東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

東京で投資用不動産を購入される中国人の方が増えておりますので、中国語での対応が出来る窓口を設置しました。不動産投資や物件についての質問がある方、もしくはパートナーの方が中国人で細かい説明が出来ない等の方はお気軽にご連絡ください。

 

 

弊社の不動産担当の中国語通訳と言う形になります。

 

連絡先は下記になります。

 

 

名前：播磨（はりま）

 

 

番号：０９０－８３１４－０７１２

 

但し、電話受付時間は平日は18～22時、土日は9～17時までです。

 

 

投資用不動産に最適なフルローン可能物件がありました。積算価格と収益価格が釣り合うレベルで物件が出ました。急ぎの案件なので外壁写真だけご紹介します。

 

 

ファミリーマンションタイプですが、入居率も良く人気エリアなのでお勧めです。

 

 

それと東京都中央区日本橋の売りビルもかなりの高利回りで出ました。（未公開物件で想定利回り15％です。）

 

 

フルローン物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

東京都の城北エリアの隣が駐車場の売りビルが出ました。築年数がかなり行ってまして長期のローンは出ませんが13%以上の利回りがあります。（飲食店や事務所が入った雑居ビルです。）

 

 

隣が駐車場で更地ですし、逆の隣の建物も古いのでその一体全部の開発と言うのも将来的には考えられそうな物件です。京浜東北線の王子駅から徒歩4分程度と利便性も高いです。

 

 

暫く現在の満室状態で回して行って将来建替え等の可能性がある物件です。価格が1億5000万前後なのでキャッシュで買う人にはうってつけかなと思います。

 

 

投資用不動産のご紹介はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

目黒区の自由が丘２丁目、3丁目辺りで売りビルを探している方がおります。予算は4億台位までとこのエリアでは小さめではありますが、自己資金もあり確度の高い話なので物件情報ありましたらお待ちしております。（線路よりも北側のエリアです。）

 

 

築年数25年以内のRCか15年以内の鉄骨造が理想ではありますが、立地が限られた中でのリクエストなのでそれ以外でも該当しそうな物件ありましたらご連絡ください。テナントが入っていても入っていなくても結構です。住居兼用店舗や住居兼用事務所等の物件でもご連絡ください。

 

 

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

短い借入での不動産投資は一般的には危険性が高いと言われていますが、必ずしもそうとは言えません。特に年齢や年収等によってはむしろ短期間に借入を返済する短い期間の借入が有効な場合もあります。

 

 

一つの例としてプロスポーツ選手や芸能人や外資系の金融機関お勤めの方等が当てはまります。

 

プロスポーツ選手のピークは一般的には25歳～35歳と言われており、そこで年収が大幅に増加します。

 

 

芸能人もバカ売れしている期間というのは長い様で短く5年～10年で飽きられてしまいます。

 

 

外資系の金融機関に勤めている人も35歳定年説というのが言われている通り、マネジメントに残る人以外はその辺りで他の仕事に取組むのが一般的です。

 

こういった方々の場合には短期間の借入期間を設定して毎月の返済を多めにしたりするそうです。（実際にメガバンクの担当者がスポーツ選手の際にそうされたそうです。）

 

 

選手寿命が短い上にどちらかと言えば派手な世界で、お金があると浪費してしまうという特性も関係しているのでしょうが…キャッシュフローがあまり出ない設計にするわざとするそうです。

 

 

公務員の方等の場合には逆になります。

 

不動産投資もひとそれぞれですhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

賃貸マンションアパート経営をしていると入居率の低下や家賃の低下に悩む物ですが、ロケーションや建物の内容によっては満室経営も不可能では無いという例をご紹介します。（不動産投資をするには重要な視点ですので･･･）

 

 

一件目は、弊社お客様で千葉県四街道市の物件を購入された方です。千葉の中では閑静な住宅街がある場所ではありますが、駅から徒歩20分前後の距離で当初心配しておりました。ただ、戸建て住居が多い地域である事と、鉄骨造や木造アパートはありますが、RCのマンションが無いことから競争力があると判断しお客様にご紹介。

 

 

物件を案内した時は3部屋空いておりましたが、決済時には1部屋空室まで改善して決済しました。その後一挙に3部屋出られたそうですが、その際に多少のリノベーションを行ったお陰で再度満室状態になったとの事です。(2,3ヶ月で）

 

 

不動産投資は長期投資なので満室になったからと言って浮かれておれませんが、他物件との競争力の比較が生きました。

 

 

また、もう一件は所有している武蔵浦和の一棟物のマンションですが、こちらも53室もありながら現在満室になっています。駅からは徒歩9分ですが武蔵浦和駅の「駅力」が高いと判断し購入しました。武蔵浦和駅は地味ながら乗降客数がここ数年堅調に増加しており利便性と広さを求めてファミリー層のニーズありと考えました。

 

 

武蔵浦和駅は埼京線が通っている駅ですが、この埼京線が通勤に便利な路線の様でこの路線の物件は強いと聞いておりましたがその通りでした。埼京線は池袋、新宿、渋谷、恵比寿と都心の人気エリアやオフィスエリアを串刺しにしておりビジネスや生活に便利な路線として認知されています。

 

 

実際に入居者の属性も良く都内の新宿や田町近辺の大手企業に勤める方々に入居してもらっております。

 

 

この様にマンションやアパートの満室になる要素や「売り」が何か、逆に内見に来る人が少なく来ても決まらない物件がどういう物件かは様々な視点から見ていく必要があります。

 

投資マンションの満室経営を目指すならhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

3月末決済物件の情報や3月末決済で購入できる人が活発に動いています。2月中にある程度めどを付けていた買主がローン不調で流れてしまったり、一方今期の利益が多すぎて物件を購入して利益圧縮を目論んだり等色々な動きがあります。

 

 

弊社には3月末までに売却したいという案件が入ってくる一方、3月末までに買いたい、買ってもらいたい（融資を伸ばしたい銀行）等の諸々の方々の動きが入ってきます。

 

 

また、最近売買の問い合わせが多く入りますが、インターネットで問い合わせのある物件の多くが売買契約予定等になっています。良い物件は動いてますね。

 

 

（弊社では週2回ほど売却物件が現在もあるか確認しており、売却予定はサイトから消していますがそれでも完全に把握はしてませんのでどうしても物件情報にラグが出ます。）

 

 

3月末までに買える方、売りたい方お問い合わせお待ちしてます。

 

 

by 向井啓和

本日弊社社員が泉岳寺駅を経由して帰ってくるとテレビ朝日のクルーがいたとの事で「まさか」とおもってメールを見ると会社更生法申請という記事が入っていました。最近いろいろな物件が出ておりましたが、一部の物件は結構立地が良い港区でした。

 

 

港区でオフィスビルを数棟所有されてましたので今後売り物件が出てくるかもしれませんね。築年の新しい完成の物件なんかもあったと思います。

 

 

この件に限らず品川駅近辺最近いろいろとうるさくなってきました。京浜ホテルの件にしろ、この件にしろ。唯一良い話題はリニアモーターカーの始発駅の候補駅が品川駅であるという事くらいですね。品川駅・泉岳寺近辺で物件をお探しでしたら　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

明日千葉県の一棟売りマンションを弊社のアドバイザーが調査に行って来ます。外部に出ていない物件でインターネットにも出されていません。売却する事だけ決まっていますが、価格と利回りが魅力的なので早速写真を撮って来てもらう事にしました。建物も良く満室だそうです。

 

 

東京から行くと大変ですので、千葉方面に住んでいる担当にドライブを兼ねて見て来てもらう事にしました。良いと思われる物件が出たら直ぐに動く事が大切ですね。利回りは10％以上はおろか14％以上出そうです。鉄骨造ですが。金額は２億以下で築浅なのでお客様に紹介するつもりです。

 

 

興味ありましたらお問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

気になる物件の物件調査は直ぐに行う事が非常に重要です。不動産投資家が増えた昨今では多くのライバルがひしめきあっています。物件情報をもらったらば出来ればその日のうちに、遅くても翌日中に行いましょう。

 

本日お会いしたお客様も同じような行動をされていました。実際結構良い物件に買付を入れて押さえられたそうです。

 

私達も物件調査に関しては、北は大宮、西は八王寺、南は横浜、東は船橋辺りまで幅広く行っております。「これは積算価格も出てフルローンも行ける。」

 

もしくは「○○さんのニーズに該当しそうだ」となるとすぐさま車で急行します。

 

ある時は、世田谷区行ってそれから横浜行って船橋に行って帰ってくるという日もあります。写真を撮るには日が暮れるまでが勝負なので安全運転で移動してます。

 

by 向井啓和