東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

今年は「フラット35」が熱いかも知れません。住宅購入にあたって市中銀行からの借入よりも固定金利で長期の借入が出来る同商品は民業圧迫との指摘もありますが、いずれにしても不動産購入において購入者にとっては良い話です。

 

だいぶ前の話になりますが2009年12月6日の日経の一面に「ローン金利1%下げ　35年固定型省エネなど条件」という記事が出ておりましたが、簡単にご紹介します。

 

「政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を1%下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2,600億円の予算措置を2009年度第二次補正予算案に盛り込む方針…」

 

という記事です。これが適用されると、今年１年の間に住宅用不動産を購入されると現在2.7%前後のフラット35の金利が当初10年間に関しては何と1.7%になります。現在の国債の利回りが1.3%でありまして、それと比べても格段の低さです。

 

10年固定金利で1.7%の借入というのは相当な超一流企業の資金調達でもかなり困難な数字です。

 

要は政府は何とか個人にマイホームをはじめとする不動産購入を景気対策の意味もあり期間限定でさせたいという事です。 せっかくのチャンスなのでいずれ買われるのであれば早期の対応が宜しいと思います。

 

このフラット35の優遇を受けられる適用要件が幾つかありますが、それは次回ご紹介します。

 

弊社提携先のフラット35は以下の2種類です。

 

全宅連のフラット35
http://www.zentakuloan.co.jp/

日本モーゲージサービス（リニューアル仲介時）
http://www.m-s-j.jp/index.html

 

by 向井啓和

不動産投資の失敗に関してちらほら話を聞く事も増えて来ました。特にこの2－3年の間にフルローン等で物件を買い増して行かれた方が入居者の滞納や、入居率の下落等で苦労されている様です。

 

 

その中でも場合によっては特に気をつけた方が良いのが、銀行からの紹介案件の購入です。

 

 

一般的には銀行が自行の不良債権物件を持ってくると任意売却で有利な物件を買える様に思われますが、最近見たケースでは結果的に銀行に「はめられた」様な形になっています。

 

 

自行の不良債権物件を優良な顧客に貸出を付け替える事によって不良債権処理が出来るだけでなく、貸し出しも減らさない手法は銀行に取っては願ったり叶ったりです。

 

 

一方で不良債権の処理をするという点で高く売れないと回収額が足りなくなりますし、もう一方で今後長きに亘って借り入れをしてもらう借主にも配慮しなければなりません。

 

 

しかし、現実的には後者よりも、前者が配慮されている事が多い様です。

 

新築マンションの依頼主の不動産会社が倒産し、ゼネコンが売上を回収できず、その不動産会社やゼネコンへ債権を持っている銀行から個人の富裕層へ物件を持ち込んだりというパターンが最近多い様です。（但し、都市銀行は殆どこの様な形ではなくサービサーや専門部署へ一括で依頼してしまいます。）

 

 

ある方には某地方銀行から紹介された物件について特に店舗の想定家賃が高すぎるのでもっと価格を値引く様に第三者としてアドバイスしましたが、やはりその1，2階が入らないそうです。（私鉄の各駅停車駅でしたので3，4割家賃が割高と推定出来ましたので…）

 

 

かれこれもう1年以上経つ様に思います…

 

by 向井啓和

2010年の不動産投資に見られると思われる傾向を何点か挙げたいと思います。

 

１． セーフティーネット（自分年金）を求める投資家数の増加傾向は変わらない。

 

 

２． 外国人の購入傾向は変わらない。（特に中国系投資家は実需、投資共に根強いニーズがあります。本国市場が堅調である 限り続くと思われます。）

 

 

３． 一部の金融機関の融資スタンスに変化が見られそうです。特に4月以降に新年度入りしてから今年度よりも積極化する可能性があります。

 

 

４． ファンドからの物件供給が増加する可能性があります。（本来であれば昨年に出て来る物件がリファイナンスで延長されている等の状況ですが、その様な物件も２回の延長は許されなくなると想定されます。去年末のダヴィンチの物件が良い例です。）

 

 

以上の傾向を総括すると、まだ金融機関の融資スタンス全般に厳しさは残るものの信用力の強い人や企業（自己資金や余剰担保がある人）が物件を次々と購入していく様な展開になるのではと思われます。

 

by 向井啓和

「あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願いします。」

過ぎ去った昨年を反省し、これからの１年をどうされるか決意された方も多いかと思います。

 

 

重要なのが「昨年までやろう、やろうとしてやれなかった事を今年こそやるぞ！！」という決意です。不動産投資も他の事も同じです。

 

 

「時間が無い」「忙しい」「物件が無い」「銀行が貸さない」といろいろと課題はあるとは思いますが、この不確定な時代において「確たるセーフティーネットを構築するぞ！！」という強い気持ちが必要になります。

 

 

数年前に弊社に「1月5日」に来社された方がおりましたが、その年の3月にはフルローンで物件を買われ、現在では数棟の投資用不動産を持つ大家になられております。

 

 

「善は急げ」「鉄は熱いうちに打て」とは良く言った物です。「今年こそ」、「今年こそ」と言って数年は容易く経ってしまうものですしね。

 

 

問い合わせ頂ければくじけそうになった時には尻を叩くコーチとなりますので…
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

年末の大掃除をし始めましたら、名前の無いCDがあり中を見てみると去年レノベーションした友人の物件が出て来ました。

 

写真映りが良いのでアップします。

 

 

戸建で昭和40年代以前の建物をかなり割安に買いレノベーションした物件です。場所は新宿区早稲田の近辺だったので入居者は直ぐ決まりました。

 

 

不動産投資という観点からみると物件購入価格の7割程度の資金を使ってレノベーションしたので趣味に走ってしまったきらいは ありますが…

 

 

ただ、全体的には1600万位で土地付き戸建が所有出来た様です。全部建替えるよりはCO2も資金もセーブ出来たのでは？

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査の最後は港区の築浅投資用マンションのこちらになります。投資用不動産としての利回りはそれ程期待が出来ませんが、人気のそこそこ高い駅から徒歩3分以内なので入居率の問題は低いと思われます。

 

 

築年数も3年前後ですので、当面はこれと言って気にする事はないのかなという所です。

 

 

自己資金を2，3割入れて手堅い不動産投資にはもってこいでは。

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査の続きです。こちらは世田谷区になります。敷地延長の様な土地の上に建っているマンションでしたが、うまいこと工夫がされており本来はマイナスポイントである所がチャームポイントに変わってました。

 

 

同じ様な手法のアプローチのマンションとしては港区の三田ハウスがあります。三田ハウスはプチホテルか隠れ家的なマンションの風をしており売買でも賃貸でも根強い人気があります。

 

 

http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/mitahouse.html

 

この世田谷区のマンションも本来不動産投資という視点で見ると、道路付きが土地の価値を左右するので敷地延長的なマンションはマイナスなはずですが、入居者のニーズは高いかも知れません。

 

 

（プライバシーが守られるという事と、入口のアプローチを入ると「家に帰って来た感」があります。なんとなく落ち着くと言うだけなんですが…）

築年数は20年近く経っていますが、建物の管理状態は悪くなかったですし、入居率も高い投資物件でした。

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査を渋谷区、世田谷区、港区に行って来ました。来年に掛けて不動産投資に適した物件がぞくぞくと出て来る予感を感じさせられました。

 

 

まずは、渋谷区のビルです。

 

 

こちらはオフィスと商業店舗の併用ビルですが、駐車場も完備されており空室部分を自己使用してその他から家賃収入を得るには持って来いかもしれません。

 

 

何度かに分けて他の区の収益物件もアップします。

 

by 向井啓和

不動産投資において最後まで気の抜けないのが決済前後です。ちょっとしたトラブルや勘違いが発生するからです。

 

 

本日決済して来た時には以下の様なトラブルが発生しそうになりました。

 

 

弊社は買主側の仲介の立場ですので、買主側の準備は抜かりなく全て終了し伝票の書きこみ等もしてもらい、司法書士のOKも出てからです。銀行は融資の実行に入りました。

 

 

その際に売主の法人に司法書士の方が「○○さん住所変更登記は何時頃されるんですか？」と雑談を振ると、「今日の予定ですが」と来ました。

 

 

それから司法書士の方も我々業者もちょっとあわてました。

 

 

法人の住所変更を同日に掛けに行くと、不動産登記の申請が通らなくなってしまうからです。そこで急きょ法人登記の依頼をしている司法書士に住所変更の法人登記は来年以降に頼んで難を逃れました。（同じ登記所の場合）

 

 

法人が売主の場合で、現住所が変わっていたら不動産登記の申請は受け付けてもらえないですから…
登記申請書類の住所やその他もろもろの資料が台無しです。

 

 

売主側の業者は大手でしたが、その辺りの事を売主に念を押して置かなかったのでしょうね…

 

 

当日に他で焦ったのが、銀行口座への残高が数百万足りなかった場合ですが、そちらも難を切り抜けましたが…

不動産売買の決済の日は相当余裕を持っていないといけないなという教訓です。

 

 

by 向井啓和

 

 

都心3区に所在する中古のオフィスビルが出ましたのでご紹介します。金額は桁が一つ上がってしまいますが、利回りベースでは14%程度を望めそうです。

 

 

ただ、問題は物件が容積率を結構オーバーしている点です。

 

 

立地は都心でかなりオフィス需要のある所ではありますが、相続等で買換えをされる必要がある方等には悪くないかと思います。建物が古いということもあり、多くのテナントとは定期借家契約で賃貸をしているそうですし…

 

 

不動産投資をかなり昔からされいて担保余力がかなりある方か、土地の収用や相続や株式売却等で自己資金の厚い方でないと厳しいでしょうが。