東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資のおまけと言っては何ですが＋αの収入を取れる可能性のあるものをご紹介します。

 

 

１． 看板収入

 

２． 自動販売機収入

 

３． 時間貸し駐車場収入

 

４． 電線、電柱による収入

 

５． 高架線の電線の地上権による収入（迷惑料的な要素）

 

１． 看板収入は全般的に下火です。特に現在広告がネット広告にとって代わられているせいか相当立地が良くないと借手が居ませんので注意が必要です。

２． 自動販売機収入は微々たるものです。月1万円前後が相場です。また、見た目が悪化したり、空き缶等のゴミがおかれる等のデメリットもあります。電気代との兼ね合いも考える必要があります。

３． 時間貸し駐車場に敷地の一部を借りてもらうというのも購入物件の利回りアップには使えます。

４－５ 電線、電柱、高架線下の土地というのは電力会社から地代的なお金をもらえます。

 

 

 

モバイル基地局以外にも色々利回りアップというのは図れる可能性がありますので…

 

by 向井啓和

不動産投資に関してのサイトでの検索用語の調査を毎月行っておりますが、その中で「墨田区」というキーワードが浮上して来ました。その理由は例の東京スターツリーの完成を前に徐々にそのエリアへの関心が上昇してきた事からかと思います。

 

一つの開発が起爆剤となって人々の関心を上げて人も金も集まり活性化して行く状況がウェブサイトの検索用語の検索から見て取れます。

 

次に多くなってきているのが「中国人投資家」という様なキーワードです。これは恐らく不動産業者が検索している様でメディア等で取り上げられて関心の高さが伺えられます。

 

不動産投資と開発は密接に関係しているのでキャッシュフロー重視の不動産投資でも注意されて置く必要があります。

明日ですが、お盆休み真っ盛りですがフルローンで融資が出た物件の決済に行く事になりました。新設の資産運用法人を設立しての購入になり結構時間が掛りましたが漸くゴールです。

 

当初は以前からお持ちの法人を利用しての物件購入を検討しておりましたが、銀行サイドの要望として新規に会社を別に設立しての購入となりました。他の事業を多少でも営んでいると融資が出来ないのが理由でした。（銀行としては不動産投資単体で評価したいので他の事業とは別枠にしたいというニーズがあります。）

 

先月に続いて今月もフルローンでの購入の手助けが出来てうれしい限りですが、その方とのお付き合いは彼是３年になります。まあ、そんなに長い間気長に付き合う不動産会社もないかなとは思いますが…

 

場所は神奈川県、築年数は１年弱、RC、利回りは10％を若干欠けるところと言うのが物件の大体の概要です。

 

by 向井啓和

品川駅周辺が相当変わりそうです。（不動産投資にも長期的に影響ありそうです…）

 

羽田空港国際化とリニアモーター始発駅決定という２大ニュースが発表されていました。空港が海外への玄関であり、一方リニアの始発駅にも品川駅がなってくると国内交通網の心臓部を担う一大ターミナル化が進んで行きそうな予感がします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20090423/532231/?P=4

 

確か以前ブログでも書いたのですが、新宿や東京駅は便利であるのですが、私鉄各線も乗り入れて余っているスペースがあまり無いという状況に比べて線路の配置も並列で作られており工事もし易い様に思えます。（新宿等は路線が交差している為複雑化しています。）

 

また、芝浦方面にはまだまだJRの遊休地が残っておりその点等も有利になりそうです。今後、マイナーな京浜急行と都営浅草線沿線等にも賃貸市場や地価の面でプラスの影響が出そうな感があります。

 

 

詳細は上記のリンク記事を

 

by 向井啓和

先日4年前位に投資用不動産を買われた方から転職の連絡があり、本日会いましたが弊社から買った物件が随分と役に立ってくれたとの話でした。

 

当時は奥様と2人暮らしでしたが、お子様がなかなか出来ないという悩みを抱えながらも将来の事を考えて不動産投資兼住居の購入を相談に当時来られました。その際は中古アパートをレノベーションして住居兼賃貸アパートにして買った頂きました。

 

その後、お子様が出来て全て順調かと思いきや今日まで知らなかった事ですがその会社が民事再生法を申請して会社整理となったそうです。

 

そんな窮地の中でも買われた物件が丸ノ内線徒歩5，6分の物だったので2か月以上は空かずに埋まっていてキャシュが貯まっていたという事と、奥様が育時休業中も家賃収入があったという事で心の支えになった様です。

 

立地やプランが良ければ不動産投資は保険的な要素を持っているという例でした・・・

 

by 向井啓和

 

 

マンション買取業者の様な考え方で取り組んだら面白そうな物件がありましたのでご紹介します。（区分所有マンション）

 

 

 

東京都千代田区の九段下の物件になります。こちらは現在オーナーチェンジで賃貸が付いており、所有者の方は物件の組み換えの為に売却をしたいと考えております。

 

 

 

価格は入居者のいない通常の状態であれば高く売れるのですが、賃借人が付いているのであまり高い値付けはしておりませんし提示価格から多少安くても売却が可能の様です。

 

 

 

立地は抜群に便利で現所有者の方も大手町、丸の内、官庁街等へのアクセスも良く実際に住まれていたものです。お子様が大きくなって来た等の理由から居住地を移されて、賃貸に出されたのがいきさつになります。

 

ではどういった方が買ったら良さそうかと言いますと、タイプ的には2種類に分かれます。

 

 

１． お子様のまだいらっしゃらないご夫婦

 

２． お子様が独立して将来は都心に住みたいとお考えのご夫婦

 

 

等です。部屋の広さがあまりありませんが交通の便の良さが光りますので賃貸ニーズは強いマンションです。

（２LDKの間取り５７㎡）

 

by　向井啓和

相続対策になりそうな不動産所有会社のM&A案件が東京の代表的な繁華街で出ました。現在不動産会社がその法人をM&Aで所有しておりますが、所有している借地権付きのソーシャルビルごと法人を売却するというスキームです。（利回りは10%前後です。）

 

法人のまま売却するメリットは、不動産のキャピタルゲイン等の課税が無い為その分安く売却出来るという点と、借地権の名義書換料等が発生しないという点です。

 

また、相続税対策としてもメリットがありそうではあります。（但し、現状では土地保有特定会社に該当してしまいそうですので、相続時の株式の評価額が高くなる可能性があるので相続専門の税理士等への相談が必要になります。購入後の法人の多少の組み換えが必要なんでしょうか…）

 

 

土地保有特定会社
http://www.nikko.co.jp/corporate/mnr/buyback/buy06.html

 

デメリットとしては、不動産所有法人の隠れ債務等が存在する可能性等になります。

 

by 向井啓和

先日明治大学のグローバルビジネス研究科の不動産投資関連のセミナーに参加してきました。CRE（Corporate Real Estate)と言う事で今後時価会計基準が取りざたされる様になるに従ってホットになって来る話かと思います。

 

プレゼンターはアビームM&Aコンサルティングの社長の岡さん（明治大学グローバルビジネス研究科兼任講師）と落合教授の両名でした。

 

岡さんの方が守秘義務契約があるので話せない中話せる範囲の前向きな話だったのに比して、落合教授のプレゼンはご自身が働いていたタカラ・トミーの遊休不稼働資産を如何に使っているかという切実な話でした。

 

M&Aに関しては現在6月の株主総会後からだいぶ引き合いが増えてきているという状況の様です。M&Aの中で不動産の価値が大きな要素を占めた案件としては村上ファンドに狙われた阪神電鉄やダヴィンチが関係したTOCのTOB等の話が興味深かったです。

 

今後、再度日本の不動産にスポットライトが当たった際には恐らく不動産の含み益があるがそれが評価されていない企業の株価が上昇する可能性を秘めていると思われました。

 

また、タカラ・トミーの工場は他業態へ変換したり、他の法人へ売却したりという流れがあった様です。今後世の中一般で問題になりそうなのが、工場跡地等の遊休不動産の処理ではないかという事でした。

 

不動産の時価評価をする際には本来不動産の資産の部分のみならず、環境破壊等の負の負債の評価も重要になるという状態かと思います。不動産の時価評価と言うのはこういった土壌汚染等の企業にとっては不動産のマイナスの部分にスポットライトを当てる機会になるという事でしょう。

先日フルローン融資で投資物件の決済を行ったお客様のリクエストで利回りアップの為のモバイル基地局関係の調査をしています。なかなか各社のカラーが見れて面白いところです。

 

（＊モバイル電波を良くする為にマンションの屋上などにアンテナなどの設備を設置し、その代価としてマンションオーナーが地代や場所代をもらって利回りアップするという戦略です。）

 

やはり資金力のあるドコモが積極的であるという感じで、対応が良いです。反対にソフトバンクは資金力の問題か宣伝やその他にコストを掛けているのかあまり反応は良くありません。

 

 

ソフトバンクの方は地代を払ってまで場所を借りて通信状況を改善したいという感じでは無いと受取りました。ただ、電波状態の悪い所には無料の超小型基地局を設置するというやり方をして改善を図るようです。（一棟物のマンションのオーナーとしては収益はゼロ）

 

NTTドコモはある程度高い所に立地するマンションのオーナーの自薦も受け付けています。弊社でも他の管理会社経由でアクセスする先を得しました。

 

KDDIはその中間という感じです。情報のガードが思いのほか固いです。

 

ただ、いずれにしてもマンションオーナーとしては携帯電波の状況が良い方がテナントの満足度は上げられます。

 

by向井啓和

日本の法人税率の高さと繰越欠損金の損金計上時期の短さが日本経済にとって問題であるとしたセミナーがACCJ（アメリカ商工会議所）でありました。

 

 

（ゲーリーさんがプレゼンしました。（ピーターソン国際経済研究所）Gary Clyde Hufbauer – Peterson Institute for International Economics, Reginald Jones Senior Fellow）

 

 

日本の法人税率が世界的に見て高いという事は他でも指摘されてましたが、彼も外国からの投融資（FDI Foreign Direct Investment)や日本の経済成長へ高税率は悪影響があると指摘しました。また、税率を下げたからと言って必ずしも税額が減少するという議論もミスリーディングであると相関関係等を提示して説明されました。

 

 

 

特に日本の現実的なチョイスとしては法人税率を徐々に引き下げ、同時に繰越欠損金の損金計上時期をアメリカ並みに延ばせばよいのでは無いかとの事です。。

 

 

 

日本は繰越欠損金を7年まで持ちこめますが、アメリカは20年まで持ち越せてベンチャービジネスのスタートアップ等には有利な環境であるという指摘でした。

 

 

 

日本の外国からのFDIは他国と比較して極端に低く、外国資本が日本を素通りしているのが明らかです。この現状を改善する事が急務です。会議のレジュメは後で日本語訳してアップします。

 

by 向井啓和