東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

国土交通省から21年度不動産証券化実績が出ましたのご紹介します。

 

こちらはリーマンショック後の１年（事業年度）の実績値になります。この実態調査で全ての証券化案件が把握されているとは思いませんが他の証券化やファンド物件の動向を占う上で参考になります。

 

このグラフをご覧頂けば分かりますが信託受益権物件やファンド物件の実績が低下しているのがお分かりになられるかと思います。

 

平成19年度が8.8兆円に対して平成21年度は1.7兆円となっており、ピーク時の4分の1以下です。

 

このグラフは新規の組成の方なので、信託の解消や売却の動向は分かりませんがこのグラフからパラレルに3年～5年後には売却や解消がなされていると推測されます。

 

実際弊社で4月に仲介した信託受益権等も17年度の物でした。今度、平成22年度、23年度、24年度辺りにかけて高い所で組成した含み損物件が出て来る事が推測されます。

 

もう一つの特徴が開発型案件の低迷です。開発型がピーク時の10分の1となっているが顕著な特徴です。リスクマネーの減少がハッキリしていると言えます。

 

詳しくは国土交通省のこちらのプレスリリースをご覧ください。http://tochi.mlit.go.jp/tocjoh/h21syokenka.pdf

 

by 向井啓和

税法を勉強していると「所得の区分」の違いを利用する事によって税効果を上げる事が出来るという事が分かります。そんな中で投資用不動産を大量にお持ちの方の場合には、信託受益権物件を実は信託受益権のままで持っている方がメリットがあります。

 

信託受益権もみなし有価証券ですので利子配当所得という区分になり、収入の20％が源泉徴収されそれで納税が完了します。

 

一方信託受益権を不動産に登記し直して所有している場合には不動産所得となり総合課税され、富裕層であれば最高税率の40％を収めることになります。

 

ここで20％の税率の差が生まれます。

 

その為富裕層の方の場合には実は信託受益権そのままで持っていた方がはるかにメリットがあるのが実情です。（もちろんその逆に減価償却が取れないデメリットはありますが…それでも多くの場合は税率の差の方がインパクトが大きいはずです。）

 

ただ、ここで問題が・・・多くの金融機関は不動産融資はしても、なかなか証券担保融資（質権設定による証書貸しの様な形）には抵抗があるのが実情です。

 

よって、銀行利用の場合には不動産に転換しなければならないというのが一般的な流れです。（例外的に出来る場合もあります。）

 

by 向井啓和

不動産投資ローンは一般的に不動産の物件価値（収益性、担保価値）と購入される方（個人・法人）の状態によって決まります。

 

個人の場合にメリットはあまり無いのですが、法人の場合に退職年金的な企業オーナー向け保険が不動産投資に使えるかもしれません。

 

これは法人が利益の出過ぎた年度に保険料の半金を損金計上して利益を圧縮するという事と、オーナーの退職金の手当の確保と言う目的の為にある経営者向けの保険ですが、金額が大きい事もあり不動産投資に利用出来る可能性もあります。

 

例えば年払い1000万の保険料で保障金額5億の退職手当向けオーナー保険の場合ですが、5年間払い込めば5000万の払い込みになり、5年後の解約返礼金は約4300万になります。

 

法人で5年目に厳しい決算を迎えた場合にはこれを取り崩して益を出すというのが主に利用されている一つの利用方法です。

 

一方5年目も業績が良くて自社ビルを購入したいという場合の企業はこの保険を上手く利用する事ができます。

 

 

つまり、法人は銀行に対してこの退職金目的のオーナー保険が5億までカバーされて、同時に直ぐにでも解約できる解約返礼金もあるという事実を利用できます。

 

銀行としては通常の団信に入ってもらわなくても大手の生命保険会社の保障が5億まであり、既に既払いで5000万の支払いをした実績がある企業だと見る訳です。

 

この解約返礼金目的の保険が、多少担保価値がたりないとか実績が足りないという不動産融資のマイナスポイントをカバーする事が出来る可能性を提供します。

 

＊必ず企業オーナー向けの保険に入っているから融資に有利に働くという訳ではありません。特に入る保険会社の信用度が重要ですし、その時の時勢も問題ですが、実際に不動産融資にも利用出来る一つのオプションではあります。

最近富にギリシャ、ポルトガル等のPIIGSが取り上げられておりますが、日本も無縁でないですし、日本で不動産投資をしている人にも大いに今後関係してくるかもしれません。

 

日本もGDPに占める債務残高の割合が異常に高いと指摘されていますが、まだ消費税が欧米諸国に比べて5％と低いので、上げる余地があるから救いがあるという認識がされているようです。

 

それに国内の金融機関が低金利の日本国債をせっせと買っているので金利は相変わらず低いまま…

 

この状態でずっと行けばよいのですが、今後もしギリシア的な状況が日本であった場合に、変動金利で不動産投資をされている投資家の方にとっては受難かもしれません。

というのはソブリンリスクが上昇し国債の金利が上昇→その他の金利も上昇→銀行は変動金利を引き上げる→不動産投資の収益性が低下

 

 

というスパイラルに入る可能性があります。

 

 

 

よってフルローンで物件を買われるのは良いとしても、固定金利で金利リスクを抑えるか、手元に預金をある程度確保しておく必要があるでしょう。（いざとなったら期限前返済が出来る様に…）

 

by 向井啓和

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

①依頼者のお名前（Name）

 

②生年月日（Date of birth）

 

③メールアドレス（E-mail address）

 

④依頼事項　「支払利息証明書の発行」

 

by 向井啓和

先日明治大学のビジネススクールで不動産鑑定士の奥田かつ枝先生からの「不動産鑑定の鑑定業界に価格等調査ガイドライン」という題目でセミナーがありました。

 

http://www.ogata-office.co.jp/e_staff_okuda01.html

 

 

実務で幅広く活躍されており、大学や大学院でも教鞭をとっておられるとの事で業界の一般的な傾向が分かりました。

 

不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、裁判所や税務署等公的な先に提出する為か不動産の証券化をする場合に鑑定士の鑑定書が必要になりますが、一般的な不動産売買や不動産投資ではあまりなじみがありません。

 

それなりに責任を負う事になりますので鑑定書を書くというのにはそれなりの費用をもらわないとやれないという事です。

 

今後IFRS等が導入されて上場企業が保有している不動産等の土地の時価評価をする事になってくるでしょうが、国土交通省等の指針では継続して発表する場合にはDCFのみ等の簡略化した評価でも良いという事です。

 

簡略化した評価の場合には建物の内覧等を省く事も可能との事です。

 

不動産仲介の世界も同じですが、報酬に関しては作業や調査というのは目に見えないものなので難しいところです。ただ、不動産仲介もそうですが何か問題が起きた際には責任を取らされる可能性があるのがこういったプロの世界です。

 

責任を安売りする方は責任を取れるんだろうかという心配は常にあるところでしょう。

 

by 向井啓和

みなとアセットマネジメント株式会社も5月末でようやく創業5年を迎えます。不動産投資に関する投資物件の仲介をメインにして運よくこの難局を切り抜けられたのもお客様のご支援あってのことと思います。

 

ブログ上ながらお礼を申し上げます。

 

信託受益権の売買等も年に数件は出来る様になって来ましたので、今後は更にフローが増えて来るはずです。

 

国土交通省の不動産証券化の実態調査というデータを見てもらえば一目了然ですが、平成18年、19年組成の信託受益権（ファンド物件）がピークとなります。http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf

 

昨年度は平成17年度の証券化案件の流動化を主にしていたことになりますが、今年度と来年度はいよいよピーク時に組成された信託受益権の案件が出て来ることになります。

 

恐らく一番高い頃に設定されたファンドの物件なのでノンリコースローンの抹消が出来るかどうかがポイントであるのは変わりありませんが・・・

 

 

昨日香港から来日されたChristopher Dillon 氏の書籍出版のパーティーに参加してきました。香港在住でありながら日本にも住んでいたこともあり不動産投資に関しても見識のある方です。香港では倉庫等をリノベーションして賃貸したり等の事業をしている様です。

 

 

そんな中で何でわざわざ日本の不動産について本を書いたのかと言う事で興味を持ちましてCCCJ（カナダ商工会議所）主催のセミナーに参加すると、結構な数の外国人と日本人の参加者でした。

 

彼のプレゼンを要約すると。

 

１．日本の人口動態の変化から日本での不動産投資ではエリア選別が最重要であり、30年、40年先の出口戦略も見据えた方が良い。

 

２．出口戦略を考える上では更に高齢化した社会が待っているので、その際に高齢者のニーズにあう物件が売却や賃貸の際に良い。（例えば大病院が近くにあるとか、バリアフリーであるとか等）

 

３．核家族化、晩婚化が進んでおり世帯数自体の増加はあるので区分けの大きい不動産よりも、小規模の物件の方が良い。

 

４．人口の減少している地方においての投資は非常に注意が必要である。

 

５．東京圏における不動産投資であれば、東京は人の入れ替わりがあっても世界に冠たる都市であり続けると思われるのでリスクが低い。

 

等などです。

 

「みなとアセット」がかなり以前から指摘していた点とダブる所も多い内容で私としては目新しさが無かったのです。

 

ただ、以下の二点を外国人の見た目でコメントされており興味深かったです。

 

 

１．日本（日本人）は変化をする事に対して躊躇し、動かない時は全くどうにもならないが、長い期間のコンセンサスを得て形成された流れが出来ると非常に早く行動する。

 

２．日本は経済的にも豊かで（家計と企業は豊かでも政府が借金漬けだが）、技術力もあり、才能ある人も多いのに何故こうもネガティブに捉えるのであろうか…

 

 

by 向井啓和

ウォーレンバフェット氏が来日される様です。
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0504&f=business_0504_069.shtml

 

 

日本株投資も長期的には検討されるそうです。

 

バフェット氏は投資で成功されているのも有名ですが、日本株を買った事が無い事でも有名です。彼は韓国株や中国株は買った事があります。

 

過去のバフェット氏の投資哲学は単純で分かりやすく、高成長や独占や寡占に近い会社を買っているので日本企業にその目は無いと今まで判断されていたのでしょう。

 

更に＋αで日本の政治や行政が訳が分からない不思議な点もあるからではないでしょうか…

 

更に更に、法人税が高いのも日本にはネガティブなはずです。

 

中国や韓国は法人税率が25%であるのに対して、日本は約40%となっています。これも企業活力をそぐマイナスポイントと映るのではないかと思います。

 

単純計算ですが、仮に100億の税引き前利益がある企業がその利益を全て再投資して10%の複利で成長した場合をシュミレーションしてみますと相当な差になります。

 

（5年間の税引き後の利益の将来価値の合計額を比較してみます。配当支払は考慮せず。）

 

（実際にはもっと複雑ですが、単純化しています。ある意味下記説明は正しくありません。というのは企業は成長していますので毎年100億の税前利益以上の利益が出ます。よって差はもっと開くという事です。）

 

韓国中国企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

 

2010年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.611＝120.79

2011年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.464＝109.81

2012年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1＝75億×1.331＝99.83

2013年（100億－25億）×1.1×1.1＝75億×1.210＝90.75

2014年（100億－25億）×1.1＝75億×1.10＝82.50

 

 

合計504億円

 

 

日本企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

2010年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝96.63

2011年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝87.85

2012年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝79.86

2013年（100億－40億）×1.1×1.1＝60億×1.611＝72.60

2014年（100億－40億）×1.1＝60億×1.611＝66

 

合計403億円

 

 

これの意味するところは同じ成長力のある企業であっても税率が高い日本企業は5年間に稼ぐ税引き後の利益の将来価値で比較した場合には中国韓国企業とは100億近い差となってしまいます。

 

5年前にソニーとサムソンが仮に同じ成長性を持っていたとしても相当な差になるのが分かります。

 

これでは成長を買うバフェット氏の様な長期投資家は日本株に見向きもしないでしょう。相場の短期の上下動を取るヘッジファンド位が日本株をやっているのもうなずけるところです。

 

 

 

ちなみに前原大臣も本日下記の様な発言をされたそうです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100507-00000545-san-bus_all

 

by　向井啓和

 

 

2，3年前に弊社でフルローン（但し現在の市場環境では属性が良くないと本物件でも難しい）で物件を買われた方が売却するという事で投資用物件をご紹介します。

 

 

こちらは小田急線生田駅から徒歩6分程の好立地に立地しているRCのマンションです。金額は5000万前後なのですが、何と検査済書付きです！！

 

 

20年ほど前に建てられたこの様な物件で、しかも金額が1億以下の物で検査済書がある物件と言うのは殆ど皆無ですので、非常に貴重です。

 

 

建築規制の緩かった20年前等では検査済書はどちらかと言えば「売る事を前提として取る」という風潮が強く、将来に渡っても物件を所有するつもりである方の場合には取得しないケースが殆どでした。

 

 

しかも、小規模の個人が投資、建築する様な物件の場合は極めて稀です。

 

 

よって耐震性等に関してもある一定の信頼はおけますし初めて不動産投資をされる個人投資家の方には最適ではないかと思います。

 

 

本物件を弊社が数年前に仲介してからの入居状況も把握しておりますが、満室経営が長く続いていた様ですし現在も満室です。ご興味あればお問い合わせを

 

http://minato-am.com/