東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

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来週23日から25日までの間でシンガポールへ出張して来ます。 (さらに…)

不動産投資ではないですが副業と言う事でご興味あればお読みください… (さらに…)

国際税務や相続税務の増加に伴って企業が専門分野に強い税理士の採用を増加していると言う記事です。 (さらに…)

投資用不動産のRCマンション等のフルローン物件を購入してから苦労するポイントとしては、固定資産税等が高くネットキャッシュフローが圧縮される点があります。

 

 

積算価格が出るRCのフルローン物件　→　不動産価値が高い不動産物件　→　不動産担保価値が高い物件　→不動産担保価値の高い物件を持っている人は担税力がある。　→　固定資産税が高い。

 

 

という事になり、固定資産税が高くなります。固定資産税課税標準額の1.7％が固定資産税と都市計画税の合計額という事で一見数字的に大した事ない様に思われます。

 

 

が、実は収支ベースに直してみると大きな比率を占めます。

 

 

例えば2億で買った物件は仮に10％のグロス利回りであったとしても年間のグロス収入は2000万になります。

 

 

同じ物件で固定資産税課税標準額が同じく2億であった場合（積算が高くフルローンが付く物件というのはえてして固定資産税の課税標準額も高くなります。）には固定資産税の方はと言いますと減額前で340万になります。

 

（特例や減額等があり実際には結構減りますが…）

 

 

つまり、なんと収入額の1割近くを固定資産税と都市計画税が占めてしまうという状態もあり得ると言う事です。

 

 

積算が高いフルローンが可能なRCの物件の場合良い点もありますが、ひとたび入居率が低下した場合には固定支出の比率が更に上昇する可能性があります。

 

 

一方、中古の木造や鉄骨造の物件の場合RC程は人気が高くないのですが固定資産税も含めたレベルで見るとキャッシュフローは意外と良い場合も多くあります。特にアパートの耐用年数を貸出期間の最長期限としない金融機関を利用した場合に各年のキャッシュフローはかなり良いものとなります。

 

 

必ずしもフルローンでレバレッジを掛けて買い進むのが全ての人に取って適切で無いのは以上の様な理由からも指摘出来ます。

 

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

（上記↑↑↑↑↑画像をクリックすると内容確認できます。）

 

譲渡所得の特例について、法人に関しての事例をこの不動産投資ブログでご紹介しましたが、個人でも適用されます。ただ、注意点は今年中に不動産を取得した人は来年の3月15日までに届出を出すという所です。

 

 

①特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除では5年超所有した場合に1000万まで譲渡益が控除される特例と②土地等の先行取得の特例があります。②に関しては今年中に取得した物件の場合には譲渡益の80%を圧縮可能で、来年中に取得した物件の場合には譲渡益の60%を圧縮可能となります。

 

 

イメージとしては個人の方もこんな利用が出来るかも知れません。

 

 

例えば①では今年や来年中に可能な限り物件を取得して、5年間は最低キャッシュフローを取得します。その後5年目から景気の動向等を見ながら１棟ずつ売却していきます。

 

 

例えば5棟の少額物件であれば6年目一棟、7年目一棟と売却していけば1000万以下の譲渡益がそれぞれ出る場合には全て1000万まで課税所得がゼロになると税務署のお知らせからは読めます。

 

（一応税理士に確認する必要しますが、「その」長期譲渡所得とわざわざ明記されているので個別に判定されると理解できます。）

 

 

また、②に関しては以前から所有している老朽化した物件を将来売却して新しい一棟物マンションに入れ替える等の際には非常に有効です。以前から所有している簿価の低い物件を売却すると譲渡益が大幅に出る為物件の入れ替えに躊躇されていた方には思わぬチャンスの時期となります。

 

 

従いまして税効果等も考慮するとある程度新しいメンテナンスコストの低い物件への買換えには今年は絶好のチャンスとなります。しかも古い物件の売却は景気が回復してからで良いので、まずは「買いだけ」する事が出来ます。

 

 

今年は「利回りだけ」を見た投資をするのでなく「他物件も含めた税効果を考慮した」投資をする必要があります。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

以前も不動産投資ブログで書きましたが、不動産投資と直接・間接的に影響のあるのがビックイベントの開催です。特に、オリムピック、万博、ワールドカップ等が行われると世界的に注目が集まり実際に資本や人の往来が活発になり経済が活性化されます。

 

 

最近の良い例では北京オリムピックとそれに伴って起こった中国での経済発展があげられます。
また、南アフリカで行われるワールドカップとその準備も南アフリカの経済発展に大きな影響を与えています。

 

 

本日発表になりました日本でのラグビーワールドカップ開催も一つのビックトピックスです。
http://www.rugby-japan.jp/rwc_j/index.html

 

 

世界中のラグビー先進国（ヨーロッパ、オセアニア）から多くの選手や応援の為の観光客が集合し大きな盛り上がりを得ることになるでしょう。

 

 

また今回の招致が東京オリムピックへの布石として大きなプラスになると思われます。

 

 

私の不動産投資ブログにおいて何度か指摘しておりますが、2016年のオリムピックの開催地の決定は今年の10月になります。今回一番有力と言われているのが東京とシカゴですがオバマ人気も一服してきた今日この頃もしかしたら「日本」という可能性もあるのではないでしょうか。

 

 

当然そうなってくると世界のマネーが再度日本にじわじわと流れ込んできます。不動産価格が上昇する可能性も当然ながら高まります。特に東京都心部中心かと思いますが…実際世界の事情通の人は東京での店舗拡大等を進めています。

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

昨日決算関係で弊社税理士（エクスプレスタックス）の所にお邪魔した際に不動産投資において非常に有利な税制に関しての指摘がありました。添付税務署の書類をご参照ください。

 

 

これによるとまず、１．特定の長期所有土地等の所得の特別控除という項目ですが、平成21年、22年に取得した不動産の5年以上の所有した不動産の売却時の譲渡益に関して1000万までの損金計上が可能になるという項目です。

 

 

こちらは分かり易い規定ですが、ポイントとして「棚卸資産に該当するものを除き」という所があります。これは不動産転売会社等を優遇からはずすという理由から入っているようです。

 

 

政策的に余裕のある法人に不動産を買ってもらおうという事です。（資産運用法人も当然含まれます。）

２．平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例にかんしては、若干分かりずらい所です。平成21年、22年中に購入した場合、他の先行取得した物件の売却は10年以内に限り譲渡益を圧縮出来るという内容です。ただ、その分益の分を圧縮記帳するので簿価の低い不動産が資産計上される事になります。（先行取得した物件の簿価が下がるという事です。）

 

このポイントは既に不動産を所有している方がその所有している物件を10年以内に売却する可能性がある場合に特にメリットがあります。

 

 

イメージ的には古い物件や立地の劣る物件を多く所有している資産運用法人が今後10年内で古い物件を売却して新しい物件に入れ替えるという行動をする際にメリットがあります。新しい物件は今後数十年所有するつもりで購入するが、修繕等でコストが掛ると予想される古いものは売却するという戦略には最適となります。

 

 

この景況感の厳しい平成21年と平成22年に物件を買って後はじっくりと10年内の景況感を見て状態の悪いもの、もしくは今後厳しくなりそうな物件を売却していくという不動産投資をする人にとってはうってつけの政策と言えるかと思います。

 

 

国土交通省のホームページが分かり易いかも知れません。１を参照してください。その他も税制優遇は目白押しです。http://tochi.mlit.go.jp/zeisei/H21zeiseikaisei_gaiyo.pdf

 

by 向井啓和

 

 

要は平成21年、22年は不動産を買え、不動産投資をしろと言っている様な事になります。

 

 

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

不動産投資や不動産とは全く関係ない話題ですが、先日高校のラグビー部総会に参加してきてのお話です。
（かなりの盛り上がりを得ました。こんなに元気あるのかと…）

 

 

私の母校都立日比谷高校は学生紛争が起こる以前は東大合格者も全国一番を誇っていたそうですが、学校群制度もあって都立高校の弱体化が政策的に進められて我々の様な若者（？）が入学する頃には普通の高校のレベルに落ちていました。

 

 

開成や麻布等の難関校や早稲田慶応等の付属私立高校に落ちた敗北感を引きずっている人も多くいたようです。

 

 

そんな複雑な思いを引きずっている人もいない人も「遅刻坂」と言われる新坂を登って毎日登校していました。
私の同期でもしょっちゅう正門の所で生活指導の先生に遅刻者のチケットを渡されていました。

 

 

学校の授業に対しては当時はあまり熱心に聞く生徒がおらず、予備校での勉強がきつく机の上で寝ている人とか、部活の為に準備している人がいました。

 

 

我々ラグビー部の学生の場合は物理の授業中等ボール磨きなどをしていました。

 

他のクラブも一応進学校であったにも関わらず結構盛んで、当時はラグビー部、野球部、サッカー部、テニス部等のスポーツ系以外もバンドだとかも盛んだったと思います。

 

 

ただ、学生紛争が起こる前の世代と起こった後の世代間でのギャップが残り、OB会活動は縦のラインが特に弱かったのが問題でした。そこで60周年を記念して現役学生の支援とOB間の交流の為にOB会を正式に立ち上げる事になりました。

 

 

我がラグビー部はかなり上の世代では花園（全国大会）出場も達成し、その後も関東大会や、予選の厳しい東京ブロックにあってそこそこ強い私立高校と伍してやって行ける様になっていました。

 

 

でも必ず、久我山、大東文化大付属、目黒、東京高校等の強い私立高校に負けて来ました。

 

 

今後も都立高校が全国大会に行くのは至難の業でしょう。でも、OB会として勝手に学生支援を打ち出し、勝手に様々なプロジェクトを温めています。

 

 

その一つがグランドの芝生化です。都立高校のグランドが芝生であるところを聞きませんので恐らく無いでしょうが、それを豊かな緑の芝生が覆うラグビーというスポーツをする環境を整える…現在のエコの流れや学校の緑化の流れにも乗っています。

 

 

緑溢れるグランドはヨーロッパでは豊かさの象徴です。人が集まる場所になります。

 

 

ラグビー部だけでなく、サッカー部も歓迎な話ではないでしょうか？はたまた一般学生に取っても転んでも怪我しない芝生は気分転換の場所になるのでは…

 

by 向井啓和

不動産投資とは直接的に関係ないですが、昨日一日で大幅に円高が進行しましたが、数日前に著名投資家のジムロジャース氏が「ドルと米国債をショート（空売り）している」というコメントを出していました。（ブルムバーグテレビのニュースにて）

 

 

アメリカの財政状態が今後も悪化すると言う見通しが背景にあります。（G8ミーティングに合わせての仕掛け的な売りが入った様に思われます。)

 

 

一方投資用不動産市場は2009年の2月頃に底は打って、5，6月はかなり戻った感がありますが円高が進行し景況感が悪化すれば秋、冬にかけてもう一度買い場が来るかもしれませんね。

 

 

ただ、城南地区の築浅の管理良好物件は6，7％のレベルでも取引があるという声を聞きます。

 

 

年金問題、雇用問題がクローズアップされればされる程セーフティネットとしての不動産投資が見直されている様です。最近問合せが急増していますし、ファンド運用会社で働いているプロの方が個人として買うという動きも見られます。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和