東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

シンガポールの社長が日曜日に来日されました。その社長いきなり3物件の「満額の買付」を書いて帰りました。 (さらに…)

日経ヴェリタス312号で土地の記事が出ておりました。「地価の夜明け」 (さらに…)

不動産投資の失敗にちょっと関係するなぞなぞです。

 

 

不動産投資や管理に関係することで「使えば使う程（買えば買うほど）高くなるもの」なんでしょうか？

 

 

普通の経済取引ではバルクと言って数や規模が大きくなるほど価格は逓減しますが、これはその逆で使えば使う程「単価」が上昇します。

 

 

 

 

 

 

答えは「上下水道水」です。

 

 

 

東京都水道局の料金体系です。
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/customer/life/r_keisan_23.html

 

 

 

例えばメータ口径が３０㎜の場合１００立法mまでは１立法m当たり２１３円なのに、１００１立法m以上になると４０４円になります。なんと倍です！しかも、口径の小さい物であれば基本料金は掛る物の２２円等なのに…(なんと１０倍の料金設定です。）

 

 

 

意外と不動産投資の失敗というかビル投資の失敗に関係するのですが、ビルにおける水の無駄遣いや垂れ流しは非常に高いものにつくという事です。

 

 

 

トイレの栓がずれていて水が出しぱなしになっていると大変な事になります。しかも一カ月とか気付かないと…大変な事になります。

 

by 向井啓和

本日外国人のお客さんから港区の南青山にある住居を売却したいという事で話を聞いてきました。場所柄、外資系企業の重役の方や、弁護士、医師等のプロフェッショナルな仕事をお持ちの方が多く住んでいる所です。

 

 

建物自体は普通の一戸建てと言った所ですが六本木ヒルズなども見えて眺めはかなり良く屋上ではバーベキューパーティ等をして楽しむ事も出来そうです。

 

 

不動産投資というには土地値が高すぎるエリアですが、ファミリーがいい環境の下で生活するにはベストなところかと思います。専任をもらう予定ですのでその際にご紹介します。

 

by 向井啓和

不動産投資ローンは一般的に不動産の物件価値（収益性、担保価値）と購入される方（個人・法人）の状態によって決まります。

 

個人の場合にメリットはあまり無いのですが、法人の場合に退職年金的な企業オーナー向け保険が不動産投資に使えるかもしれません。

 

これは法人が利益の出過ぎた年度に保険料の半金を損金計上して利益を圧縮するという事と、オーナーの退職金の手当の確保と言う目的 の為にある経営者向けの保険ですが、金額が大きい事もあり不動産投資に利用出来る可能性もあります。

 

例えば年払い1000万の保険料で保障金額5億の退職手当向けオーナー保険の場合ですが、5年間払い込めば5000万の払い込みになり、5年後 の解約返礼金は約4300万になります。

 

法人で5年目に厳しい決算を迎えた場合にはこれを取り崩して益を出すというのが主に利用されている一つの利用方法です。

 

一方5年目も業績が良くて自社ビルを購入したいという場合の企業はこの保険を上手く利用する事ができます。つまり、法人は銀行に 対してこの退職金目的のオーナー保険が5億までカバーされて、同時に直ぐにでも解約できる解約返礼金もあるという事実を利用できます。

 

銀行としては通常の団信に入ってもらわなくても大手の生命保険会社の保障が5億まであり、既に既払いで5000万の支払いをした実績がある 企業だと見る訳です。

 

この解約返礼金目的の保険が、多少担保価値がたりないとか実績が足りないという不動産融資のマイナスポイントをカバーする事が出来る可能性を提供します。

 

＊必ず企業オーナー向けの保険に入っているから融資に有利に働くという訳ではありません。特に入る保険会社の信用度が重要ですし、 その時の時勢も問題ですが、実際に不動産融資にも利用出来る一つのオプションではあります。

 

 

by 向井啓和

新卒の社員に東京の下町の売りビルの調査をしてもらいました。

(さらに…)

遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。

 

特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。

 

不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。

 

１． 外気遮断性

 

 

２． 土地定着性

 

 

３． 用途性

 

１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。

 

２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。

 

３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。

 

不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。

 

 

by 向井啓和

品川駅周辺が相当変わりそうです。（不動産投資にも長期的に影響ありそうです…）

 

羽田空港国際化とリニアモーター始発駅決定という２大ニュースが発表されていました。空港が海外への玄関であり、一方リニアの始発駅にも品川駅がなってくると国内交通網の心臓部を担う一大ターミナル化が進んで行きそうな予感がします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20090423/532231/?P=4

 

確か以前ブログでも書いたのですが、新宿や東京駅は便利であるのですが、私鉄各線も乗り入れて余っているスペースがあまり無いという状況に比べて線路の配置も並列で作られており工事もし易い様に思えます。（新宿等は路線が交差している為複雑化しています。）

 

また、芝浦方面にはまだまだJRの遊休地が残っておりその点等も有利になりそうです。今後、マイナーな京浜急行と都営浅草線沿線等にも賃貸市場や地価の面でプラスの影響が出そうな感があります。

 

 

詳細は上記のリンク記事を

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万～1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

 

by 向井啓和

 

地方税法に規定されている固定資産税にはある意味で不平等があります。不動産投資にも参考になるので、簡単に指摘します。

 

 

それは建物の価値を全国一律に評価している事です。

 

 

固定資産税は地方税法を構成する一つの税で主に市町村税でありますが、特に建物の評価額が全国一律である事がある意味不平等を巻き起こしています。

 

 

何が不平等かと言いますと、建物が地域に応じた物価の修正がされていない価格によって評価されている事です。

例えば銀座のビルも北海道の旭川のビルも同じ年に建てられたらほぼ同じ評価額になります。ビルを建てるにあたって、狭い日本と言えども都心のど真ん中と交通量の少ない所で建てられるビルのコストが同じであるはずがありません。

 

 

例えば、人件費、資材費、道路占有の費用、駐車場の料金、交通量が多ければ交通整備の人員、工期の長短等などです。

 

 

全国の最低賃金（参考）
http://www2.mhlw.go.jp/topics/seido/kijunkyoku/minimum/minimum-02.htm

 

 

（銀座のビルを持てる人の方が担税力が高いはずですが、それが考慮されないのです。）

 

また、取れる家賃も問題です。同じサイズのワンルームの部屋でも東京で7万取れる家賃が北海道では3万円等になってしまいます。

 

 

つまり、3万円しか取れない部屋を維持するのに、東京と同じ建物評価を前提に固定資産税を払う事になるのです。特に地方物件の不動産投資をされる際に注意すべきはこの点です。

 

 

固定資産税は全国一律に見られるが故にどんなにグロス利回りが高くても、家賃の安過ぎる場所では全く資金が貯まらない現象に陥ります。

 

ではどうしたら良いのか・・・固定資産税の特に建物価格の部分は県単位でも良いので地域修正を掛けるというのが一つのアイデアです。東京都心5区を100としたら、東京23区（5区以外）を95、東京都下を90、埼玉、神奈川、千葉を80、…青森、沖縄、北海道を50等。

こうすると固定資産税の建物から得られる収入に対する比率上の負担を平等にする事が可能となります。

 

by　向井啓和