東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

最近のテレビを見ているとドル円が50円になる等の予言も飛び出して大変な騒ぎになっています。ただ、ファンダメンタルな点を忘れていると思うのは私だけでしょうか？

 

アメリカは産業のイノベーションが激しく、人種差別があるとしても能力ある人間を登用する活力があります。また、人口が今後数十年に掛けて増加する唯一の先進国であるという点も見逃せません。

 

http://ecodb.net/country/US/imf_persons.html

 

一方日本は羹（あつもの）に懲りた郵貯や都銀や地銀やらが皆で日本国債（ＪＧＢ）を買っている為に金利が低下して円が買われています。

 

が、人口は減る方向にあり、為替相場が今後もドル安にオーバーシュートするかもしれませんが、5年10年の長期に亘って続くと言う論調に関しては疑問を感じます。

 

外為が80円でドルを買っておけば数年後には120円に戻る時も恐らく来るでしょう。その際には1．5倍のキャピタルゲインを得る事が出来ます。また、ドルで運用されてドル元本が増加しているかも知れません・・・

 

日本に不動産投資をした外資が日本の資産を未だにキープしているかは外為のおかげかも知れません。（ドル建て、ユーロ建てでは非常に高いパフォーマンスを日本の不動産は叩きだしています。）日本人がどうやって儲けるか考えましょう。

 

by 向井啓和

毎年そうですが、年末に向けて投資物件をどうしても買わなければならない人もおりまして忙しくなります。

 

 

年末に向けては以下の様なニーズがあります。

 

１． 相続関係の売買を正月を前に整理しておきたい
（売却サイドも購入サイドもあります。購入の方はある一定の時期までに買換える必要があります。）

 

 

２． 会社整理や債務整理をしておきたい。
（会社の状況が芳しくない方は会社整理に伴う不動産の売却や債務整理に伴って任意売却をされます。）

 

 

３． 所得税の確定申告で今年の税額が増加してしまう方が節税目的で物件購入を年内でしたい。
（給与所得等が高い年の内に物件を購入しておいた方が、給与所得の下がる来年よりもメリットがあるので購入ニーズあります。）

 

等などがあります。

 

（３に関しては所得税は暦年で所得を判断するので、来年の1月1日以降に購入する物件のコストは今年度の確定申告に反映出来ないという事が大きな要因です。つまり、たまたま今年ボーナスが多いけれど来年は下がりそうであるのであれば今年中に買った方が必要経費として費用計上出来るので収入を圧縮出来ます。）

 

例年ですと、丁度今頃から12月10日までが最も動きの活発になる時期です。

 

 

by 向井啓和

 

 

先日LAに2泊4日で行って来ましたが、その短期間でも街中を歩いてみました。ダウンタウンの中心部を歩いてみて驚いたのですが、やはり新聞市場等で出ている様に商業用施設の空きスペースが非常に目立っておりました。

 

 

“Retail Space Available” というサインがそこらじゅうに出ている状況を見ますと「商業用不動産はこれから更に悪くなる」と言う地元の不動産会社の方の言う事もそのとおりだなという感じです。（ワンブロックに複数の空き店舗がある様なイメージです。）

 

 

日本においても投資用不動産は底を打って小幅に上昇してきていますが、今年の冬が海外要因で何かあると厳しいかなという感を強めました。

 

by 向井啓和

アメリカ（カリフォルニア州等）の不動産を視察して来ました。（2泊3日で）

 

 

幾つかポイントを指摘します。

 

１． カリフォルニア州等の不動産市場は徐々に下げ幅を縮めて来ている。

 

２． 不良債権の処理には最低2年は掛る。（2012年まではどんなに頑張っても差押え物件が残る。）

 

３． 長期の不動産投資にはあまり向かないという印象を受けた。
（理由としては固定資産税が非常に高いという事がある。金額にして日本の3倍～5倍という感じで、 しかも借主の原状回復義務が弱い。）

 

４． アジア系、ヒスパニック系が経済的にパワーを持ち出した。

 

５． ただ、500,000ドル以上の物件の動きが鈍い。

 

何らかの形でアメリカの不動産投資も始めます。

 

by 向井啓和

文京区ワンルームマンション

 

オーナーチェンジの文京区売りマンションが出ました。大学等の教育施設が近くに多くあり研究者やその関連で入居のニーズの高い物件です。

 

 

広めのワンルームマンションなので将来的にもニーズが継続しそうです。ワンルームマンション投資をされるのであればこういう物件は低リスクかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

マンション建替え規制緩和の記事が本日、日経新聞の一面に出ておりました。
http://www.nikkei.com/access/article/

 

「政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が８日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する。」との内容です。

 

本日はそれでマンション開発業者の株が上昇している様です。

 

さてこの影響ですが、不動産投資には二つの点を指摘出来ます。

 

まず、容積率が上昇して本当にマンションの建て替えが進んで来ると不動産の供給が増加するので、価格下落要因、家賃下落要因になるという事です。

 

今まで100戸のマンションが120戸のマンションに変わるという事であれば20%の供給増になります。よって区分ファミリーマンションの「単純な投資」はますます割に合わなくなってくるかもしれません。

 

一方、新規の不動産投資の視点からみると建替が近いと思われる好立地のボロボロマンションが意外と面白い投資対象になるかもしれません。駅から2，3分の都心物件は築40年オーバーの物も多いですが敢えてそう言った物件が儲かる可能性があると言えます。

 

ボロボロマンションばかり買っている外国人の投資家も居ますが、将来建替え時の増分価値が大きい物件が投資対象としては意外と面白いです。

 

マンション建築が盛んになった初期の物件は一等地に建ちその分価値増加の可能性が高いのです。

 

by 向井啓和

高配当株で業績も比較的好調なＴＡＣ(４３１９）が日経平均が200円も下がってもじり高して来ています。予想配当利回りが5% を超える企業で注目しておりましたがやはり見ている人は見ているという感じです。

 

現在、国内投資でも海外投資でも証券投資をされている方の殆どは含み損をもたれていると思いますが、不動産投資はあまり 変らずと言ったところです。（大きな含み損も含み益も無いというのが現状）

 

 

資産運用の柱に据えるにはあまり価格の変動やキャッシュフローの変動のなさそうな物になるのでしょうか・・・

 

 

そう言った点で投資用不動産と国内債券と高配当好業績株を地道に見つけて行かないといけないのでしょう。

 

by 向井啓和

先日財務省が底地を持っている物件の売買を行いましたが、今後も借地権付き建物の売買が増えて来るのではないかと思いますので簡単に紹介します。

 

底地権とは土地の所有者が、借地権付建物を借地人に対して建てる事に了解している土地の権利です。

 

土地の評価価値で言えば借地権者が7割で底地権者が3割等が多く、土地からの収入のみを得る事が出来る権利です。投資用不動産の場合には底地権者は毎月数万～10万程度の借地料を得るのみで、借地権者が建物からの収益毎月数10万～数100万を得るという構造になっています。

 

今後高齢化が進んで相続が増加してくると、借地権付き建物の底地の物納が意外と増えてきそうです。私の身の回りでも意外と財務省が底地を持っている物件を買っている人が増えています。

 

財務省が底地権者の物件は一定の基準で財務省が底地を売ってくれるので普通の借地権物件よりも数段扱い易いものとなります。

 

by 向井啓和

毎月月末になると家賃の請求の為に電気使用量や水道使用量を事務所や店舗のテナント分を集計をしているので分かりますが、今月は相当皆さん電気使ってます。

 

本来、お盆休みも入るので多少はマイナス要因があるのですが、今回の7月後半から8月後半の電気の使用量は半端なく伸びています。

 

 

特にエアコン等に利用する動力の使用量が多く熱中症対策の為温度を保つという予防が効いているのではないかと思います。

 

 

一方、水道の使用量はあまり変わりなく、寧ろ店舗等では若干減っている所を見るとお客の流れはあまり良く無かったのではないかと推測出来ます。

 

飲食店等のテナントは涼しげにお店を維持しなければならないので電気代はかさむ一方売上が伸びていないというのが電気と水道メーターの数字から読み取れます。

 

不動産投資のテナントの状況を把握するには光熱費の数字がキーです。

 

 

他にも事務所で水道料金が増えているテナントがあれば、事務所で水を使うのはトイレだけなので人員が増えたな・・・つまりは業績好調だなという事が読みとれます。逆も真なりです。ご参考まで。

 

ちなみに株式投資にも膨らまして考えると電力会社の業績が好調に推移すると想定出来ます。特に外為も有利に円高に動いていますし。

 

by 向井啓和

 

 

渋谷区の国道に面した一棟売りビルを決済して来ました。物件の方は担当者がフォローしていたので今日初めて見ましたが、かなり割安で驚きました。

 

案外レインズ物件でも出物はあるものです。土地坪数は50坪程度ですが、商業地で２億以下（１億半ば）のかなり格安な物件でした。

 

駅から５分以内で利便性もかなり良く、お客様も１００%満足と確信しました。不動産は縁と良く言いますがまさしくそんな感じの奇跡的な取引でした。

 

これなら空ビルでもフルローン出るなと納得でした・・・

 

by 向井啓和