東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

本日また破産物件を契約して来ました。弁護士事務所での契約となりました。弊社はこれから夢を描いている買主の方の側なので良いのですが、売る側はなかなかつらいなという感じです。

 

 

不動産投資で良い物件を買うにはどうしても売る方が泣く泣く売るという物件を買うので仕方がないのですが、微妙な空気が流れます。

 

 

その契約の前にまたまた積算価値はともかく、実勢価値の高い物件が出ました。暗くなってますが、急いで撮ってきました。

 

 

土地も真四角で、角地で、日当たりが良く、城南地区で、富裕層が多いそんなエリアです。

 

by 向井啓和

 

 

 

久しぶりに競売物件の調査に行って来ました。不動産投資を始めた10年前にはほぼ毎日、東京地方裁判所の閲覧室に昼休み行って書類を見ていましたが、ここ2，3年は任意売却物件の方が忙しく見ておりませんでした。

 

 

ただ、任意売却と競売はコインの裏表になるので面白そうな物件があればフォローして行く必要があります。

 

 

本日見て来たのは東京の城南地区の店舗の区分所有物件です。もっと賑わいのある所かと思っていましたがそうでもなかったです。

 

不動産競売は意外と外国人も競売に参加してまして、友人のカナダ人の方は王子に自宅を相模原の方に別宅を、オーストラリア人の方も都内で入札して自宅を買われた様です。

 

 

日本語も完ぺきに理解できないのに凄いなと感心するのと同時に、日本の競売システムへの信頼度の高さも要因なのかなとも思います。

 

by 向井啓和

一棟物の投資用不動産を所有していると水道光熱費等がかなり掛ります。共用部分の電気やエレベーターの電気や清掃や植栽に与える水の額等も規模が大きくなると結構な金額に成ってきます。

 

 

そんな中で既にご自身も居住する一棟物の不動産を所有している方には身近な省エネ、省コストのアイデアです。

 

 

現在国を始め地方自治体では自然エネルギーの利用を促すべく機器の設置に対して様々な助成を行っています。その中で特に太陽光エネルギーの利用機器に対しての助成金や補助金は様々な物があります。

 

 

例として、国と東京都と港区を挙げまず。それらのサイトを添付しました。

 

経済産業省の補助制度（住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金）http://www.j-pec.or.jp/02gaiyou.html

 

 

東京都の住宅用太陽エネルギー利用機器導入促進事業http://www.tokyo-co2down.jp/taiyo/kitei/k1/

 

 

港区の太陽光発電システム設置費助成http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/sumai/jyutakusinenerugi/index.html

 

 

それぞれの助成金、補助金を足しても当初投資金額から考慮すると元を取るのに何年も掛りますが・・・

 

 

現在の年収の高い方等はこういった設備を年収の高いうちに助成金があろうが無かろうが設置しておき、それらの機器の減価償却費を費用計上していくのも手かと思います。

 

 

そうする事で将来の居住コストを低下させる事が出来ます。

 

 

ただ、政策が賃貸用住宅への支援にもっと向けられても良いのではと思います。賃貸用住居の屋上も余裕があって未利用の状態の所が多いですが、そちらに対しても助成をされたらCO2削減に役立つのではないかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川の売りビルを見てきました。こちらも学習塾やその関連企業が入っており安定したビルです。現在、個人の方が買えないある程度の規模のビルが出始めています。

 

 

ファンドが買わず、個人も買わないこういった物件が「相対的には」本当は割安なんでしょうね。（10億～20億前後）

 

by 向井啓和

 

 

 

本日神奈川県で結構規模の大きい売りビルが出ましたので物件調査をして来ました。床面積が結構広いので管理が大変かと思いますが…

 

 

こちらの物件は一度会社整理で売却された物件の再販です。昨年会社整理等された物件が出始めた感じです。特に外資系は収益回復早かったのでそちら方面の物件はドンドン出て来るかと思われます。

 

 

 

テナントは学習塾等の優良な先が多いので安定していると思います。

 

 

by 向井啓和

東京都港区の物件（マンション、ワンルームマンション等）買取を弊社スタートすることにしました。売却予定物件や査定希望物件ありましたらお気軽にご連絡を。

 

 

不動産投資のオーナーチェンジ物件でも居住物件でも・・・

 

by 向井啓和

特優賃について

 

 

特優賃（特定優良賃貸住宅）とは、都道府県・市など地方自体が補助金を払う賃貸マンションです。

 

 

一部の定められたマンションだけに家賃の一部を道府県や市などの地方自治体が補助金を出しましょうと言う制度なのです。こんな素晴らしい制度ですが、勿論メリットもあればデメリットもあります。

 

 

特にデメリットを指摘しておきますと、以下の様な点になります。

 

 

１． 行政のお金が出ているので、家賃の改定が柔軟に出来ない。

 

２． 特優賃の補助金は建築当初は厚く、期間が経過すると薄くなる。

 

３． 賃貸の手数料が払えないので、賃貸付け業者の競争が生まれない。

 

４． 売却において物件が特殊である為買手が付きづらい。

 

 

 

というポイントがあります。

 

１．に関してですが、一定の空室期間を経てからでないと特優賃の場合家賃を下げる事が出来ません。例えば、空室が多いので3月までに埋めるべくキャンペーンを打つという事が出来ません。民間と公的の差です。

 

２．に関してですが、建築当初のテナントの入り易い時期の補助は厚いにも関わらず、大規模修繕が必要になってくる頃でテナントが入らない時期に借主にとって魅力ある補助が出ない。

 

３．に関してですが、特優賃は指定業者のみの取り扱いで競争が生まれづらく、物件選びの差は物件のスペックや補助によって大きく影響される。よって、古いものほど苦しくなるという状況に陥る。

 

４．に関してですが、上記1，2，3の様な特殊性がある為、空室が長期化しやすく世間のレベルと浮世離れしてしまう為、売却に苦労する。

 

メリットも沢山ありますが、まずはデメリットを認識ください。

 

 

借りる方のメリットはこちらが分かりやすいです。http://www.219.co.jp/tokuyutin5.htm

 

 

by 向井啓和

 

 

先日中央線沿いの任意売却物件を見てきました。建物の状態はまあまあでしたが、3点ユニットバスなのがマイナスポイントでした。

 

 

ただワンルームルームではありますが、天井が比較的高いので解放感はありました。

 

 

こちらは破産物件なのでこれからどうするか決まるという所です。難しい物件なので買取という事で見てきました。

破産物件のお問い合わせは

 

 

by 向井啓和

 

 

国土交通省と早稲田大学が不動産投資にも役立つ日本版ケースシラー指数の開発を進めているとの非常に小さな記事が出ていました。

 

 

不動産の国際化が指摘される中で非常に有意義な研究だと思います。私も日本でケースシラー指数の様な物があったら便利だなと思っていました。

 

 

記事の詳細は日経新聞の切り抜きをご覧ください。

 

 

ポイントは日本の不透明と言われている不動産市場の動向について透明性のある統計データを作成してある程度の市場動向を探るとという事が出来ると言う事と、投資用不動産の購入や住居の購入の際に参考になるという事です。

 

 

特に海外から日本の不動産へ投資する場合に世界の市場と比べる指標が存在する事でより海外の資金が流れやすく成って来ると言うメリットもあります。利上げや利下げ等のマクロ経済政策を打つ際にも参考になります。

 

by 向井啓和

 

 

更に進んで不動産を多く所有する投資家がヘッジに利用できる不動産デリバティブ等の開発の流れが出てくるかも知れません。

本日、突然全く知らない法律事務所から封書が届き、送り先が関西方面でもあり驚きました。

 

 

「何かで訴えられたか」と思ったら、大した事なくほっとしました。

 

 

賃貸で事務所を貸している会社の本社が破産法の申請を申し立てるという事で、そのお知らせとその聞き取り調査の書式が送られてきただけでした。

 

 

債権債務の調査という事ですが、家賃の振込も9月末になされており全く予兆無かったので意外でした。家賃の支払いは他の支払いに優先して行っていたのかも知れませんが…

 

 

預り敷金も2，3か月あったので早々に退去願えば殆ど被害無しという事です。

 

 

10年近くマンション、アパート、ビル経営をしていると幾つかこういう事はある物です。数年前は夜逃げされて困りましたが、連帯保証人が居たので全く問題なく分割払いで回収しましたけど。

 

不動産投資のトラブルで問題なのは余分な時間を費やすという事が最大の問題です。

不動産投資のトラブルのご相談は

 

 

by 向井啓和