東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

投資用不動産の営業は若干特殊です。一般の居住用不動産に比べて金額も大きく、物件管理の知識、金融の知識、税務、会計等も一定の理解が無ければ勤まりません。

 

 

また、不動産の売買の割には金融商品の売買の様にリスク・リターンの分析やキャッシュフロー分析もしてあげたりと一般住宅の営業とは異なります。

 

 

一棟物件を購入したら、うまく行って更に2棟、3棟と物件を買い進めるお手伝いをしたりと継続的な取引関係へとつながっていきますが、それは担当者に掛っています。

 

 

そんな中で不動産営業の経験者で投資用不動産をエンド顧客向けに販売する担当者であり、そのリーダーとなる人を一名募集します。信託受益権の売買の経験やファンド会社とのコミュニケーションを取っていた人は有利になります。現在顧客数急増中で案件も増えておりチャンスだと思います。

 

 

但し、「トップセールス」と書いてある通り実務に明るく、現在お勤めの会社で一番出来ると思われる人のみ募集します。（特に今回に限りトップにこだわります。）

 

社長宛にメールなり郵便でご連絡をお待ちしております。

http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

フルローンの融資を受けての売買決済が先週末ありましたが、その場でのエピソードです。

 

 

通常、決済の前に全員そろって買主や売主に一部書類を書いてもらいそれを基に融資実行というのがパターンかと思いますが、先日は事前に司法書士への登記申請の委任状等に署名されていたので、全員揃う前に融資が実行されていました。（通常応接室に全員詰められて銀行に動きを把握されている状態で融資の実行はします。）

 

 

銀行で信用を作るというのは不思議な物で、最初は銀行も性悪説で何事も見ていますが一度以上取引がある銀行の場合で返済実績（完済）等があると盤石の信用が構築出来ます。今回の融資実行の場面でもその借手は10年以上の返済実績がありかなり信用されていたと推測されます。

 

 

その本人が当日決済なので司法書士への支払い等一部預金を準備しておかなければならない事から決済場所へ行く前に通帳に記帳すると通帳に見慣れない金額が記載されていたそうです。（通常自分の口座では目にしない桁のお金が入っていたという事です。）

 

 

借手がワルなら融資金を引き出したり、色々悪さをする可能性があります。堅いと言われるメガバンクも脇が甘くなる瞬間を見た気がします。ただ、信用を得るというのは時間も掛り大変な事ですが一旦出来てしまうと怖い面もあるという事です。

 

 

フルローンが出るからといって無批判になんでも買っているとリスクが高く失敗する可能性を秘めているという事が言えます。

フルローンでの不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

現在神奈川県に所在する不動産投資ファンド所有の信託受益権物件に取り組んでいます。建物の躯体そのものは立派で見栄えがするのですが、急傾斜地に建っております。

 

 

傾斜地は見晴らしや採光が良いので好まれる点もあるのですが、一方坂道を登る必要があるので億劫だと思われる点もあります。

 

 

若者や子育て世代であれば良いのですが高齢化が更に進行した場合にどうなるかが心配な物件です。

 

 

ただ、神奈川県の良いと言われる住宅地はどこも丘の途中や坂の上にあります。東京以上に坂が多いエリアですので神奈川で不動産投資を考えている方には避けて通れないポイントかと思います。

 

ちなみに、ハザードマップ（アボイドマップ）と言われる地図が各自治体に備えられており地図を見ると神奈川県の場合には非常に広いエリアが何らかの危険地帯とされています。

 

 

例えば、洪水予測区域、地すべり予測個所等…ただ、これは法令上の制限を伴わない区分けになります。単に「大雨が降ったらこの辺りには行かない方が良いですよ」と言った情報開示だという事です。

 

 

不動産売買においてより重要となる規制や制限を伴う法令上の制限がある区分けではないという事です。

 

 

神奈川県の不動産投資案件も豊富にありますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

弊社でまたまたフルローンの承認を個人の方が都市銀行から取れました。ただ、残念な事に他の買い手がおりましてそちらが契約する予定となっています。明日が契約予定なので明日の動向次第では急きょ動くという事になるかも知れません。

 

 

フルローンやオーバーローンの承認は取れるのですがそれ以上に自己資金を厚めに入れられる方の方がローンの承認は早めにおりますね…

 

 

仕方のない事ですが。もし運良く話が進めばラッキーと考えましょう。スピードが命の不動産投資ですが、2段構えで行くのが一番良い感じです。

 

 

まず、自己資金投下額多めでローンの申請を通し、その後契約スケジュールを決め、次に自己資金を少なめのフルローン等で申請し直す。

 

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://minato-am.com/

 

by 向井啓和

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

売れない魚屋で魚を何故買ってはいけないのでしょう？

 

 

考えてみましょう。答えは簡単です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

魚が古いからです。

 

 

では売れない不動産屋はどうでしょうか？

 

売れない不動産屋には在庫物件はともかく情報が古いものしかありません。

 

 

例え在庫物件でも新しい情報は貴重です。例えば「3月中では売値4億のRCマンションが、4月には2億5000万で売る」という新しい情報は貴重な物です。この情報があれば買わない人が一転買う人に変わります。

 

 

では売れない不動産屋にその情報をわざわざ教えてくれる暇な人が居ますか？

 

 

居ません。

 

 

 

情報は売れる所に集中します。こんな時期でも他社でも売れている出来る営業マンはなかなかつかまらず苦慮します。

 

（経済学的に言えば「情報の非対称性」とでも言う現象が発生します。情報は全ての人に均一に行き渡らないという事です。情報の非対称性については　http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%83%85%E5%A0%B1%E3%81%AE%E9%9D%9E%E5%AF%BE%E7%A7%B0%E6%80%A7）

 

by 向井啓和

不動産投資で今日の情報を得たければ　http://www.minato-am.com/

 

 

 

 

 

 

 

本日弊社物件調査の担当が東京都心、城東、千葉県西部の３棟の物件調査に行きました。その際大規模修繕の状態が分かる形で写真を取ってもらいました。不動産投資に重要な修繕状態の優劣をみる一つの材料になるのでご紹介します。

 

 

こちらの２枚の写真は某ファンドが信託受益権としてお持ちの物件です。ファンドの物件というのは利益優先であるという事と短期保有が多い為修繕が十分なされていないケースがあります。こちらの物件の屋上などが典型的な修繕状態が手抜きの例です。

 

 

大規模な修繕が必要な時期が来ていても、それを小規模な継ぎ目を補強する修繕で当座をしのぐという典型的な仕事例です。本来の大規模修繕は全部下地をひっぺがえしてやり直しというのが本筋だという事です。（ビルメンテナンスのプロ曰く）

 

 

継はぎの上に継はぎをのせるというのでは本来持つべき建物の寿命が縮まってしまうというのが指摘になります。こういった修繕はやらないよりはましですが、それはあくまでも小規模修繕とみなして、大規模修繕とみなさない事が重要です。

 

 

利回りに目がくらんで熱くなるとこういった所に目が届かなくなります。

東京、千葉、埼玉、神奈川の不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日信託受益権物件の売買を仲介しましたが、その際にお客様から出た質問を元に売買の際に疑問となりそうな点をご指摘します。今後不動産投資物件で3,4億以上の物件の多くが信託受益権物件になると想定されますので研究が必要です。

 

 

まず、不動産投資において重要なコストの計算ですが、通常の不動産売買と異なるのは以下の様な点です。

 

１． 信託受益権の売買契約書の印紙税が信託受益権売買の方が安い

 

２． 信託受益権売買の登記の方が不動産登記の登録免許税よりも高い

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが一般的であり、現金での購入の場合は信託受益権のままでも可

 

４． 信託受益権として持っている場合には信託報酬という通常の不動産所有には掛からないコストが掛かる。

 

 

 

１． 信託受益権の売買契約書は2億の物件だろうが、10億の物件だろうが契約書は200円の印紙で済みます。その点では印紙税が信託受益権 のまま売買する方がコストが低く抑えられます。10億円を越えると通常の不動産売買契約書では40万の印紙税が掛かります。それが200円です。

 

２． 信託受益権物件の登記の方が何故か不動産登記の際の登録免許税よりも高いというポイントがあります。不動産登記の費用は各種の景気 対策や減税のお陰で低く抑えらられているのに対して信託受益権の登記になりますと減税の恩恵を受けない形になります。

信託受益権解除の際には土地、建物ともに1000分の20の税率となり、所有権移転の際には、土地が1000分の10、建物が1000分の20の
税率となります。

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが銀行の抵当権設定登記をする前提として一般的であり、 現金での購入の場合は信託受益権のままでも可となります。

 

４． 更に信託受益権として保有し続ける場合には信託報酬と言う信託銀行へ払う費用が発生します。それが例えば年率0.3%等発生します。

 

 

こうしてみると信託受益権の形態で物件を所有し続けるのは個人が行うには負担がありますし、本来は登記の費用など不動産登記と同程度の税率にすべきではと思われます。

 

信託受益権物件の売買仲介や物件情報等は　http://www.minato-am.com/new_arrival/detail_21.html

 

by 向井啓和

本日契約した案件で久しぶりではありますが、フルローン（実際はオーバーローン）が出ました。その銀行審査の結果を待っての売買の契約でした。

 

 

一部の銀行が一部の顧客に対して物件さえ良ければフルローンでも対処するという事を確認出来た取引でした。

 

 

ただ、どこの銀行でもどの顧客でも出るわけではありませんのでその点をご理解ください。簡単な基準を示すと以下の様になります。

１． 金融資産が2000万、3000万以上ある。
２． 年収が1000万以上である。勤め先がしっかりしている。
３． 残債務が少ない。
４． ある程度の常識と見識がある。

 

 

まず、この全てをクリアしている人が足きりラインをクリアしたと言う感じです。なかなか厳しいラインですが･･･

 

 

これをクリアして、且つ、物件単体で収支が回り積算価格が物件売却価格を上回っている場合のみフルローンの対象となります。また、対応している銀行や支店は限られていますのでどこに行っても良いと言うわけではありません。実際に実績のある業者とタッグを組んで進めて行くしかありません。

 

 

物件対象エリアは首都圏ですが、えてしてフルローンが出る物件のあるところと言うのは「のんびりした、垢抜けないところ」が多いのも事実です。そういった所であっても投資できる人のみが最終的には成功しています。（例えば東京都渋谷区でフルローン物件等殆ど聞いた事はありません･･･）

東京近郊のフルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

信託受益権不動産を投資家に買ってもらう際に一番注意すべき所は、多くの場合信託受益権が売りに出る際にファンドの解約が伴っている所にあります。ファンドが解約されると瑕疵担保責任を負う主体自体が消滅するという点です。

 

 

現在ファンド物件は任意売却で売られており割安で購入できる場合が多いのですが、一方ファンドは「倒産隔離」されておりそのファンド自体が終了すると瑕疵担保等の責任を問う主体が引き継がれません。

 

 

一つのファンドが持っていた物件の瑕疵を他のファンドへ追求するという事は資産や債務の管理が分別でされているファンドの性質上出来ないからです。

 

 

後で問題があっても訴えようが無いというところが最も厳しいところですし、神経を使うところです。

 

東京の不動産投資のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和