東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日、ジョイント・コーポレーションが会社更生法の適用を申請したという記事が出ておりましたが、今後まだ数社～10社程度決算期を終えて金融機関が手を引く先が出てくると想定されます。金融機関が白黒つけるのが決算数字を見てからという行動パターンからして5，6月に今回のバブルの総決算が行われることになると思います。

 

 

そんな中で不動産投資物件の所有者の方が最も気を付けなければならないのが不動産賃貸管理会社の破たんです。一度、困っている顧客の為に色々調べましたが、不動産賃貸管理の世界は意外とセーフティーネットが掛っていません。不動産投資で失敗しないためにも十分注意しましょう。

 

 

例えば、不動産賃貸管理の業務に関して管理会社として受け取った家賃を振り込まない業者に対してどういう手段が取れるかと調べてみると、不動産賃貸管理そのものは宅建業者でなくても行う事が出来る業務が故に宅建業法で網が掛っていません。その為「借主が賃貸管理会社に払った家賃をオーナ－に契約通り支払え」「きちんと対応しなければ管轄の行政に宅建業者としての行為違反として連絡するぞ」という事が言えないのです。

 

 

（宅地建物取引主任のテストのひっかけ問題で良く「宅建業者で無くても出来る業務は次のうちどれか」という質問が出ますがその答えが仲介でない賃貸や管理になります。）

 

 

事実、国土交通省の出先機関に連絡を入れて確認もしました。宅建業法外の行為なので何も出来ません。というのが賃貸管理の世界なのです。

 

 

つまり賃貸管理の会社はオーナーが受け取るべき家賃を代行して受け取っておりますが、その振込をしなくても信義則違反や契約違反程度の民法上の争い事になってしまいます。宅建業法上の問題であれば該当会社に対して行政からの抑止力が働く部分もありますが、そうはなっていません。

 

 

不動産賃貸管理をする会社をざっと以下の様な点で最初にチェックします。

 

１． その会社や親会社等で短期の買取転売等を積極的にやっていなかったかどうか

２． その会社や親会社等が派手に不動産開発案件やリゾート案件をやっていなかったかどうか

３． 社員がリストラされて一担当者あたり担当物件が極度に多すぎないかどうか

４． その会社が不動産仲介業務や賃貸管理等の地道なビジネスをどれだけ重視しているか

 

 

そして、その後で注意すべきは約束事をきっちりと守っているか否かです。

 

 

家賃振込日が10日であるならばきちんと10日に毎月入っているか、遅れが日常茶飯事になっていないか等です。

 

 

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by 向井啓和

GMの自力再生が難しくなってきたという記事を読むにつれ今後の動向が心配になります。GM破たんの日本市場に与える影響を考えてみます。

 

 

まず、直接的な影響ですが新聞紙上にも出ている通り日本の自動車部品メーカーによる売掛債権の回収が出来ず損失を被るという影響が想定されます。

 

 

次に、日本でもGMの債券を購入している富裕層や一般投資家がかなりいると思います。破たんの影響で元本の大部分が還ってこないという問題が考えられます。

 

 

他にはこれは直接的に一般には見えていませんがかなりのデリバティブ商品にGMのクレジッドデフォルトスワップ（CDS）が組み込まれていると想定されますので、日本の中小金融機関や地方銀行更にはメガバンクの持っているCDO等に影響を与えるかもしれません。多くのCDSが組み込まれた仕組み債にはファーストトゥデフォルト（First to default）やセカンドトゥデフォルト（Second to default）というスキームの商品も売られていました。

 

 

ファーストトゥデフォルト等は低金利の日本において少しでも利ザヤを稼ごうとして買われた商品ですが、例えば5社中1社もしくは2社の社債等のデフォルトによって元本が棄損する仕組みです。リーマンショック時に多くの企業が損失を計上しましたがその中にも同じような商品がありました。

 

 

イメージ的にはリーマンと同じかそれ以上日本で売られていた金融派生商品にGMは組み込まれていた様に覚えておりますが、直接的な損害を被る金融機関がこれから出てくるかも知れません。

 

 

そして不動産投資市場にはこれらの金融機関の損失の影響から再度融資が出づらくなってくるかもしれません。一旦、底打ちしかかった不動産投資市場に冷や水を掛けるきっかけに成りかねないGMの動向です。

 

不動産投資についてのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日自社ビル物件の購入契約をして来ました。最後まで土地と建物の按分の所で売主と交渉しており大変でした。売主は購入時からの簿価を前提にした売却を主張し、弊社は一般的に通っている固定資産税評価按分の価格を主張しました。双方の差額は数千万に及んだので双方歩み寄りで決着しました。

 

 

不動産投資において実は売買価格や利回りの次に大切な数字は土地と建物の按分価格と言っても良いかと思います。

 

 

建物の価格が大きい方が、法人が買主の場合には2つの点でプラスです。（個人でも課税事業者の場合は法人と同じ扱いになります。）

１．毎年の減価償却が大きく取れる。

２．仮受消費税と相殺できる消費税額が大きくなる。（場合によっては消費税の還付を受けられる場合もあります。*詳細は税理士にご相談を）

 

 

弊社の様な仲介を専門としている不動産会社の場合には特に「課税仕入」が殆どないので消費税の払いがもろにきいてきます。それを建物比率の大きい収益物件を購入する事でうまく相殺出来ます。また、買取転売をする場合には異なりますが、一般の個人や法人と同じように長期投資で物件を持つ場合賃貸収入を取るのはもちろんの事、減価償却で実質キャッシュフローを上げる事が可能となります。

 

 

（買取転売の場合は結局物件を買っても直ぐに売却する事で消費税部分が行って来いになり、且、減価償却がプラスマイナスゼロになり効果が殆どありません。（減価償却してもそれ以上で売れたら益が出てしまいますので…））

特に
１．毎期の売り上げや月次の売上が不安定な業種

２．一般的に課税仕入れの少ない業種（コンサルティング、予備校・塾・学校、不動産仲介業等など）

３．銀行の信用を高めたい企業

 

 

等が自社ビル兼賃貸物件を購入されるとメリットがあるかと思います。

 

 

投資用不動産の物件購入で重要な所は、見えている数字だけでなく計算して隠れている数字をあぶり出す事です。

 

自社ビル物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

個人が行う不動産投資の資金調達の環境としては依然厳しいものがありますが、最近の傾向として、自己資金の少ない投資を可能にしているのは別担保の存在があります。

 

 

特にフルローン等自己資金ゼロかそれに近い状態でも金融機関が貸す場合はその借手が担保となる資産をどれだけ持っているかを見る所が大きいです。また、過去例えば10年前に物件を購入して最近ローンを完済してしまった様な場合には金融機関の印象が非常に良い様です。

 

 

10年前に借りた銀行と同じでなくとも物件を購入しローンを組みそれを計画通りに返済したという履歴が信用力をアップさせます。それが1年、2年の返済履歴では信用力というところまで高まっていません。

 

 

30代の人なら引退まで約30年の年月がありますのでその期間でキャッシュフローを積み上げるという事をお考えになられたら良いのではないかと思います。フルローンかそれに近い状態でレバレッジを掛けてどんどん物件を買うという戦略はそれはそれで魅力がありますが、色々動き回って結局何も進んでいないという場合も多いかと思います。

 

 

確かに今年は格好のチャンスではありますが、また同じようなチャンスが来ないとは言えません。バブル崩壊後の整理が終了したのもまだ10年も経っていないという事もあります。

 

 

投資用不動産の金融商品化が言われておりますがあまり動かなかった不動産が動きやすくなってきたのが近年だとするとまた10年以内に大きなチャンスが巡ってくるかもしれませんし。

 

まずは小さくても相応なところからのスタートでも良いかもしれません。良い投資をしていれば時間が経てば成長してくるものです。

 

 

長期的な不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

先日火災保険で長期契約で一度に全額支払う場合に受けられる場合の割引を、自動引き落とし方式でも受けられると書きましたが火災保険会社の担当が「間違えていました」と連絡がありました。正しくは、火災保険の長期契約で全額払い（全期前納）の場合のみ長期割引が受けられるそうです。

 

（普通はあり得ないので何度か確認してそれで間違いないとの事で「自動引き落とし」でも割引になるとブログにアップしました。ただ、残念ながらやはりそうではありませんでした。その理由は下記にご紹介します。これはファイナンスの非常に初歩的なお話です。）

 

 

①全期前納の場合と②自動引き落としの場合の比較をしてみれば一目瞭然です。（損保会社の立場での計算をしてみます。）

 

 

前提条件として

 

 

A　5年の長期契約で考えてみます。

 

B　その間の資金利回りを1%で変動が無いと仮定します。又、全ての資金を複利運用するとします。

 

C　５年分の火災保険料総額が5万円と仮定します。

 

D　保険料の払い込みは各期の初日に行われると仮定します。利息に付く源泉税は単純化の為に考慮外とします。

 

 

①保険料が全期前納の場合金利が各年に複利で付きますので５年後には５万円×１．０１^５（５乗）≒５２,５００円となります。

 

②一方各期１万円払いの場合は

１万円×１．０１^５（５乗）≒１０,５１０円（１年目の払い込み分が５年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^４（４乗）≒１０,４０６円（２年目の払い込み分が４年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^３（３乗）≒１０,３０３円（３年目の払い込み分が３年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^２（２乗）≒１０,２１０円（４年目の払い込み分が２年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^１（１乗）≒１０,１００円（５年目の払い込み分が１年間複利運用された額です。）

 

上記を合計してトータル≒５１,５２０円となります。

 

①－②は約１，０００円となり、保険会社は全期前納で受け取るよりも各期１万円受け取る場合には１，０００円分実入りが減ってしまいます。また、事務手続き上のコストが通常掛りますのでもっと保険会社としては実入りが減り普通はファイナンスの常識ではあり得ない話なのです。だから、驚いてブログにアップしました。

*ちなみに、②でご説明したのは現在の１万円を５年間（もしくはその他の年数）複利で運用したらいくらになるか？それを「将来価値」（Future Value　“FV”）と言います。

 

 

このFVは不動産投資における非常に重要な考え方である「割引現在価値」（Present Valueと英語では言います。“PV”）を求める際の反対の考え方なのでご紹介しました。PVの概念は収益還元法の基本原理です。

 

不動産投資のご相談をファイナンスの観点からお答えしますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

千葉県のフルローンの物件を今年の3月後半に決済しましたが、数部屋空きがありましたがどうやら満室になった様です。買われた方に確認したわけでは無いのですが、インターネット上などの賃貸募集が終了した事をもって勝手にそう思っています。

 

 

不動産投資ファンドの任意売却物件でしたので、賃貸が付かない状態になっていました。

 

 

特に借り上げ社宅として賃貸をする場合には貸主が債務不履行した先とは契約が出来ないのが普通なので法人契約が入らず仕方ありませんでした。

 

 

つまり「合理的な理由があって空いている空室」だったのです。それをきっちりと説明して納得されて当初買付を入れられたお客様は気が変わったのか購入を辞退されました。

 

 

その後話を既存のお客様に持っていくと翌日には買付を入れて直ぐに銀行へ書類を提示しました。事前に前回のお客様と同じように事情を説明しました。

 

 

要は「潰れたファンド物件なので賃貸が付いてませんが、2，3か月では満室になると思います。」という事を説明しました。2か月も掛らずに、3，4部屋あった空室がきっちり埋まった事でやはり読みに間違いはなかったと安心しました。

 

 

不動産屋は信用ならぬと妙に強い疑念を持っている方は損をします。どこかで取引相手を信用する部分もなければ取引出来ないのですから…

 

 

一方、弊社調査を信用して買われた方は比較的低利のフルローン（実はオーバーローン）で物件を購入しておまけに14％台の利回りでしかも満室を享受されています。大規模修繕もしっかりされているので暫く安心でしょう。

一棟物不動産投資のご相談＆フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

以前一度書いた記憶がありますが、不動産投資で物件を買ったら出来れば水災もカバーされている保険に入られる事をお勧めします。

 

 

更にお勧めは総合保険に入る事だという事もお書きしたかと思います。

 

 

総合保険では予期せぬ盗難等にも対処されています。

 

cf 一度あった問題は路上に置かれたエアコンの室外機が盗難にあったケースです。警察に届け出ましたが、保険の対象となりませんでした。（なぜなら総合保険でなかったからです。）

 

 

室外機だけといえども当然全体が使えなくなりますのでビルの場合は新規に付けると100万前後の備品になります。通常の保険ではここまでカバーされていません・・・・その為1棟物の投資用不動産を購入される場合には総合保険が良いです。

更に、最近出来た新しいサービスがあります。それは特に火災保険に質権設定する場合に便利な「自動引き落とし型の長期契約」（名称は異なります。）です。

 

 

私も長期契約で一括で現金を払うというのは手持ち資金の有効活用の点で効率が悪いので行いませんでした。（ただ少額案件は別ですが）一方、長期契約にすると割引があるので全くメリットが無いというわけでもありません。質権設定等を毎年やる面倒がありますし・・・

 

 

この二つのポイントを解決するのが「自動引き落とし型の長期契約」です。長期契約ではあるので保険そのものには長期契約の割引が適用されます。一方、今までの様に契約当時に全期間分全額支払う必要が無くなりメリットになります。また、質権設定もその長期間で行う事が出来るので書類上のわずらしさが減少します。

 

 

不動産投資の最新情報をアップしていますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

弊社のみならず投資用不動産を扱っている会社は大忙しの状態になってきました。

 

 

本日カタカナ系不動産会社の人が来られました。規模が大きい会社で数千億の物件在庫を持っているそうですが、2,3,4月で売りたい物件や在庫物件が一気に売れたそうです。一月辺り40件売却出来たという事で年末とは大きな違いに驚きます。

 

 

売主として売却したので損切り、損失確定をしたそうですが、物が動き出しました。

 

 

顧客層は医師、弁護士等の専門職の方や会社経営者の事はもとより外資系にお勤めのサラリーマンの方が良いお客だったという事です。大体弊社の顧客層と重なります。

 

 

弊社の方でも昨日は決済と契約が1件ずつありました。共に準備やチェックに大忙しでした。それとACCJ（アメリカ商工会議所）の雑誌への広告締切が重なり大変でした。外国人も動きがありますので英語のブログも立ち上げました。これから世界に対して日本の不動産情報を発信していきます。

 

 

・・・・ただ、文法とスペルが心配ですので粗さがしはご勘弁を。

外国人の方向けの不動産情報を提供するブログはhttp://blog.realestate-minato.com/

 

 

by 向井啓和

最近時々事前に出していた価格に対して大幅に価格を下げる物件が目に付きます。「ネットで具体的な情報開示するな」という事でネットには物件を載せていませんので数字だけご紹介します。

 

 

例えば千葉県内のゲストハウスは1億数千万を半値近くに、東京新宿区の古ビルも半値に、東京千代田区のビルは6億前後から一挙に4億の値引きという例があります。場所はいずれも駅からそれ程遠くなく道路付きも良いです。

 

 

ただ、これらの物件は古い物が多いです。古いので銀行融資はつかないという難点がありますが、現金で買う人にはチャンスが巡ってきました。不動産投資で一番安く買える人は全額現金で買う人なんですよね・・・・

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by  向井啓和

現在神奈川県に所在する不動産投資ファンド所有の信託受益権物件に取り組んでいます。建物の躯体そのものは立派で見栄えがするのですが、急傾斜地に建っております。

 

 

傾斜地は見晴らしや採光が良いので好まれる点もあるのですが、一方坂道を登る必要があるので億劫だと思われる点もあります。

 

 

若者や子育て世代であれば良いのですが高齢化が更に進行した場合にどうなるかが心配な物件です。

 

 

ただ、神奈川県の良いと言われる住宅地はどこも丘の途中や坂の上にあります。東京以上に坂が多いエリアですので神奈川で不動産投資を考えている方には避けて通れないポイントかと思います。

 

ちなみに、ハザードマップ（アボイドマップ）と言われる地図が各自治体に備えられており地図を見ると神奈川県の場合には非常に広いエリアが何らかの危険地帯とされています。

 

 

例えば、洪水予測区域、地すべり予測個所等…ただ、これは法令上の制限を伴わない区分けになります。単に「大雨が降ったらこの辺りには行かない方が良いですよ」と言った情報開示だという事です。

 

 

不動産売買においてより重要となる規制や制限を伴う法令上の制限がある区分けではないという事です。

 

 

神奈川県の不動産投資案件も豊富にありますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和