権物件ですが通常の不動産売買と大きく異なります。売買の当事者のみならず、以下の様な法人が絡みます。

 

１． 信託銀行
２． SPCの債権者（シニアやメザニン）や出資者
３． SPCのアセットマネジメント会社
４． SPCのプロパティマネジメント会社

 

 

通常の売買であれば売主も買主も印鑑を持ち出して契約となりますが、信託銀行は印鑑を持ち出し出来ません。印鑑が持ち出せないという事イコール契約の数日前に契約書に印鑑をついてもらう稟議を経る必要があります。（印鑑を押せる権限者の不在等にも影響を受けます。）

 

 

また、売買が月末近辺や年度末になると集中し調印等のスケジュール調整に非常に手間取ります。

 

 

特に銀行を最低3行相手にしなければならないのが信託受益権売買の際の一番の頭の痛いところです。買主側の銀行とSPCの債権者である銀行と信託銀行です。SPCの債権者は場合によってシニア債権の保有者とメザニン債権の保有者に分かれている場合もあり、その場合は４行の金融機関の足並みをそろえながらやって行く必要があります。

 

 

それなりの収益になりますが、やっている最中はぐったりです。

先日テレビ東京のワールドビジネスサテライト（だったと思う）を見ていると、日産自動車が時短等を実施しているので社員に副業を認めるようにしているとのニュースがありました。

 

 

また、数日前の新聞を読んでいると週末企業に関して書かれた本がかなり売れ出したとの事です。

 

 

不況になったからと言っていきなり副業や週末起業というのも無理があるので日頃から準備しておかなければならないと思います。ただサラリーマンが本業の仕事をしながらやれる副業って何だろうと考えるとインターネット系のビジネスかアルバイトか飲食店の経営等なのかなと思います。

 

 

自己資金がある程度あれば不動産投資もおあつらえ向けの副業なんでしょうが、やはりある程度の勉強や研究があって始めてスタートすべきと思います。また、変な出資話が横行するのもこんな時期なんでしょうから気を付けないといけませんね。

 

 

不動産投資をされている方の中には宅建、土地家屋調査士、行政書士等の資格を得ながら将来の引退や独立に備えている方も多くおられます。まず、自分が騙されないように慎重にその対象やその周辺を学ぶという事が重要かも知れません。ノウハウ習得的な物だけでなく本腰を据えてじっくりやられている方が不動産投資もうまく伸ばしていると思います。

 

by 向井啓和

「フラット35」頭金不要の改正案を自民党がまとめたそうです。住宅金融支援機構という公的な機関が悪化するばかりの不動産市況のてこ入れの為に若年層を中心とした国民に不動産を買わせるべく基準を緩めるという事です。（案ですので確定ではありません。）

 

 

不動産投資用ではありませんが、住宅購入でフルローンを推進するということです。

 

 

数年前にアメリカのサブプライムローン推進時と同じような感じです。当時米政府はサブプライムローンは低所得者層でも不動産を買えるローンとして強く後押ししてローンの蛇口を全開にしました。その為審査がずさんになり、詐欺的なローンの申込みが多く問題が発生したわけです。

 

 

ただ、アメリカのケースとの大きな相違点はサブプライムローンが多くは固定期間付きの変動金利だったのにたいして、フラット35は35年間固定のローンである点です。クレジットスコアが悪化すれば金利が高く留まってしまうアメリカのローンに対して、日本の方は長期固定の低リスク商品です。その点は評価出来るかなと思います。

 

詳細はこちらで　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090312-00000001-jsn-ind

 

by 向井啓和

本日、自社ビル向け案件（ほぼ空ビル）の売買の決済があり新宿の方まで行って来ました。売主も買主の方も喜んでおりましたので良かったです。

 

 

その物件は価格が年初に大幅に下がりましたので、かなり割安感が出た為買付・契約まではすんなり行きました。ただ、空に近い状態だった為融資の方が時間掛かりました。

 

 

銀行は空室がある物件に対しての評価が厳しいので仕方がありませんが･･･

 

 

ちなみに先日同じ新宿区の新宿駅の大通りに面した古ビルの売り情報があり、本日物件をついでに見て来ました。新宿駅は世界最大の駅と言う事もありまして人通りが多いのは前からですが、現在色々なプロジェクトが進んでいてポテンシャルを感じました。

 

 

物件自体はかなり間口が広く目立つロケーションなので、ファッション関係や医療モールや小規模なオフィスビルには最適な物件かと思いました。

 

 

駅から1分以内で土地は路線価基準にして多少それより高いという感じの価格でしたので是非とも新宿で自社拠点をと思ってらっしゃる方には最適な不動産投資案件になるかと思います。

 

by 向井啓和

最近現金保有額の多いお客様が密かに動き出した感があります。自己資金が億以上あって融資を受けずに買うという人が時々おります。

 

 

この融資環境が厳しい時代を先読みしたかの様な冷静でしたたかな対応を見ると日本の投資家もやるなという感じです。外資系や新興不動産会社の売りを個人の方や中小企業や財閥系の企業が買いに入る。現在はそういった図式になっております。

 

 

毎年この確定申告の時期が終わると4月以降を睨んだ新しい動きが出てきます。3月の確定申告時期は一瞬買う人の動きが止まる時期でもあります。

売主も3月末まで案件はもう間に合わないところまで来ているので、3月中の決済に集中する感があります。4月以降には決算をまたいだことによる新しい物件が出てくると思います。

金融庁が貸し渋り集中検査という記事が出ておりましたが大手行の貸し渋り状態が顕著の様です。昨日たまたまノーアポで来られた銀行マンの方と話しをすると法人営業担当者10数名いるがこの1,2ヶ月一件も融資をしていないと自慢していました。

 

 

弊社も非常に少額以前運転資金で借りたので残高はありますが、昨年秋頃から法人融資は完全閉め出し状態というのは知っていましたので全く驚きませんでしたが、ちょっと酷いなという気はします。

 

 

そもそもバブルの後に税金と超低金利誘導で救われた銀行が（法人税も数年払っていないところが多い）その役目をしないのに高所から物を言う。

常識的には逆転してますね。そんな中で当然の行政の対応だと思いますが、既にかなり遅すぎたという感はあります。

 

 

不動産投資の方への影響はプラスともマイナスとも言えないところです。まじめな地方銀行は東京で不動産投資の融資をしている場合ではないと地元回帰されてますし･･･

 

 

自社ビルもしくは空ビルを探されている方が最近増えてきた感があります。高い家賃を払い続ける馬鹿らしさからか、一棟丸ごと空の売りビルや自社ビルを探されて良く問い合わせを受けます。

 

 

本日他の担当が案内した中央区の物件をご紹介します。

 

 

総武線の浅草橋、総武快速線の馬喰町、都営浅草線の東日本橋近辺の物件になります。間口も広く建物はしっかりしていますが、エレベーターがないのが唯一の欠点といった物件になります。金額も１億７０００万前後でビジネスが拡大してさあこれから手狭で広さが必要といった際には適したロケーションになると思われます。

 

 

家賃収入を得るという不動産投資もありますが、家賃支払を抑えるという不動産投資もあります。
建物のグレードも悪くありません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

リプラスが去年破綻した影響で、投資用不動産の賃貸契約の保証が切れた案件が散見されます。リプラスの対応が悪かったせいもあって、そういった物件に住む入居者が家賃の支払を遅れ目にする様になったことから滞納者が多く見れるのも特徴です。

 

 

物件情報の開示の際に滞納が無い物件でも「半数の人がリプラス保証でその保証が消えました。」というお話は物件の契約直前で開示しなければならないと売買が流れるケースが多い様です。

 

 

実際に保証がないからと言って滞納者から取りっぱぐれるかといったらそうでもないですし、実際上のリスクはそれ程高くは無いのが実情ですが契約の「直前」にそれが発覚して投資家にお伝えするとなると投資家の方が消化仕切れないのかなと思います。

 

 

昨年9月末前後に契約決済した物件でも同じ問題がありましたが、それには急いで他の保証の「あて」を見つけて事なきを得ました。不動産投資のお手伝いは一筋縄では行かないですね・・・

 

by 向井啓和