東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

「東京のへそが移動」と言っても、人口分布の事です。数年前までは東京でも東の方面はあまり人気が無かったのですが、だいぶ見なおされつつあります。例えば、月島・豊洲エリア等がその最たるものです。

 

 

不動産投資で難しいのが今後10年単位でエリアの将来像を想像する事ですが、東京スカイツリーの竣工が一つのビックチェンジのきっかけになるかもしれません。

 

 

以前は東京タワーの見えるところに住むというのが一つの地方から出て来た方の成功のバロメーターだった事もありますが、今後は東京スカイツリーを巡ってどんな動きが出て来るのか…

 

 

近隣の駅周辺で他の商業施設等も活性化し、他の開発がスタートしてくれば毛嫌いしていた人も押上、業平橋近辺を見直すのではないかという感じです。（台東区、墨田区等）

 

by 向井啓和

確定申告出して来ました。色々と勉強になりました。

 

 

消費税（四半期決算）と所得税の申告でしたが、建物と付属設備を分けるだとか、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」の届出を出したり、消費税の還付分を不動産収入のその他の収入に入れる等。

 

 

前年度に不動産を購入された方は今回の確定申告までに先行取得の届出を提出する必要があるので忘れてはいけないポイントですね。

 

 

by 向井啓和

この時期になると非常に忙しくなります。3月末案件の詰めの作業や契約、決済の準備等で大忙しです。更に、所得税の確定申告の時期でもあります。

 

不動産投資と税務は切っても切り離せない点ですし、資産運用の観点でレバレッジを維持していかに不動産ポートフォリオを管理し資産を増やしていくかと言うのは大切な点です。

 

ただ、意外と思われるのですが「税理士の方が不動産投資のローンで否認されるケースが多い」という事実があります。

 

税理士の方は職業柄、節税のプロなのでいかに税金の払いを少なくするという事には長けており、その為銀行の融資審査の際には逆に審査が通らない決算書や申告書になっているケースが多いのです。（赤字決算や非常に少ない利益の決算書等で…）

 

不動産投資の意思決定を税理士に相談して行っている方を散見されますが、本当の意図を理解していない税理士であれば「節税の鬼」になって寧ろ「資産の増加」という顧客の本来のニーズに合致しない場合も多々あります。

 

「節税≒資産の増加」では必ずしもない事を理解する必要があります。

 

「適切な納税≒銀行融資の獲得≒資産の増加」が実は資産運用に適した考え方だと思います。

 

 

by 向井啓和

本日3月末までの案件の為の融資証明依頼書と融資証明書を得る事が出来ました。融資金額が多くフルローンに近い借入であった事と購入物件がファンド物件だった為、通常は必要ありませんがあった方が良いと思い依頼しておきました。

 

ファンド物件の場合には売却の意志決定が一人でなされるのではなく合議制でなされる場合が多いので、融資を通ったと言っても信用してもらえないとの読みもありました。

 

「論より証拠」というのが不動産投資には当てはまりますので…

 

後は3月末に向けてどういう判断が出て来るか…待つしかないのですが…

 

 

（安く買ってもらうには苦労があります。）

 

 

by 向井啓和