東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

女性の為の不動産投資という事で最近女性が不動産投資の問い合わせをされるケースが増えております。恐らく、相続で親の不動産を引き継いだりする事がきっかけであるケースは多いと思いますが、それ以外にも理由はある様です。

 

平均余命が女性の方が男性より長い中で伴侶の経済力だけには頼っていられないというのがポイントかと思います。

 

先日、RCのマンション物件を買われた女性の方は医師であった旦那様が亡くなられてから、投資に目覚められました。

 

「私こんなに面白いのに何で今までぼーっとしてたのかしらと思うんですけど…よろしくね」と言いながらかなり勉強されて、今では他の業者が太刀打ち出来ない状態までなられました。

 

不動産投資はどちらかと言えばガーデニングや家庭菜園に近い様なイメージですので女性が投資するには向いているかもしれません。

 

ただ、問題は投資する「時」にせっかちな感じで業者に突っつき回される事ですかね・・・

 

その為、あまり顧客を追い回さない弊社に暫くして戻ってくる・・・そんな感じです。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県西部地区で積算が出る物件がありました。融資受けはする物件です。固定資産税評価額が高いので税金は高いですがフルローンに近い数字が出る物件かとは思います。

 

 

 

ただ、入居率が非常に低いので不動産投資で既に堅固なポートフォリオを構築されている方向けの物件です。

 

 

修繕も費用が掛りそうです。

 

by 向井啓和

 

不動産仲介をしている中で、倒産、民事再生、会社更生案件に多く関わる事になりますが、その際に時々見られるのは不動産の評価が出過ぎる物件を破たん企業が持たれているケースです。

 

銀行の融資基準では固定資産税の評価価格を参考に積算価格を出しており、固定資産税評価の高い物件の銀行融資は通り易いので「物件の評価」が出る物件は一見すると良い物件に思えます。

 

ところが、実際は逆のケースが多いのです。何というパラドックスでしょう。

 

銀行が融資をする積算価格の出る物件は「固定資産税評価額が高い≒固定資産税が高い」物件だからです。

 

その為、売買時には固定資産税評価額を基準として決まる、「登録免許税、不動産取得税、都市計画税」も全て高くなります。評価の高い物件≒収益性の低い物件というケースが多々あります。

 

最も大きな開きのあったケースでは北海道の物件で、固定資産評価額が30億オーバーに対して、実際の売買価格が5億前後の物です。収益物件としての魅力が乏しいから（実力相応）収益価格が5億前後となりました。

 

ただ、まだ問題なのは、売買コストがべらぼうに高くなってしまう事です。電卓で概算をはじくとトータルで2億を超える税金が掛って来ます。（税コストが何と40%です。）

 

その為、本来であれば地方の活性化の為になるこの物件を買う人は現れません。また、破たん企業が所有し続けていれば地方税も入って来ません。

 

by 向井啓和

インターネット等で情報を提供しているとどうしても情報だけ取る不誠実な買主がいます。どうしても避けらない所ではあります。

 

 

ただ、不動産業界の怖いところは、全く素人の投資家が分からない人的なつながり等が存在するところです。また、情報には取得コストが掛っておりますがそれがなかなか理解されません。（例えば過去の取引によってその業者に手数料を払っている等）

 

 

時に、情報提供者を飛ばして売主に直接交渉に行く投資家がおりますが、そう言った情報は買主が思っているよりも意外と仲介業者の知るところとなります。

 

 

（水面下で動いていた案件に関して全くの素人の方が直接売主に問い合わせれば不自然ですので）

 

 

そう言った不誠実な買主の方とはなるべく関わらない様にしてはおりますが、それでも関わらざるを得ない場合もあります。

 

ただ、そう言った方は、たとえその物件を買ったとしても謄本に所有者として載る事になるので「頭隠して尻隠さず」と言ったところになります。

 

by 向井啓和

 

不動産投資とは関係ないですが以前トヨタの問題が起きたときにこんなブログ書きました。

 

 

 

https://blog.minato-am.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87/post1647.html

 

その際に指摘したのが、トヨタがNUMMI工場（GMとの合弁）をスッパリ切り捨てた事も遠因としてあるのではと指摘しましたが、やはり再度トヨタがその場所（NUMMI工場跡）を利用する様です。

 

トヨタとテスラの合弁↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100523-00000003-rps-bus_all

 

問題が発覚してからアメリカの元運輸長官（？）を招へいして火消しに当たったりしましたが、どこの国でも程度の差はあれ工場閉鎖等の微妙な問題は細心の注意を払う必要があるという例ですね。

 

実際トヨタ批判の急先鋒はカリフォルニアとデトロイトの議員でしたし…投資という経済活動に政治という問題が絡んだ案件でした。

 

by 向井啓和

 

 

国土交通省から21年度不動産証券化実績が出ましたのご紹介します。

 

こちらはリーマンショック後の１年（事業年度）の実績値になります。この実態調査で全ての証券化案件が把握されているとは思いませんが他の証券化やファンド物件の動向を占う上で参考になります。

 

このグラフをご覧頂けば分かりますが信託受益権物件やファンド物件の実績が低下しているのがお分かりになられるかと思います。

 

平成19年度が8.8兆円に対して平成21年度は1.7兆円となっており、ピーク時の4分の1以下です。

 

このグラフは新規の組成の方なので、信託の解消や売却の動向は分かりませんがこのグラフからパラレルに3年～5年後には売却や解消がなされていると推測されます。

 

実際弊社で4月に仲介した信託受益権等も17年度の物でした。今度、平成22年度、23年度、24年度辺りにかけて高い所で組成した含み損物件が出て来る事が推測されます。

 

もう一つの特徴が開発型案件の低迷です。開発型がピーク時の10分の1となっているが顕著な特徴です。リスクマネーの減少がハッキリしていると言えます。

 

詳しくは国土交通省のこちらのプレスリリースをご覧ください。http://tochi.mlit.go.jp/tocjoh/h21syokenka.pdf

 

by 向井啓和

最近富にギリシャ、ポルトガル等のPIIGSが取り上げられておりますが、日本も無縁でないですし、日本で不動産投資をしている人にも大いに今後関係してくるかもしれません。

 

日本もGDPに占める債務残高の割合が異常に高いと指摘されていますが、まだ消費税が欧米諸国に比べて5％と低いので、上げる余地があるから救いがあるという認識がされているようです。

 

それに国内の金融機関が低金利の日本国債をせっせと買っているので金利は相変わらず低いまま…

 

この状態でずっと行けばよいのですが、今後もしギリシア的な状況が日本であった場合に、変動金利で不動産投資をされている投資家の方にとっては受難かもしれません。

というのはソブリンリスクが上昇し国債の金利が上昇→その他の金利も上昇→銀行は変動金利を引き上げる→不動産投資の収益性が低下

 

 

というスパイラルに入る可能性があります。

 

 

 

よってフルローンで物件を買われるのは良いとしても、固定金利で金利リスクを抑えるか、手元に預金をある程度確保しておく必要があるでしょう。（いざとなったら期限前返済が出来る様に…）

 

by 向井啓和

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

①依頼者のお名前（Name）

 

②生年月日（Date of birth）

 

③メールアドレス（E-mail address）

 

④依頼事項　「支払利息証明書の発行」

 

by 向井啓和

みなとアセットマネジメント株式会社も5月末でようやく創業5年を迎えます。不動産投資に関する投資物件の仲介をメインにして運よくこの難局を切り抜けられたのもお客様のご支援あってのことと思います。

 

ブログ上ながらお礼を申し上げます。

 

信託受益権の売買等も年に数件は出来る様になって来ましたので、今後は更にフローが増えて来るはずです。

 

国土交通省の不動産証券化の実態調査というデータを見てもらえば一目了然ですが、平成18年、19年組成の信託受益権（ファンド物件）がピークとなります。http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf

 

昨年度は平成17年度の証券化案件の流動化を主にしていたことになりますが、今年度と来年度はいよいよピーク時に組成された信託受益権の案件が出て来ることになります。

 

恐らく一番高い頃に設定されたファンドの物件なのでノンリコースローンの抹消が出来るかどうかがポイントであるのは変わりありませんが・・・

 

 

昨日香港から来日されたChristopher Dillon 氏の書籍出版のパーティーに参加してきました。香港在住でありながら日本にも住んでいたこともあり不動産投資に関しても見識のある方です。香港では倉庫等をリノベーションして賃貸したり等の事業をしている様です。

 

 

そんな中で何でわざわざ日本の不動産について本を書いたのかと言う事で興味を持ちましてCCCJ（カナダ商工会議所）主催のセミナーに参加すると、結構な数の外国人と日本人の参加者でした。

 

彼のプレゼンを要約すると。

 

１．日本の人口動態の変化から日本での不動産投資ではエリア選別が最重要であり、30年、40年先の出口戦略も見据えた方が良い。

 

２．出口戦略を考える上では更に高齢化した社会が待っているので、その際に高齢者のニーズにあう物件が売却や賃貸の際に良い。（例えば大病院が近くにあるとか、バリアフリーであるとか等）

 

３．核家族化、晩婚化が進んでおり世帯数自体の増加はあるので区分けの大きい不動産よりも、小規模の物件の方が良い。

 

４．人口の減少している地方においての投資は非常に注意が必要である。

 

５．東京圏における不動産投資であれば、東京は人の入れ替わりがあっても世界に冠たる都市であり続けると思われるのでリスクが低い。

 

等などです。

 

「みなとアセット」がかなり以前から指摘していた点とダブる所も多い内容で私としては目新しさが無かったのです。

 

ただ、以下の二点を外国人の見た目でコメントされており興味深かったです。

 

 

１．日本（日本人）は変化をする事に対して躊躇し、動かない時は全くどうにもならないが、長い期間のコンセンサスを得て形成された流れが出来ると非常に早く行動する。

 

２．日本は経済的にも豊かで（家計と企業は豊かでも政府が借金漬けだが）、技術力もあり、才能ある人も多いのに何故こうもネガティブに捉えるのであろうか…

 

 

by 向井啓和