東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

既存不適格ですが千葉県で不動産投資向けの売り物件があります。

 

成田に近いところで現況15%前後のビルのです。空室が二室あり、家賃の滞納が一室ありますが、満室になれば更に利回りアップとなります。

 

問題は建蔽率と容積率がオーバーしている事と築年数が古い事です。ただ、利回りが現況で14%以上、満室想定で17%以上になります。

 

現金で購入されるのであれば面白いのでは？

 

また、日本全国、海外も視野に入れた商品を販売する等の拠点として考えるのも悪くは無いかと・・・

 

 

 

by 向井啓和

先日、あすかバリューアップファンドの社長の中神康議さんが、「企業価値向上支援ファンドのプロジェクトマネジメント」をテーマに明治大学グローバルビジネス研究科で講演されて話を聞きました。

 

 

ウォーレンバフェットの様に長期投資を行っているとの事です。

 

特に、印象に残った話としては「日本の株式市場には4000社の投資対象となる上場もしくは公開企業があり、その中で偏差値70以上の会社のみに投資すれば良いんです」との言葉が印象に残っています。

 

偏差値70以上統計的には2σ（シグマ）以上の優秀な企業に投資して行けばいずれ企業価値が評価されて株価が上昇するという事です。

 

 

また、そう言った優秀な企業の経営者ほど外部者の意見に聞く耳を持っているという事でしょうか。

 

彼らはファンドと言っても株式を買ってから様々なアドバイスや意見を経営陣にぶつけてバリューアップに力添えしているそうです。

 

不動産投資では良くあるバリューアップですが、株式投資の場合不動産より苦労が多い様に思いました。

 

 

でもパフォーマンスはかなり良いですよ。

 

 

ご参考まで↓

 

 

あすかコーポレイトアドバイザリー株式会社

http://www.asuka-advisory.com/service/index.html

 

 

by 向井啓和

本日、数年前に東京都千代田区の九段下の物件を不動産投資として弊社で購入されたフィンランド人の方が訪ねて来ました。

 

その人が不動産を購入したのは2，3年前なのでユーロが200円前後の時でした。現在、外為で大幅なキャピタルゲインを得ています。

 

しかもキャッシュフローが全て円なので強い円が貯まって行ってます。彼の本拠地はフィンランドなのでユーロベースでは非常に高い利益となっています。

 

そんな彼と会って話をしますと彼が現在興味を持っている都市はユーロ圏ではドイツの旧東ドイツ地域だという事です。特にベルリン、ドレスデン、ライプチヒ等が安いとの事。

 

但し、彼が購入したのはベルリンの中心地だと言う事です。彼曰く旧東ドイツのベルリンは首都であるにも関わらず、小国フィンランドの首都ヘルシンキの価格よりも平米辺り安いそうです。

 

日本と同じで賃借人の権利が守られているので追い出したり、値上げが難しいそうです。

 

当然と言えば当然ですが日本の民法はドイツ民法を参考にして作られているので日本とドイツは不動産のシステムは似ているはずです。

 

by 向井啓和

 

 

以前ご紹介した埼玉県の物件の写真が取れましたのでアップします。

 

こちら入居率がかなり悪いのですが、現在の管理会社の対応があまり良くないのが主な理由になります。

 

自己資金が豊富にある方であればフルローンに成る可能性もあります。大規模修繕は結構しっかりなされているのでコストは掛りづらいと思います。

 

まとまった空室があるので社員寮としての利用の可能性もあります。一番のポイントは一都三県で１億以下のＲＣという点です。

 

交通アクセスの悪い等の問題はありますが…

 

by 向井啓和

国際租税法の授業で指摘のあったタイムリーな事案なのでご紹介します。不動産投資や証券投資でタックスヘブンを利用される富裕層が増加しておりますが考えさせられる話です。

 

このリヒテンシュタイン事件の興味深いところが、日本の租税条約締結国のドイツからの情報提供から明るみに出た事です。

 

まずはドイツの麻薬捜査部門とされる捜査機関がリヒテンシュタインのプライベートバンクの元行員から情報を購入した所から始まります。

 

その麻薬捜査に有益と思われた顧客口座の情報がドイツの国税当局に利用され多くのドイツの富裕層の租税回避や脱税が明るみに出て、ドイツポストのツムビンケル社長も辞任に追い込まれています。

 

その顧客リストに日本人の名前も多数出ておりその内に一人が帝京大学の元総長だったそうです。タックスヘブンで租税回避を上手くやっているという富裕層も枕を高くして寝れない世の中になって来た感もあります。

 

ポイントは日本の租税条約の締結数が増加する事によってタックスヘイブンでの脱税者等の情報の収集力が上昇している事です。今まで問題無かったから今後も問題無いとは言えないという事でしょう・・・

 

帝京大元総長の遺族が１５億円　国外口座で－－相続税追徴４億円
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20101104ddm041040084000c.html

 

リヒテンシュタイン
http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20080324/151018/

 

 

by 向井啓和

 

 

先日アメリカで不動産投資として戸建物件を購入しましたが、そのレノベーションが本格稼働しました。なにせ、100年以上経過した木造住宅なので大変です。

 

ただ、100年経過している木造住宅でも十分やって行けると言う事を証明しましょう！！

 

シロアリも当然いますし、一部柱などを食われているとの調査結果であります。アメリカの場合は不動産購入者が物件の調査を事前にかなり自由に行えます。

 

不動産投資の一つの形として研究して行きます。

 

by 向井啓和

日本政府の租税条約締結の増加が図られている様です。先日の日経新聞の3センチ角程度の所でマレーシアとの租税条約締結に関しての記事が出ておりました。

 

（不動産投資をされる方の中にもタックスヘブン等の研究をされている人が増えて来ています。）

 

 

日本は法人税が高く、所得税も高く、相続税や贈与税も高いので金持ちの人や儲かっている法人が海外に出て行っているという事は以前も書きましたがそれに対する対処療法的に租税条約締結国を増やしている様です。

 

 

租税条約の締結が増えれば脱税の摘発や租税回避を防げるというメリットが国としてはあります。

 

 

ただ、一方それは対処療法的なものでしか無く、いかに国内に富裕層や儲かっている会社を留めるかという根本的な発想にはまだ至っていない様です。

 

 

シンガポールやマレーシアとの税率が極端に開き過ぎるとそちらに流れるのは仕方が無く、それを食い止めるにはどの程度の差に留めるか等を研究されたら良いのではないかと思います。

 

 

例えば法人税も10%程度の差であれば日本の方が治安が良いし、雇用コストも安定しているし、労働力のレベルが高いので「日本に留まる」と言う法人が多いとしてもそれが20%も開いてきたら「新規投資は海外が殆どになってしまう。」等などを調査されたら面白いのでは。

 

 

雇用が海外に流れて行くと、勤労者の所得税、そこから生まれる消費税等など波及して税収の減少に繋がります。

 

by 向井啓和

1億円以下のRCの物件が出ました。手元で計算しますと積算は全く問題無く出ますし、収益還元法でも融資に関しては恐らく問題なさそうです。（想定グロス利回り14%以上です!!）

 

ただ、難点は2つ程あり、一つは埼玉県ではありますがかなり都心からは離れている点で、もう一つは各部屋の家賃設定が低い事です。（3万円前後）

 

 

家賃が低い物件の場合修繕費に収益を食われてしまうと言う問題点がありますのでその点が不動産投資としては最適とは言えないかなとは思っております。

 

 

そうは言っても1億円以下でフルローンが出る可能性のあるRCの物件が1都3県では非常に少ないのでニーズがあるかなと思いご紹介します。売主直接なので他には情報は出ないと思いますのでお問い合わせください。

（写真は後ほどアップします。）

先日数週間融資の判定を待っていた案件が承認されて、今年になってのフルローン物件内定が5件目になりました。何れも難しい案件ではありましたが、振り返って見ると何らかの取っ掛かりがある案件や個性のある方々でした。

 

数件の銀行からは融資を断られても粘り強く可能性のある金融機関（主に地方銀行）にアプローチした結果だったと思います。

 

ただ、現在の傾向としては自己資金がある人、年収が多い人に融資をするという事は変わりがありませんし、その傾向が強まって来ております。

 

個別の問題としてはいかに銀行の担当者が頑張ってくれるか、支店にやる気があるかという事が重要になります。

 

by 向井啓和