東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

番町ハイムと言う物件を仕入れました。 (さらに…)

日経新聞記事によるとオフィスビル仲介大手4社がまとめた都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の1月末の平均空室率が低下したそうです。 (さらに…)

三連休中に新築ワンルームマンションの記事が日経新聞(10月8日朝刊総合・経済）に出てましたのでご紹介します。 (さらに…)

先日JR御茶の水駅の構内を歩いていますと面白い手すりを発見しました。駅員のセンスを感じます。

 

 

 

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千代田区で住居併用ビルが出ました。立地はかなり秀逸な所にありまして将来価値は大です。

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本日、数年前に東京都千代田区の九段下の物件を不動産投資として弊社で購入されたフィンランド人の方が訪ねて来ました。

 

その人が不動産を購入したのは2，3年前なのでユーロが200円前後の時でした。現在、外為で大幅なキャピタルゲインを得ています。

 

しかもキャッシュフローが全て円なので強い円が貯まって行ってます。彼の本拠地はフィンランドなのでユーロベースでは非常に高い利益となっています。

 

そんな彼と会って話をしますと彼が現在興味を持っている都市はユーロ圏ではドイツの旧東ドイツ地域だという事です。特にベルリン、ドレスデン、ライプチヒ等が安いとの事。

 

但し、彼が購入したのはベルリンの中心地だと言う事です。彼曰く旧東ドイツのベルリンは首都であるにも関わらず、小国フィンランドの首都ヘルシンキの価格よりも平米辺り安いそうです。

 

日本と同じで賃借人の権利が守られているので追い出したり、値上げが難しいそうです。

 

当然と言えば当然ですが日本の民法はドイツ民法を参考にして作られているので日本とドイツは不動産のシステムは似ているはずです。

 

by 向井啓和

 

 

マンション買取業者の様な考え方で取り組んだら面白そうな物件がありましたのでご紹介します。（区分所有マンション）

 

 

 

東京都千代田区の九段下の物件になります。こちらは現在オーナーチェンジで賃貸が付いており、所有者の方は物件の組み換えの為に売却をしたいと考えております。

 

 

 

価格は入居者のいない通常の状態であれば高く売れるのですが、賃借人が付いているのであまり高い値付けはしておりませんし提示価格から多少安くても売却が可能の様です。

 

 

 

立地は抜群に便利で現所有者の方も大手町、丸の内、官庁街等へのアクセスも良く実際に住まれていたものです。お子様が大きくなって来た等の理由から居住地を移されて、賃貸に出されたのがいきさつになります。

 

ではどういった方が買ったら良さそうかと言いますと、タイプ的には2種類に分かれます。

 

 

１． お子様のまだいらっしゃらないご夫婦

 

２． お子様が独立して将来は都心に住みたいとお考えのご夫婦

 

 

等です。部屋の広さがあまりありませんが交通の便の良さが光りますので賃貸ニーズは強いマンションです。

（２LDKの間取り５７㎡）

 

by　向井啓和

本日の日経新聞一面に小さく記事が出ていましたが、不動産投資の一つの動向を占うものなのでご紹介します。

 

 

米系不動産ファンドが東京駅から徒歩1，2分のビル（パシフィックセンチュリー丸の内という東京駅の八重洲口側にあるビル）を1400億円で購入という内容でした。実際米系ファンドと言われている会社であるセキュアードキャピタルのHPにはプレスリリースが出ています。

 

http://eir.eol.co.jp/EIR/View.aspx?cat=tdnet&sid=762165

 

 

この物件はファンド系物件を扱う人にとっては非常に有名な「買える物件」として通っていました。（何故「買える物件」かと言うとこの様なシンボル的な物件は通常「売りに出ない」からです。例えば丸ビルが売りに出る事は想像出来ないと思います。）

 

 

このセキュアードキャピタルが若干特殊なのはかなり筋の良い長期資金が入っている事です。実際にこの会社は米国カリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）等との不動産投資ファンドを組成していますので裏付けが強いと推測されます。

 

 

よって全ての新興不動産会社もしくはファンドが良くなるという訳ではなく、非常に優良な長期資本や長期資金を持った投資家がクラウンジュル（Crown Jowel 王冠の上の宝石）を確保したという事が言えます。

 

 

この事は個人の不動産投資をされる方にも当てはまりますが、長期の資本、すなわち自己資金を潤沢に投下して物件を購入されれば思わぬ宝を得る事が出来ます。

 

 

自己資金を投下しなくてフルローンで買える物件ばかり探していると、本当は価値の低い「積算価格だけ出る物件」を買う事に
なります。

 

都内の任意売却のオフィスビルです。ファンドの破たん物件です。想定賃料が高すぎて入居者が居ないという状況です。景気悪化の中で今後もオフィスビル、商業ビルの売り物が出てきそうです。

 

 

東京都内でもレジデンス物は個人投資家を中心に売れておりますが、ビルは今後も苦戦します。

 

 

投資用不動産を数棟お持ちであれば今後はレジデンス物では無く商業・オフィスビルをターゲットにされた方が良いでしょう。

不動産投資の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

昨日、千代田区、中央区、台東区界隈の任意売却物件を見てきました。何件か任意売却物件がありましたが、同じ任意売却物件と言っても持ち主や過去の経緯が異なると全く別物と言った感じになります。

 

 

任意売却物件でも最近では2種類のカテゴリーに分けられると思います。一つが、通常のエンド法人やエンド個人の所有者の方が事業に失敗したりして金融債務の返済が滞って発生する物です。もう一方が、不動産会社やファンド等の不動産関連業者が開発等に失敗した物件です。

 

by 向井啓和

 

 

ぼろぼろの共用部分の写真の物件がエンド法人所有の任意売却物件になります。築40年以上経っていて修繕が殆ど出来ていないのがご理解頂けると思います。

 

 

任意売却物件が安いと思って狙っている皆さまは甘く見ている所があるのは、この様に修繕せずの放ったらかし物件が任意売却物件の大体の姿です。従って、かなり市場価格より安いとしても問題あり、難ありの物件が任意売却物件となるケースが多くあります。

 

 

一方、後者の任意売却物件はファンド等が不動産開発で建てた物になりますので築浅で管理状態も良好です。こういった物件は昨年末頃であれば都内でも10％超えも出ておりましたが、現状では行って9％台かなといった所で滅茶苦茶割安であるというわけでもありません。（写真でもお分かりと思いますが…）

 

 

中には任意売却物件と言えども7％台でも約定しております。

*エンド法人とは不動産会社以外の一般事業会社を言います。エンド個人（個人のエンド）とは不動産屋以外の一般個人投資家を指します。

任意売却物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/