東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

民主党が「事業仕分け」の次に「規制仕分け」をしたそうですが、その一環として悪質なマンション販売が規制強化されるそうです。

 

NHKニュースで報道されておりました。

 

 

http://www.nhk.or.jp/news/html/20110307/t10014494891000.html

 

主にワンルームマンション等の投資用マンションを名簿屋から名簿を買ってそこらじゅうに電話を掛けて勧誘するというのが手法です。

 

都市伝説としては電話機を手にガムテープで巻きつけて電話させ続けるそうです。

 

弊社では「反響営業」と言ってお客さまの主体的な第一歩（メール受信、電話問い合わせ等）があって初めて話をするので一人もそういう営業をした事がありませんが…

 

ちなみに私もよく土日に自宅にワンルームマンション販売の電話が掛って来ます。

 

 

by 向井啓和

ターミナル駅の事務所ビルならロケーションによっては貸会議室という形で賃貸借収入並みの収入を得る事も可能です。

 

ただ、季節性の要因が大きいのが通常の賃貸借と異なります。3月、4月、5月、6月等の時期は動きが活発ですが、12月頃は低調になる等の傾向があります。（決算発表、株主総会、新規事業の立ち上げ等が関係していると思います。）

 

 

以下が3月の予定ですが、借りる方は3月前半を除いてそれぞれ異なります。時間当たりで使用料をもらっています…

 

 

2日（水）15：00－20：00(3～4日の荷物搬入及び設営)

3日（木） 9：00－21：00(3～4日連続利用・荷物置きっぱなし)

4日（金） 9：00－20：00(時間延長、3～4日連続利用)

9日（水）16：00－19：00

13日（日）12：00－16：00

14日（月）10：00－11：00

15日（火） 9：30－11：30　(16日午後からの変更分)

16日（水）10：00－12：00

24日（木）13：00－18：00(申込書待ち)

25日（金）10：00－18：00(申込書待ち)

 

 

 

3月はまだ申込が入る可能性もありますので通常の賃貸よりも使用料を得られそうです。

 

by 向井啓和

 

 

かなり年季の入った物件ですが任意売却物件です。

 

滞納等の問題もあり不動産投資上級者向け物件かと思いますがご紹介します。

 

建物の管理状態も悪く大規模修繕も相当期間やっていません。ただ、立地は駅からも近く大規模修繕をする経済力がある方には面白い物件かもしれません。

 

by 向井啓和

 

不動産投資案件のセールスの一環として、本日メジャーホテルグループ運営会社の方とミーティングをして来ましたが、遠隔地の国内リゾート地の状態があまり良く無い様です。

 

特に、LLC（ローコストキャリアーと呼ばれる格安飛行機）が東南アジアへ飛ぶ事が増えた事もあり、国内で例えば沖縄等のリゾート地の比較優位性が低下している様です。

 

国内航空便では往復で5万、6万もするのに比べてLLCで物価の安い東南アジアに行けば半分程度でフライト出来るのが理由の様です。

 

よって現在国内リゾートホテルの投資は控えめな様です。

 

by 向井啓和

不動産投資にも関係あるので本ブログで、日経新聞の記事で三大都市圏の人口動態に関しての記事をご紹介します。

 

「三大都市圏のうち転入超過だったのは２年連続で東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）だけ。超過幅は９万2829人で21％縮小した。名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県）は6242人の転出超で、超過幅が約1700人拡大。このうち愛知県は4075人の転入超から1262人の転出超に転じ、14年ぶりに転出超となった。」との事です。

 

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819691E0EAE2E2E08DE0EAE2E0E0E2E3E39C9CEAE2E2E2;at=ALL

 

日本全体で人口は逓減状態ですが三大都市圏のうち東京圏のみ増加幅は鈍ったものの増加した様です。東京圏とは東京、千葉、埼玉、神奈川等のエリアを指しています。

 

不動産投資においてこのエリアで更に場所を間違えなければそれ以外の地方の様に入居者の奪い合いという状態にはならないでしょう。

 

by 向井啓和

 

 

東京マラソンご苦労様でした！！会社から応援させてもらいました。

 

実は、みなとアセットマネジメント株式会社は第一京浜沿いの東京マラソンのコース上にあります。その為、うっかりマラソンがある事を忘れていると案内の為に車を出す事が不可能となります。（今年、弊社担当者がそんな状態に陥りました。）

 

http://www.tokyo42195.org/2011/map.html#

 

 

東京マラソンのコースはテレビ放送もされるのでバッチリ弊社の『東京圏の不動産投資』の看板が映っていた様です。

 

自社ビル使用を考えた不動産投資の場合には物件の視認性を重視される事をお勧めします。立地によっては無料でテレビに出してもらえますので…

 

by 向井啓和

 

 

弊社ビルの一階にゆで太郎という立ち食いそば屋が入居しておりますが本日は特に大盛況でした。（店舗の外にも食券購入の列が続いています。）

 

理由は簡単です。品川駅と弊社の間にあった『牛丼の吉野家』が店じまいしたからです。そちらの吉野家もランチタイムには常に席待ちが居る様な状態でしたので恐らく家賃の上昇等が影響したと思われます。

 

あるいはそもそも吉野家とビルのオーナーの間では定期借家契約が結ばれていてその期限が満了したのかも知れません…何れも推測ですが

 

店舗等の不動産投資の場合繁華性の高い盛り場近辺での投資が良い様にも思えますが、実は店舗が少なくてオフィスが多い所などが意外と良いものです。

 

店舗が少ない立地の場合その理由を良く考える必要があります。本社ビル等の多いエリアの場合は一階を飲食店で貸す事も少なく総じてオフィス人口の割に飲食店が少ないと言う状態が発生します。

 

by 向井啓和

本日の日経新聞の東京・首都圏経済面に出ておりましたが港区白金台の老朽化したマンション2棟の共同建て替えがあるようです。

 

 

東京でも港区は外国人が多かったり、地価が高かったりでマンション開発の先駆け的な所でして今後多くの老朽化したマンションの建替えの話が増えて来ると思われます。

 

 

築41年の白金台マンションと築28年のクラウン白金台を解体して総戸数が98戸から190戸になるそうです。

 

 

居住者にお年寄りが増えているので追加出資が難し為戸数を増やしての分譲となるようです。

 

 

今後もこの様な動きが出て来るかと思われますが、マンションの供給が増える事を意味します。つまり、マンション価格は上がりづらいと言う事です。

 

 

区分のマンションの不動産投資の将来性が厳しいのはこういう所からも見て取れます。もしキャピタルゲインが取れたら相当幸運です。

 

 

by 向井啓和

昨年の不動産投資分の確定申告をしていて気付いた事ですが、全般的に不動産投資の経費率が上昇しています。特に固定資産税が21年度の1月1日基準となりまして前年よりも評価価格が高い事が大きなインパクトとなっています。

 

 

それ以外では光熱費関係が上昇しております。ビル等の共用部分やテナントの電力使用が上昇した事もありますし、価格が多少上がった事もあり全般的にコスト高となっていました。

 

 

特に特筆すべきは老朽化したビルでエアコン等を交換していない所の電力消費量の伸びが大きかったです。猛暑や寒い冬になると老朽化した設備のロスは大きいです。

 

by 向井啓和

遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。

 

特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。

 

不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。

 

１． 外気遮断性

 

 

２． 土地定着性

 

 

３． 用途性

 

１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。

 

２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。

 

３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。

 

不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。

 

 

by 向井啓和