東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資と税に関しての勉強を理論の点から行うべく明治大学のグローバルビジネス研究科という所に入学することにしました。

 

 

本日合格発表の結果が出て合格してました。

 

 

国内租税法、国際租税法、不動産投資論、不動産価格分析論等などの講義があり、弊社の業務に密接に関わる「不動産」と「租税」に関して深堀して来ようと思います。

 

 

大学院レベルで不動産投資等の講義をしているのはこの明治大学のグローバルビジネス研究科と1，2の大学のみです。

 

 

来年春入学なので今から楽しみです。今後も内容をアップして行きます。

 

by 向井啓和

前原国土交通大臣が羽田空港ハブ化に言及しましたが、国際空港化・24時間化していくと様々なエリアに良い影響が出そうです。

 

 

羽田空港は東京都と神奈川県の境の東京側にありますが、神奈川でも川崎エリア等が非常に近くなって来ます。都内であれば、鉄道では京浜急行と東京モノレール沿線がポイントになりますがこの沿線の急行停車駅等は狙い目でしょう。

 

 

京浜急行では京急蒲田、平和島、立会川、青物横丁、品川駅辺りの居住物件は底堅いのでは。当然羽田線の大鳥居等の各駅停車駅でも安定した入居率を見込めるでしょう。

 

 

東京モノレールではりんかい線との連絡もある天王洲アイル駅（JALの本社もあります。）と浜松町駅が良いのではないかと思います。

 

 

空港が24時間化するのであれば当然そこに乗り入れている鉄道も24時間化して行くのが筋だと思います。特に騒音の少ないモノレールは24時間化が容易ではないでしょうか。

 

 

そうなると天王洲アイル辺りの東品川エリアの賃貸マンション等はかなり有望と思われます。マンスリーやウィークリーマンション等のニーズも増加するでしょう。

 

 

投資用不動産のご相談は

 

 

by 向井啓和

 

 

江東区で区分所有の投資用不動産が出ましたのでご紹介します。

 

 

東西線と大江戸線の門前仲町駅から徒歩2分の好立地の物件です。リバーサイドで運河に面しており視界が開けています。専有面積の割に価格が安いですが、修繕積立金が少なく大規模修繕が行きとどいていないのが原因です。

 

 

ただ、割高な管理費を修繕積立金に振り分けるプランが進んでおりそうなると修繕が出来てバリューアップしそうです。

 

 

現状でも入居中で利回りも比較的出るので投資対象として悪くないかと思います。（新築のワンルームマンションよりは投資対象として割安では無いかと思います。）

 

 

詳細
最寄駅  東京メトロ東西線、都営大江戸線門前仲町駅徒歩2分
専有面積 45.76㎡
価格  1680万
築年  1980年　（鉄筋コンクリート（RC造））
管理費  17,910円
修繕積立金 1,990円
現況  賃貸中　(共益費込み12万円）

 

 

投資用不動産のご相談はこちらまで

 

by 向井啓和

フルローンでの物件購入が人気ですが、ハイリスクですのでやり過ぎは危険であると言えます。

 

 

実際以前自己資金ゼロでローンを積極的に提供していた銀行の方が言われておりましたが、かなり自己破産された方が多かったそうです。（今も現在進行形で進んでいるよう。）

 

 

その為サラリーマンで不動産投資のビギナーの方へのフルローンの提供をその銀行は止めたそうです。その代わり「総資産10億」以上の富裕層の方にターゲットをシフトしたそうです。

 

 

「総資産」なので借入があっても良い訳でして、要は数年から10年の時間を掛けて物件を積み上げて返済してきた人への評価を上げたという事です。

 

 

フルローンでの物件購入が必ずしも悪いのでは無く、それだけで物件を積上げるのには無理があるという事です。

 

 

プロのファンド投資家が自己資金を2割程度入れても、それは高リスク・高レバレッジという範疇になっております。

 

 

自己資金1割、もしくはゼロでの投資がいかにリスクが高いか分かって頂けるのでは？

 

フルローン物件を購入して失敗する主な原因は

 

 

１． 積算が高い為に不動産取得税や固定資産税の負担が重い。

 

２． 大規模修繕や退去時の修繕費用の考慮が甘い。

 

３． 全額借りれるので見通しが甘いまま負債総額を積み上げ過ぎる。

 

 

（ちなみに弊社で購入した方でデフォルトしたケースを今のところ聞いてません。）

 

それでもフルローン物件にご興味あるの方はこちらへ

 

 

本日台風18号の影響で山手線と京浜東北線が不通となってしまいました。人が車道に溢れています。

 

 

こういった時、不動産投資をされているオーナーは気が気ではありません。

 

 

河川の側の物件を持っている人は水災に関して、高層階に看板のある物件をお持ちの方は暴風による被害に関して、地下付きのビルをお持ちの方は浸水に、斜面に建築されている物件をお持ちの方は土砂災害に、又どんな物件をお持ちの方でも共通していますが雨漏り等の水災に冷や冷やするものです。

 

 

大きな災害があった後は火災保険料が上がりがちです。投資用不動産お持ちの方は早めに見なおしておいた方が宜しいかも知れません。

 

また、世界で起きている災害も再保険市場を経由して日本に影響します。

 

 

インドネシアやその他各地で起きている災害によって再保険を提供している日本の損保会社も影響を受けるからです。

 

不動産投資のご相談は

 

先日東京都港区三田5丁目の三田ハウスというマンションの店舗部分を買われてお店をされている、リールの堀さんに同じ三田ハウスの売りマンションを紹介しましたら「まだ早いと」怒られてしまいました。

 

 

もっと儲かってからとの事です。

 

 

ちなみにアンチエイジングと美容をテーマにされているお料理教室や講義はいつも大盛況だそうです。

 

 

そんな堀さんも商品開発に加わった商品をご紹介します。

ナチュラルローソンで売られているそうです。メタボな男性でも満足の量です。

 

by 向井啓和

不動産投資に関わらず、通常の住居の購入でも気になる事ですが境界のトラブルと言うのは嫌な物ですね。

 

 

笑えない話なのですが実際に現在進行形で境界トラブル的な事が私の身内の自宅と隣地の間で発生しています。

 

 

隣の家が築40年前後なので建替えるという事で測量をしたいとの事でしたが、その前段階の立会時に境界標がインチキだとか勝手に入れたという言い草をされた様です。

 

 

ただこういう事は感情的になるのが一番損ですし、失敗の元ですので、もちろん適切な対処法をアドバイスしました。

 

 

今後現在進行形でフォローしていきたいと思います。

 

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

港区の任意売却が出ました。RCの築浅マンションです。固定資産税評価額が4億近く、売値は5億行くかどうかの所です。利回りは結構出そうですし積算も売値より高くなくとも近いレベルにあります。

 

 

港区で利回りベース9%近く出ると言うのはかなり稀ですので要チェック物件ですが、詳細は何も出せません。お問い合わせください。

信託受益権物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

最近投資用不動産を買うお客様である程度勉強されている方は「積算価格の高い物件ありませんか？」「積算価格が出る物件ありませんか？」と聞いてこられます。

 

 

「積算価格が出る物≒担保価値が高いもの」という認識で銀行ウケするという事や、フルローンが出るからというのが理由では無いかと思います。

 

 

ところが本当に積算が出る物件がそんなにお得かというお話ですが、キャッシュフローベースでは意外とマイナスの点もあります。

 

 

特に「登録免許税」「不動産取得税」や「固定資産税」の税金や管理や修繕のコストの面等でもサイズがある故のマイナス点もあります。

 

 

売却価格が１億円で積算価格１億の物件と１億５０００万の物件で比較すると、単純化すると登録免許税や不動産取得税が１．５倍です。

 

 

また、固定資産税も長期に亘りかなり重くのしかかってきます。

 

実は同じ利回りベースであるならば積算が出ない方がキャッシュフローがプラスに出ます。

 

 

皮肉な話ではありますが、同じ利回りの物件であれば「担保価値が高い物件」よりも「担保価値が低い物件」の方が収益的には債務不履行になる可能性は低いです。

 

 

また、単純な積算の通りにいざという時に物件が売れるかという話ですが、実際には積算が高い物件というのは積算が高くなるまで放置されている物件とも言えるので必ずしも売れ易いとは言えません。

 

 

（もちろんそんな中でも良いものもありますが）

 

本当の物件力というのは銀行の評価の基準では表現されないものです。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の案件ではありませんが、芝浦アイランドのケープタワーで売りマンションが出ましたのでご紹介します。

 

 

最近JR田町駅の海側はかなり開発が進んで居住世帯の年齢層もだいぶ下がってきました。港南小学校も生徒数が増えて大変だそうです。逆に言えばそんな活気のある芝浦地区のマンションですのでご興味あればお問い合わせください。

 

 

アメニティが充実していてキッズルームやスタディルーム（資格試験等の勉強用？）が完備されています。

 

東京都港区の物件はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和