東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

この時期になると非常に忙しくなります。3月末案件の詰めの作業や契約、決済の準備等で大忙しです。更に、所得税の確定申告の時期でもあります。

 

不動産投資と税務は切っても切り離せない点ですし、資産運用の観点でレバレッジを維持していかに不動産ポートフォリオを管理し資産を増やしていくかと言うのは大切な点です。

 

ただ、意外と思われるのですが「税理士の方が不動産投資のローンで否認されるケースが多い」という事実があります。

 

税理士の方は職業柄、節税のプロなのでいかに税金の払いを少なくするという事には長けており、その為銀行の融資審査の際には逆に審査が通らない決算書や申告書になっているケースが多いのです。（赤字決算や非常に少ない利益の決算書等で…）

 

不動産投資の意思決定を税理士に相談して行っている方を散見されますが、本当の意図を理解していない税理士であれば「節税の鬼」になって寧ろ「資産の増加」という顧客の本来のニーズに合致しない場合も多々あります。

 

「節税≒資産の増加」では必ずしもない事を理解する必要があります。

 

「適切な納税≒銀行融資の獲得≒資産の増加」が実は資産運用に適した考え方だと思います。

 

 

by 向井啓和

本日3月末までの案件の為の融資証明依頼書と融資証明書を得る事が出来ました。融資金額が多くフルローンに近い借入であった事と購入物件がファンド物件だった為、通常は必要ありませんがあった方が良いと思い依頼しておきました。

 

ファンド物件の場合には売却の意志決定が一人でなされるのではなく合議制でなされる場合が多いので、融資を通ったと言っても信用してもらえないとの読みもありました。

 

「論より証拠」というのが不動産投資には当てはまりますので…

 

後は3月末に向けてどういう判断が出て来るか…待つしかないのですが…

 

 

（安く買ってもらうには苦労があります。）

 

 

by 向井啓和

国内不動産投資家の方には関係ないかもしれませんが、国際分散投資をされて来ている投資家の方は主要通貨に対して円が全面高なので厳しい局面を迎えておられると思います。

 

 

しかし、為替は円高の時もあれば円安の時もあり、ここしばらくは円高の基調かもしれませんが何れは日の目を見る事もあるのではないかと思います。5年10年の中長期的なスタンスであれば国際分散投資は相当円高になってる今後は特にメリットがありそうに思われます。

 

 

（日本の財政状態が悪いので何時大幅な円安に振れるかも分かりませんので・・・・）

 

そんな中で正直酷いなという広告を見たのでご紹介します。

 

 

東京スター銀行の「王様金利」という商品です。
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/fx/king_of_koukinri.php?ad=banner02

 

商品は普通の一カ月物の外貨定期預金で一カ月だけ金利が高いと言う目くらまし商品です。ドルやユーロ建ても法外に高い金利で、南アフリカランドに至っては25%という利回りです。（但し年率換算を実額に直すと2%弱で、実は為替の手数料で殆どが消えてしまいます。）

 

 

金融機関の金利は年率換算で表示するので、実額に直して比べましょう。（スプレッドも非常にワイドです。目くらまし金利を出して、為替手数料で収益を得ると言う商品です。円からの投資しか適用をしない点からも一目瞭然です。）

 

こういう物を買う人が居ると思うと気の毒でなりません…

 

「キングオブワースト金融商品オブザイヤー」になりそうですね早くも「王様」だけあって・・・・

 

by 向井啓和

 

 

一棟物の売りマンションや区分の売りマンションが港区で数件出て来ました。一棟物は１０億近いレジ物と区分のマンションです。１０億前後のレジは築年数が３年前後の築浅です。

 

区分のマンションは借地権ですが、利回り１０%以上で３５００万前後、４戸と分散もされており妙味がありそうです。借地権と言っても港区白金の北再開発地区というところにある物件で、現在再開発組合も結成されて計画が進行しています。

 

こう言った物件の場合通常の借地権物件と異なって、いずれは組合が買取る等の出口がある程度見えます。

 

通常借地権物件は担保価値が無い云々ありますが、出口の見える物であれば金融商品的な要素がより強くなります。つまり、投資している間は不動産のようではありますが、償還期限のある債券の様な感じになります。（よって借地権物件の弱点がカバーされます。）

 

現金で４０００万近く寝かしている方には有効な投資案件です。

 

http://www.minato-am.com/

金融庁の検査を受けた金融機関の不良債権が年度末に向けて急きょ動きそうです。不良債権として区分されている物件を一年以上処理せずにぐずぐずしていた先が本気になりました。

事務所ビルや築浅の5億以上で１０億前後の物件が本格的に売却となりそうです。

 

今後も不良債権を不良債権として区分しているにも関わらず、ノンリコースローン等を延長や条件変更に応じていた金融機関が年度末や半期末をターゲットに対処してくるでしょう。

 

東京千代田区の好立地の物件も損切りしそうです。

 

by  向井啓和

先日PIIGSの政府機関にお勤めの友人と会う機会がありました。今話題のPIIGS（ポルトガル、イタリア、アイルランド、ギリシャ、スペイン）の中の一国の政府機関にお勤めなのですが、相当愚痴ってました。

過剰な不動産投資のバブルや財政規律の緩みがあった為に現在の状況が生まれたのでしょうが、海外にいる政府高官の税金の無駄遣いが目に余るようです。（日本在住の外交官という事です。）

 

例えば、ワイン等を過剰に注文し政府の交際費（？）に付けたり、公式な会合が無い日に関わらずレストランでの接待の領収書が回って来たり、しなくても良いホテルへの宿泊等などされたり…（もちろん全員ではなく一部の方の様ですが）

 

国内が不動産バブルだったりするとそれが政府でお勤めの方にも影響するようです。

 

日本は不動産バブルの経験があるので直近の不動産価格上昇でもあまり踊らなかったですが、国は変われど何処も同じ様な物だなと思いました。

 

 

by 向井啓和

 

築20年前後の城南地区に位置する一棟物のワンルームマンションを見て来ました。通常想定される通りIHもだいぶ古くなって修繕した方が良い状態でした。

 

購入者には各部屋でIHは退去する毎に換える事をお勧めしました。IHだけ取り替えるか付随個所もリフォームするかはオーナーの選択になりますが…

 

その方も、RCで、築浅で、何も問題が無くて、駅近で、利回り10％以上で…なんて物件が無いのは分かってますと言われてました。

 

明日ローンの内容を確認後「買付証明」を入れてもらう事になってます。不動産投資に限らず投資にはある程度の妥協が必要ですから…

 

by 向井啓和

先日RCマンションの物件調査に行って来ましたが、不動産投資案件購入2棟目の女性のお客さまと一緒だったのですがやはり男と女は違うなと実感しました。

 

 

築20年位の相当古いマンションなので内装等は期待出来ない訳ですが、小さいポイントを指摘されました。ちょっと錆びているとか男子ではあまり気にならない所に目が行く様です。

 

 

こちらは大規模修繕が必要であるか否か等の大枠でリスクがあるか否かを見ますが、その方はパッと見て自分が気になる点を挙げた様です。恐らく他の女性の方も同じ様な事に気がつくのですね…きっと。

 

 

 

by 向井啓和

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

by 向井啓和

不動産投資には直接的にあまり関係ない話ですが、マクロ環境を考える上では懸念される事件が「トヨタショック」です。

 

実は去年のGMとの合弁工場「ＮＵＭＭＩ（ヌーミー）」を解消した時から何か嫌な予感がしましたが、日米の政治の微妙なズレも影響してしまったのではないかと言うのが今回の問題です。

 

 

（2009年7月1日）

トヨタNUMMI工場の閉鎖に関しては↓
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/enterprises/manda/20090701-OYT8T00456.htm

 

トヨタにとって不運だったのが、鳩山政権になってから普天間基地の問題から始まって必ずしも良好でない日米関係が微妙に影響している点です。

 

また、日本の自動車業界の先行するハイブリッド技術叩きという側面もあったでしょう。

 

実際エコカー減税でアメリカの車が入っていないと言う事で抗議のコメントもありました。

 

 

（アメリカ通商代表部（USTR）はビッグ3（3つの自動車大手メーカーからの要求により）昨年12月に経済産業省にアメリカ車がエコカー減税の対象車が少ないと指摘したとの事でした。実際今のところ一車種だけの様です。↓）

 

 

アメリカ車初のエコカー減税
http://response.jp/article/2010/01/21/135180.html

 

下記の一連の流れの中で排他的なムードが高まり、過激な報道へと発展してしまったのでしょう。

 

(アメリカの政府高官の”Stop driving Toyota until….”と言った様な相当過激な発言がされてました。「問題が解決するまでトヨタ車に乗らないように」という事ですから・・・そしてそれが報道で繰り返し繰り返し放送されてました。）

 

 

１． トヨタNUMMI工場の閉鎖

 

２． 基地問題の軋轢

 

３． 日本のエコカー減税への批判

 

４． トヨタのブレーキパッド問題

 

この問題は一企業の問題に留まらず政治と経済が密接にかかわっているので日本政府も迅速なフォローが必要になるかと思います。この事で下手したら日本単独でも二番底に突入しますので…

 

by 向井啓和