東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日、ジョイント・コーポレーションが会社更生法の適用を申請したという記事が出ておりましたが、今後まだ数社～10社程度決算期を終えて金融機関が手を引く先が出てくると想定されます。金融機関が白黒つけるのが決算数字を見てからという行動パターンからして5，6月に今回のバブルの総決算が行われることになると思います。

 

 

そんな中で不動産投資物件の所有者の方が最も気を付けなければならないのが不動産賃貸管理会社の破たんです。一度、困っている顧客の為に色々調べましたが、不動産賃貸管理の世界は意外とセーフティーネットが掛っていません。不動産投資で失敗しないためにも十分注意しましょう。

 

 

例えば、不動産賃貸管理の業務に関して管理会社として受け取った家賃を振り込まない業者に対してどういう手段が取れるかと調べてみると、不動産賃貸管理そのものは宅建業者でなくても行う事が出来る業務が故に宅建業法で網が掛っていません。その為「借主が賃貸管理会社に払った家賃をオーナ－に契約通り支払え」「きちんと対応しなければ管轄の行政に宅建業者としての行為違反として連絡するぞ」という事が言えないのです。

 

 

（宅地建物取引主任のテストのひっかけ問題で良く「宅建業者で無くても出来る業務は次のうちどれか」という質問が出ますがその答えが仲介でない賃貸や管理になります。）

 

 

事実、国土交通省の出先機関に連絡を入れて確認もしました。宅建業法外の行為なので何も出来ません。というのが賃貸管理の世界なのです。

 

 

つまり賃貸管理の会社はオーナーが受け取るべき家賃を代行して受け取っておりますが、その振込をしなくても信義則違反や契約違反程度の民法上の争い事になってしまいます。宅建業法上の問題であれば該当会社に対して行政からの抑止力が働く部分もありますが、そうはなっていません。

 

 

不動産賃貸管理をする会社をざっと以下の様な点で最初にチェックします。

 

１． その会社や親会社等で短期の買取転売等を積極的にやっていなかったかどうか

２． その会社や親会社等が派手に不動産開発案件やリゾート案件をやっていなかったかどうか

３． 社員がリストラされて一担当者あたり担当物件が極度に多すぎないかどうか

４． その会社が不動産仲介業務や賃貸管理等の地道なビジネスをどれだけ重視しているか

 

 

そして、その後で注意すべきは約束事をきっちりと守っているか否かです。

 

 

家賃振込日が10日であるならばきちんと10日に毎月入っているか、遅れが日常茶飯事になっていないか等です。

 

 

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by 向井啓和