東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資をされている方は、同時に株式投資や、外貨への投資をされている方が多いと思いますがそんな方に新規上場ETFが出ますのでご紹介します。

 

 

NYダウ連動ETFです。今までありそうでなかった商品がついに上陸です。

 

 

ETFの上場に関しては こちらhttp://www.tse.or.jp/learning/seminar/etf/091210rakuten.html
商品説明に関してはこちら http://www.tse.or.jp/rules/etf/simple-x_nydowj.pdf

 

 

この商品の組成上で難しかった所はトラッカーファンドで「ドル建て」で取引されているNYダウ指数を「円建て」で取引出来る点にした事かと思います。為替の部分に関してはパンフレットを見てもいまひとつクリアではありませんが、どの様に取引されるか見ものです。

 

 

商品組成上かなり苦難したと推察されますが、国内の個人投資家にとっても興味のある商品になったと思います。

というのは日本に居ながらにしてアメリカのビックネームへの投資を可能にするからです。

 

 

同時にNYダウが高いと感じる方にとっては日本株との連動性の高いダウ指数のETFを信用売りする事によりポートフォリオ全体のリスクヘッジを一部可能にします。

 

 

もしくは日本株売りのアメリカ株買いの様なペアトレードのポジションをとる事が可能になります。

 

 

他社の物真似商品が多い日本の金融機関の中でここ数年の唯一の独自性を持ったヒット商品になるのではないかと思います。

 

by 向井啓和

ドバイの不動産バブルが崩壊して欧州各国の銀行に影響がでそうです。つい2，3年前よくドバイへの不動産投資の投資話を聞いたものです。当時流行っていたのは「オフプラン」という商品です。

 

 

オフプランとは日本で言うならば新築マンションの申込金と同様の商品です。

 

 

日本の場合、購入者がマンションの申込金を入れて、建物が完成してから残代金を払い込んで、その後に転売するのが投機で行われていますが、海外の場合、特にドバイでは、マンションの申込金そのものを売買してしまいます。

 

 

つまり、現在設計図段階のマンション建設プランを見て、例えば10階の角部屋を300万で申し込むとその販売業者が胴元もしくはブックメーカーとして他に買っても良いと思っている人にそのマンション申込金を500万で売却します。

 

 

さらに建物が完成近くなって来ると500万で買ったマンション申込金を1000万で別の人に売ります。

 

 

1000万の申込金を払って権利を買った人が残りの残金を支払って目出度くマンションの所有者となります。

ここで問題はこのマンション申込金がマンションが建つ前提で売り買いされていますが、その前提が崩れた場合です。今回の中東のバブルではどちらかと言えば欧米の人がメインでしたが、一部日本人の方もオフプランの購入者がいると思われます。

 

 

建築主の開発業者が倒産してしまえばどんな素晴らしいプランも水の泡です。

 

by 向井啓和

 

 

今週は平日の4日の内、3日が決済日だった為収益物件を見に行く機会がありませんでした。そんな中で本日任意売却物件の決済終了後久しぶりに賃貸併用住居を見て来ました。

 

 

場所は一応城南地区（目黒区、品川区辺り）となりまして閑静な中にも若干の下町風情もあるという所でした。建物は4戸のアパート部分とオーナー居住部分3分の1という物件です。

 

 

物件価格は8000万台後半で、アパート部分の家賃収入は最大で年間590万前後です。

この物件ですが、高い金利（年利3.5%）で、空室率も1割弱で、9割ローンでシュミレーションをしてみると大体8万弱の持ち出しになります。ただ、考え方としては、住宅ローンの返済は物件の収益と現在住んでいる賃貸の家賃を払っているのと比較すると十分マッチしました。

 

by 向井啓和

 

 

（住宅ローンの支払い＜賃貸部分の収入＋現在の自分の住んでいる所の賃貸家賃の支払い）

 

 

この不等式が成り立つ限り賃貸をし続けて家賃をどこかの他人に支払うよりも、住宅ローンを多少大きめでも組んで物件を購入する方が資産が残ります。

 

 

城南地区の土地建物を通常の一戸建てとあまり変らない価格でしかも、キャッシュ「アウト」フローがほぼゼロであるのであれば、合理的な選択ではないでしょうか？

年末も迫ってきますと事業用資産の買換え特例の話が数多く飛び込んできます。現在10件近くのお話が来ております。年内に不動産売買の決済まで終わらせる必要があるので大変責任の重い話です。

 

 

出来る事は出来る、出来ない事は出来ないので是々非々の対応にはなりますが…

 

 

譲渡益税を何千万と払うよりは利回りが低くても安心出来る良い物件をという事かと思います。

 

 

その為、現在若干新し目の築浅物件や新築物件の市場が過熱していますが、12月末を過ぎるとそういった買い方は居なくなりますので投資用不動産は2番底形成へ値下がりするかなという感じです。

 

by 向井啓和

 

最近のJALを巡る問題やその他大企業の年金積立債務の問題を見ていると自分年金と言うセーフティーネットの必要性が強く感じられます。つまり、現在の公的年金、企業年金に上乗せしたところに「自分年金」という年金を構築する事です。

 

 

今世の中で起こっている事を見てみるとご自身がお勤めの会社や国の状態によってはいきなり「人生のハシゴ」を外されます。

 

 

もちろんそんな事はあってはならない事ではありますが、現実問題JAL問題で浮き彫りになった事は古き日本の大企業にもあてはまります。

 

 

GMの際に問題になったレガシーコストがアメリカの場合にはGMだけでしたが、日本の場合ではJALの様な会社は沢山あります。これらの会社の年金債務の予定利率は現在も市場環境から大幅にかい離した利回りに成っている事でしょう。

 

 

（JALは4.5%だという事です。日本国債の利回りが10年で1.5%行くか行かない状況では相当無理があります。）

 

 

そんなどうなるか分からない企業年金におんぶにだっこでは無く、退職前から自分でできる事は自分でするという意識が重要です。

 

 

その一つが退職前から行う不動産投資ではないかと思います。

 

 

ただ、自分年金は不動産投資だけではありません。株式投資かもしれませんし、外貨運用かもしれません。はたまた、今から副業で安定売上の見込める商売をやる等もそれに該当するかも知れません。

 

 

自分の頭を使う必要があります。

 

 

by 向井啓和

平日は契約や決済で気を抜けないですが、土日に収益不動産と金融商品の違い等をつらつらと考えていると不動産投資は金融商品としての構成は「新株予約権付き社債」や「転換社債」に特徴は似ているなという事が浮かびました。

 

 

新株予約権付き社債はゼロクーポンと言って利息の付かないタイプも多くありますが、それの利息が付いた金融商品がキャッシュフローを生む投資用不動産にそっくりなのです。

 

 

ただ、ポイントは新株予約権付き社債での「転換価格」や「行使価格」と「現在の株価」との差が比較的少ないのに比べて、不動産の方がかなり差が大きいという事です。「転換（開発）価格」（大化け価格と言ったら良いのでしょうか…）と現在価格の差です。

 

 

金融の世界ではオプション価値が低い状態（ファーアウトオブザマネー＝行使出来る価格が現在価格からかなり遠い）とか言いますが、そういった状態が収益不動産の対象には数多く見受けられます。

 

 

殆どキャッシュフロー狙いで、積算評価重視だけの所謂「お宝不動産」は全然お宝ではないのです。「お宝風」なだけです。

 

 

本当に価値ある不動産は潜在価値を秘めた物件です。将来オプション価値が具現化される可能性を持ったものです。そういった物件はキャッシュフローを稼ぎながら、将来最低でも5割、出来れば倍近くで評価されたり売買される物件です。

 

 

海外では「リアルオプション」という考え方があり、金融商品のオプション的な考え方（確率論的な考え方）を実業世界の案件である新薬開発やベンチャービジネスの評価やM&Aの成否や開発用不動産の評価に使っています。

 

 

日本でも徐々に流行り出した考え方かも知れません。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

外国人の方から見るとコンドミニアムといわれるタイプの不動産が投資対象として人気です。港区、中央区、江東区辺りの東京ベイエリアの高層マンションが海外のスタンダードからすると比較しやすいからかもしれません。

 

 

本日のお客様は香港の方でしたが、香港の不動産市場はリーマンショック後急速に立ち直ったという事を言っておりました。

 

 

香港にも同様の高層マンションもしくはそれ以上に階数のあるマンションがありますがそれとの比較が容易なんでしょうね。

 

 

売却される方は家族構成が変化したり、生活が変わったりと住み替えでの売却かと思います。

 

by 向井啓和

 

 

11月18日の日経新聞経済面に「新築住宅減税認めず　地方税改正総務省原案」という記事が出ていました。簡単に要約すると、不動産投資に関係するところでは「新築住宅の固定資産税の減額措置延長」を含めた122項目は原則認めない方針を示したとの事です。

 

 

http://www.nikkei.co.jp/sp1/nt5/20091117AS3S1702Q17112009.html

 

 

固定資産税は地方税法の中の一部で定められ、「総務省」の管轄下ですので、そこが「抜本的な見直しをしなければ認めず」という「総務省」の査定原案が出て来ましたので意味があります。

 

 

東京都23区の場合は以下の様になっています。このサイトの中盤から後半にかけて「固定資産税の新築住宅の減額」という所を参照ください。条例での定めが無い限りは全国の市町村に該当します。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o29

 

 

ちなみにこちらの内容に関してはは2010年度ですので、それ以前に建築する人には関係ありません。つまり、来年の3月31日までに建てた人は固定資産税の減額が受けられ、それ以降は固定資産税の減額が廃止もしくは抜本的に見直されるという事に成りそうです。

 

 

まあ、民主党が目指している「エコ」と「リサイクル社会」という観点から行くと「ぜいたく品」である新築住宅に対する減税を減額すると言うのは筋は通ってはいる様に思われます。ただ、その分中古住宅のリフォーム費用等に「固定資産税の減額」を適用する等されたら良い様に思います。

 

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の物件の評価について流行りすたりがありますが、今は軒並み「積算信者」が席巻しています。過去は「DCF法信者」というのもいましたが…

 

 

ここ数年の流れを見ていると不動産投資における「不動産の本当の価値」や「不動産の将来性」を正しく評価するというよりは、短絡的に「積算」が出るから「収益還元法の価格が幾らだから」等の銀行の数字に右往左往してきました。（自戒も込めてですが）

 

 

そんな中で最近問合せを受ける人から「積算価格は幾らですか？」「この物件の情報は新しいですか？」「出回ってますか、出回ってませんか？」という質問を受けるケースが増えています。

 

 

正直同じ質問にはうんざりします。「積算価格」よりも本当に重要なのはその物件の「通常あるべき市場価格が幾らか」でそれからどれだけかい離しているか否かなのです。

 

 

例えばですが六本木交差点の土地が路線価では坪約2250万円ですが、実際に売り地があれば市場価格は5000万で6000万でも価格が付きます。それが、仮に坪3000万で売られていたらどうでしょう？

 

 

路線価より高いので割高でしょうか？

 

 

「市場価格」という分かりづらい価格を基準にするよりも「評価価格」である路線価等が分かり易いのは分かり易いですが、短絡的過ぎるかなというのが率直な所です。

 

 

また、「出回っているか否か」等業者の様な事を言う初心者投資家は墓穴を掘るのが目に見えています。要は物件が出回っているのか否かではなくその物件が安いか否かなのです。

 

 

そういう人たちを見ていると日本人のブランド意識を強く感じてしまいます。要は「出回っていない印しのブランド付き物件」を追っかけているが「割安な良い物件」を見過ごしている人が多すぎるという事です。

 

 

その一つが写真の物件です。「任意売却物件ではない一般物件ですが」、明らかなミスプライス（安く価格を設定しすぎた売り物件）物件です。都心5区の高級住宅地です。一般の物件の中に掘り出し物があるという証です。

 

by 向井啓和

不動産投資の一つのマイナーな分野として賃貸駐車場への投資がありますが、中にはかなり純利回りの高いものがあります。それも平置きの駐車場です。

 

 

駐車場への投資の場合に手を出して行けないのは機械式の駐車場です。一見利回りが高そうに見えますが、メンテナンスのコストや手間が掛り避けた方が良いと思います。

 

 

現在、新宿区と台東区にそれぞれ１億以下の駐車場と１億９０００万前後の駐車場があります。それぞれに建物を建てると言う事を考えると問題がありますが建てずにそのまま収益を獲得し続けるのであれば悪くない投資となります。

 

 

利回りは８％と１０％オーバーとなります。

 

 

平置きの駐車場はグロス利回りとネット利回りの差が小さいという事でも優位な投資対象です。現金での購入や相続資産の買換え等急ぎ案件であれば建物のチェックをする必要もありませんので投資価値もあるかと思います。

 

by 向井啓和