東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ウォーレンバフェット氏が来日される様です。
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0504&f=business_0504_069.shtml

 

 

日本株投資も長期的には検討されるそうです。

 

バフェット氏は投資で成功されているのも有名ですが、日本株を買った事が無い事でも有名です。彼は韓国株や中国株は買った事があります。

 

過去のバフェット氏の投資哲学は単純で分かりやすく、高成長や独占や寡占に近い会社を買っているので日本企業にその目は無いと今まで判断されていたのでしょう。

 

更に＋αで日本の政治や行政が訳が分からない不思議な点もあるからではないでしょうか…

 

更に更に、法人税が高いのも日本にはネガティブなはずです。

 

中国や韓国は法人税率が25%であるのに対して、日本は約40%となっています。これも企業活力をそぐマイナスポイントと映るのではないかと思います。

 

単純計算ですが、仮に100億の税引き前利益がある企業がその利益を全て再投資して10%の複利で成長した場合をシュミレーションしてみますと相当な差になります。

 

（5年間の税引き後の利益の将来価値の合計額を比較してみます。配当支払は考慮せず。）

 

（実際にはもっと複雑ですが、単純化しています。ある意味下記説明は正しくありません。というのは企業は成長していますので毎年100億の税前利益以上の利益が出ます。よって差はもっと開くという事です。）

 

韓国中国企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

 

2010年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.611＝120.79

2011年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.464＝109.81

2012年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1＝75億×1.331＝99.83

2013年（100億－25億）×1.1×1.1＝75億×1.210＝90.75

2014年（100億－25億）×1.1＝75億×1.10＝82.50

 

 

合計504億円

 

 

日本企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

2010年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝96.63

2011年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝87.85

2012年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝79.86

2013年（100億－40億）×1.1×1.1＝60億×1.611＝72.60

2014年（100億－40億）×1.1＝60億×1.611＝66

 

合計403億円

 

 

これの意味するところは同じ成長力のある企業であっても税率が高い日本企業は5年間に稼ぐ税引き後の利益の将来価値で比較した場合には中国韓国企業とは100億近い差となってしまいます。

 

5年前にソニーとサムソンが仮に同じ成長性を持っていたとしても相当な差になるのが分かります。

 

これでは成長を買うバフェット氏の様な長期投資家は日本株に見向きもしないでしょう。相場の短期の上下動を取るヘッジファンド位が日本株をやっているのもうなずけるところです。

 

 

 

ちなみに前原大臣も本日下記の様な発言をされたそうです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100507-00000545-san-bus_all

 

by　向井啓和

不動産投資をされる方で物件を何年も買えていない方を見ると物件に関しての勉強ばかりされていて、ファイナンスの理論を勉強されていない気がします。

 

 

ファイナンスの基本的なモデルにおいては「時間には価値があり、それをどう評価するかが重要なポイント」でそれを味方に付けられるか否かに掛っていますが、全く分かっていない人が多数です。

例えばこんな方…は時間の価値をもっと重要視すべきです。

 

 

定年退職が近いがその前に物件を購入したい、転職をすると物件を買えないので今買っておきたい、親が元気なうちに親の銀行との「のれん」を引き継いで買っておきたい、今年は年収が多いが来年は低下するので年収の高い年のうちに買っておきたい…

 

 

等などです。

 

 

例えば、一番最後の例等は今年購入するのと来年購入するのでは税務上のメリットが全く異なります。

時間の価値≒機会（チャンス）の数

 

とも置き換えられます。時間の経過をただ見過ごす人は実は「限りあるチャンス」を見過ごしている事になるのです。

地方税法に規定されている固定資産税にはある意味で不平等があります。不動産投資にも参考になるので、簡単に指摘します。

 

 

それは建物の価値を全国一律に評価している事です。

 

 

固定資産税は地方税法を構成する一つの税で主に市町村税でありますが、特に建物の評価額が全国一律である事がある意味不平等を巻き起こしています。

 

 

何が不平等かと言いますと、建物が地域に応じた物価の修正がされていない価格によって評価されている事です。

例えば銀座のビルも北海道の旭川のビルも同じ年に建てられたらほぼ同じ評価額になります。ビルを建てるにあたって、狭い日本と言えども都心のど真ん中と交通量の少ない所で建てられるビルのコストが同じであるはずがありません。

 

 

例えば、人件費、資材費、道路占有の費用、駐車場の料金、交通量が多ければ交通整備の人員、工期の長短等などです。

 

 

全国の最低賃金（参考）
http://www2.mhlw.go.jp/topics/seido/kijunkyoku/minimum/minimum-02.htm

 

 

（銀座のビルを持てる人の方が担税力が高いはずですが、それが考慮されないのです。）

 

また、取れる家賃も問題です。同じサイズのワンルームの部屋でも東京で7万取れる家賃が北海道では3万円等になってしまいます。

 

 

つまり、3万円しか取れない部屋を維持するのに、東京と同じ建物評価を前提に固定資産税を払う事になるのです。特に地方物件の不動産投資をされる際に注意すべきはこの点です。

 

 

固定資産税は全国一律に見られるが故にどんなにグロス利回りが高くても、家賃の安過ぎる場所では全く資金が貯まらない現象に陥ります。

 

ではどうしたら良いのか・・・固定資産税の特に建物価格の部分は県単位でも良いので地域修正を掛けるというのが一つのアイデアです。東京都心5区を100としたら、東京23区（5区以外）を95、東京都下を90、埼玉、神奈川、千葉を80、…青森、沖縄、北海道を50等。

こうすると固定資産税の建物から得られる収入に対する比率上の負担を平等にする事が可能となります。

 

by　向井啓和

株式投資や不動産投資に新たな心配の種が二つ生まれました。

 

一つ目はアイスランドの火山噴火です。

 

 

アイスランドの火山の噴火は過去には天明の大飢饉、天保の大飢饉がアイスランドの火山噴火の後に日本の火山活動も活性化して起こったそうです。

 

 

これが今ヨーロッパの経済活動を麻痺させています。せっかく立ち直り掛けたヨーロッパですが、長期化するとボディブローの様に効いてくるはずです…

 

 

一旦落ち着いたギリシア問題等もこういった事があると再度懸念を持たれてしまいます。
（食糧問題や悪性インフレが懸念されます。）

 

それと二つ目はゴールドマンサックスのアメリカの証券取引委員会（SEC)から詐欺の疑いで提訴されたお話です。

 

 

日経新聞等の内容を簡単に要約すればポジションのヘッジの為にストラクチャードプロダクトを販売していたが、その際に投資家と逆サイドのポジションを持つファンドが利益を得た事に際して、反対ポジションのディスクロージャーが十分でないからけしからんという話の様です。

 

 

これはゴールドマンサックスの立場からすると、どちらのサイドも顧客であるので、反対ポジションを取っている相手の情報を漏らせる訳が無いのでかなり疑問府の付く話です。

 

 

ただ、蜜月関係であったアメリカ政府とウォールストリートとの関係が相当のっぴきならない状態に来ていると言うのはこれで分かります。

 

オバマ大統領の演説で良く出て来る言葉に“from wall street to main street”という言葉があります。「ウォールストリートの投資銀行から普通の仕事をしている皆さんへ」と訳すのが良いのかと思いますが…政府に対する不満を反らすスケープゴートにウォールストリートがなっている感もあるのでは？？

 

 

いずれも株式市場には当面マイナスの影響を与えそうですし、金融機関が保守化する事は不動産投資にもマイナスの影響を与えるでしょう。

 

朝起きてニュース見て知った新たな心配の火種です。

アイスランド噴火記事

http://mainichi.jp/select/weathernews/news/20100417dde041030054000c.html

 

 

ゴールドマン記事

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20100417/t10013908621000.html

 

by 向井啓和

不動産投資評価と租税法の研究の為に明治大学のグローバルビジネス研究科という所で勉強を始めてほぼ一週間が経過しました。http://www.meiji.ac.jp/mbs/

 

土曜日に3コマ、平日に2コマしか取っていないのですが、さすがに仕事をしながらはやはりかなりきついですね…

 

ただ、当面の目的は不動産投資のアカデミックな理論を整理すると言う事と、不動産投資に欠かせない租税法の理解を深めるという事です。

 

不動産投資と密接に関係するのが税金ですが、不動産投資では主に以下の様な税が関係します。

 

 

登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税、所得税、法人税（法人の場合）、消費税（課税売上がある場合）、事業税（規模に応じて）、贈与税、相続税、等などです。

 

一棟や一部屋のみの購入でも様々な税と付き合わなければなりませんが、物件を買い進めると消費税や事業税が関係して来たり、将来を考えれば相続税等も密接に関係して事業承継の問題や資産運用法人のM&Aにもつながります。

 

 

不動産投資評価や理論の方は、不動産投資理論の多くがファイナンスの理論と密接に関係して、考え方を借用して発展しているので以前勉強した債券評価や株式分析の考えを自然と応用していましたがそれをゼロベースから勉強し直す感じです。

17，8年前に外資の証券会社の研修で最初の頃に習ったボンドマス（債券数学）のキャッシュフローの現在価値（プレゼントバリュー）への割戻等…今の所、不動産投資関係の授業はおさらいと言った感じです。

 

 

by 向井啓和

 

 

 

最近契約や決済や更新等の手続き上の作業が多く外出できませんでしたが、久しぶりに何件か物件を見て来ました。

 

 

一つの例が東京都港区の一棟売りマンション（但し、一階に店舗事務所が入ります。）です。

 

 

立地は港区の中でも下町色のある白金エリアですが、ワンルームのニーズは高く安定性は高い物件ですが、あまり高利回りは期待できないです。

 

 

こちらのブログを始めたのはリーマンショックのちょっと前かその前後でしたが、物件は一貫して減って来ていますね…

 

by 向井啓和

東京の不動産投資にも参考になるかもしれませんので…

 

2010年4月8日の日経新聞の東京首都圏経済版に品川駅とプリンスホテル関連の記事が出ていました。品川駅の高輪口はプリンスホテル等のホテルが数棟建っておりますが、統一感が今一つの所ではあります。

 

 

そんな中で羽田空港国際化に絡まって海外からの集客を積極化して行こうというのが狙いです。

 

品川駅は羽田空港から電車や車で20分程度と近く羽田が国際化した際には面白くなってくる場所です。特に高輪側は老朽化したホテルや若干離れた所には利用されていない広大な衆議院宿舎等の土地もあり、色々な可能性がある所ではないかと思います。

 

日経プレスリリースでもう少しポイントが出ています。（ご興味あれば…）

 

ミーティング、インセンティブ、コンベンション、エキシビションの頭文字を取って“MICE”に注力するそうです。
http://release.nikkei.co.jp/print.cfm?relID=248224

 

品川駅に限らず、京浜急行の沿線やモノレールの沿線等は様々なニーズが増えそうな所ではあります。そこに雇用も生まれ、近隣に住む人も増えます。

 

海外でも例えばアメリカのシカゴは全米の様々な会議等が開かれると言う事でその関連の産業が発展しています。一度、ホテルの予約をせずに行って泊る所がないと言う失態をしてしまいました…大きなコンベンションがあると満室になってしまうので…

 

by向井啓和

不動産投資のアドバイザーとして即戦力とはなりませんが、一名新卒者者のインターン（新卒者就職応援プロジェクト）を受け入れる事にしました。（中国語が出来る日本人の方で中国人の顧客が増加している弊社の状況にピッタリだったので即決です。）

 

 

このプログラムは今年卒業する大学生で就職出来なかった人にインターンを6カ月するチャンスを与えて、その後採用するというシステムになっています。良い点は企業としては今後6カ月間は給与の支払いが無い一方、学生の側は一日辺りアルバイトをしているのと同程度のお金が払われる点です。

 

 

（中小企業庁　　http://www.chusho.meti.go.jp/keiei/koyou/jinzai.htm）

 

 

また、インターン受け入れ企業にも一日辺り3500円の費用が払われます。

 

 

要は税金で何とか就職にあぶれた新卒者を支え、中小企業にも若者の採用の機会を提供するというプログラムです。企業側も学生側もお互いを見極められ、学生に取っては通常のアルバイトでは少ないオフィスワークの経験を詰める事にあります。

 

 

この政策は珍しく「大当たり」だと思います。

 

 

鳩山政権で決まった政策なのか分かりませんが、業務が伸びて人材の足りない中小企業の採用者は積極的に活用された方が良いと思います。

 

 

「残りものに福がある」かもしれません…不動産投資と同じです。

 

by 向井啓和

 

 

「東京のへそが移動」と言っても、人口分布の事です。数年前までは東京でも東の方面はあまり人気が無かったのですが、だいぶ見なおされつつあります。例えば、月島・豊洲エリア等がその最たるものです。

 

 

不動産投資で難しいのが今後10年単位でエリアの将来像を想像する事ですが、東京スカイツリーの竣工が一つのビックチェンジのきっかけになるかもしれません。

 

 

以前は東京タワーの見えるところに住むというのが一つの地方から出て来た方の成功のバロメーターだった事もありますが、今後は東京スカイツリーを巡ってどんな動きが出て来るのか…

 

 

近隣の駅周辺で他の商業施設等も活性化し、他の開発がスタートしてくれば毛嫌いしていた人も押上、業平橋近辺を見直すのではないかという感じです。（台東区、墨田区等）

 

by 向井啓和

確定申告出して来ました。色々と勉強になりました。

 

 

消費税（四半期決算）と所得税の申告でしたが、建物と付属設備を分けるだとか、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」の届出を出したり、消費税の還付分を不動産収入のその他の収入に入れる等。

 

 

前年度に不動産を購入された方は今回の確定申告までに先行取得の届出を提出する必要があるので忘れてはいけないポイントですね。

 

 

by 向井啓和