東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日財務省が底地を持っている物件の売買を行いましたが、今後も借地権付き建物の売買が増えて来るのではないかと思いますので簡単に紹介します。

 

底地権とは土地の所有者が、借地権付建物を借地人に対して建てる事に了解している土地の権利です。

 

土地の評価価値で言えば借地権者が7割で底地権者が3割等が多く、土地からの収入のみを得る事が出来る権利です。投資用不動産の場合には底地権者は毎月数万～10万程度の借地料を得るのみで、借地権者が建物からの収益毎月数10万～数100万を得るという構造になっています。

 

今後高齢化が進んで相続が増加してくると、借地権付き建物の底地の物納が意外と増えてきそうです。私の身の回りでも意外と財務省が底地を持っている物件を買っている人が増えています。

 

財務省が底地権者の物件は一定の基準で財務省が底地を売ってくれるので普通の借地権物件よりも数段扱い易いものとなります。

 

by 向井啓和

毎月月末になると家賃の請求の為に電気使用量や水道使用量を事務所や店舗のテナント分を集計をしているので分かりますが、今月は相当皆さん電気使ってます。

 

本来、お盆休みも入るので多少はマイナス要因があるのですが、今回の7月後半から8月後半の電気の使用量は半端なく伸びています。

 

 

特にエアコン等に利用する動力の使用量が多く熱中症対策の為温度を保つという予防が効いているのではないかと思います。

 

 

一方、水道の使用量はあまり変わりなく、寧ろ店舗等では若干減っている所を見るとお客の流れはあまり良く無かったのではないかと推測出来ます。

 

飲食店等のテナントは涼しげにお店を維持しなければならないので電気代はかさむ一方売上が伸びていないというのが電気と水道メーターの数字から読み取れます。

 

不動産投資のテナントの状況を把握するには光熱費の数字がキーです。

 

 

他にも事務所で水道料金が増えているテナントがあれば、事務所で水を使うのはトイレだけなので人員が増えたな・・・つまりは業績好調だなという事が読みとれます。逆も真なりです。ご参考まで。

 

ちなみに株式投資にも膨らまして考えると電力会社の業績が好調に推移すると想定出来ます。特に外為も有利に円高に動いていますし。

 

by 向井啓和

 

 

渋谷区の国道に面した一棟売りビルを決済して来ました。物件の方は担当者がフォローしていたので今日初めて見ましたが、かなり割安で驚きました。

 

案外レインズ物件でも出物はあるものです。土地坪数は50坪程度ですが、商業地で２億以下（１億半ば）のかなり格安な物件でした。

 

駅から５分以内で利便性もかなり良く、お客様も１００%満足と確信しました。不動産は縁と良く言いますがまさしくそんな感じの奇跡的な取引でした。

 

これなら空ビルでもフルローン出るなと納得でした・・・

 

by 向井啓和

不動産投資仲介を継続して早５年になります。あと数日で免許番号が（２）になります。

 

不動産会社で単に５年会社を継続させるのは至難の業ですが、不動産投資、投資用不動産、外国人との取引、フルローン物件の仲介等のニッチな顧客のニーズのあるところを地道に追及し続けた事が良かった様です。

 

また、ウェブサイトやブログ等のIT技術をいち早く導入したのも好を奏しているのではないかと思います。世界中の方とのコミュニケーションが取れます。

 

特に全てのお客様との出会いがこちらからの押し売りではなく、全てお客様自らの行動（メールでの問い合わせ、電話での問い合わせ、紹介）がスタートとなっての取引であるのがポイントです。

 

明日は医療関係の方の決済ですが、空ビルですがまたまた全額融資が出ました。（今回は某第二地方銀行が対応してくれました。）

 

by 向井啓和

不動産投資のおまけと言っては何ですが＋αの収入を取れる可能性のあるものをご紹介します。

 

 

１． 看板収入

 

２． 自動販売機収入

 

３． 時間貸し駐車場収入

 

４． 電線、電柱による収入

 

５． 高架線の電線の地上権による収入（迷惑料的な要素）

 

１． 看板収入は全般的に下火です。特に現在広告がネット広告にとって代わられているせいか相当立地が良くないと借手が居ませんので注意が必要です。

２． 自動販売機収入は微々たるものです。月1万円前後が相場です。また、見た目が悪化したり、空き缶等のゴミがおかれる等のデメリットもあります。電気代との兼ね合いも考える必要があります。

３． 時間貸し駐車場に敷地の一部を借りてもらうというのも購入物件の利回りアップには使えます。

４－５ 電線、電柱、高架線下の土地というのは電力会社から地代的なお金をもらえます。

 

 

 

モバイル基地局以外にも色々利回りアップというのは図れる可能性がありますので…

 

by 向井啓和

不動産投資に関してのサイトでの検索用語の調査を毎月行っておりますが、その中で「墨田区」というキーワードが浮上して来ました。その理由は例の東京スターツリーの完成を前に徐々にそのエリアへの関心が上昇してきた事からかと思います。

 

一つの開発が起爆剤となって人々の関心を上げて人も金も集まり活性化して行く状況がウェブサイトの検索用語の検索から見て取れます。

 

次に多くなってきているのが「中国人投資家」という様なキーワードです。これは恐らく不動産業者が検索している様でメディア等で取り上げられて関心の高さが伺えられます。

 

不動産投資と開発は密接に関係しているのでキャッシュフロー重視の不動産投資でも注意されて置く必要があります。

 

 

今回は不動産投資ではないのですが少額出資をした店舗をご紹介します。新橋の「ビストログーテ」http://www.bistro-gouter.com/

 

昨日「ガイアの夜明け」でも放送されていましたが、格安チェーン店がどこのターミナル駅も席巻している状況ではありますが、小ぶりではありますが使い勝手の良いお店かと思いますのでご紹介。

 

開店から漸く3か月を経過してフローもスムーズに動く様になっているようですので、安心してご紹介します。

 

因みにですが、イメージ的には一言で言えば「上司が部下の女子社員を誘って連れて飲みに行ったら株が上がる店！」

 

地味ではありますが、こ洒落ていますし、料理もそこそこ美味しいです、価格もリーゾナブル。ランチ営業もし始めたので一度行かれてみたらいかが？

 

何故か綺麗な女性も目立ちます・・・

 

by 向井啓和

明日ですが、お盆休み真っ盛りですがフルローンで融資が出た物件の決済に行く事になりました。新設の資産運用法人を設立しての購入になり結構時間が掛りましたが漸くゴールです。

 

当初は以前からお持ちの法人を利用しての物件購入を検討しておりましたが、銀行サイドの要望として新規に会社を別に設立しての購入となりました。他の事業を多少でも営んでいると融資が出来ないのが理由でした。（銀行としては不動産投資単体で評価したいので他の事業とは別枠にしたいというニーズがあります。）

 

先月に続いて今月もフルローンでの購入の手助けが出来てうれしい限りですが、その方とのお付き合いは彼是３年になります。まあ、そんなに長い間気長に付き合う不動産会社もないかなとは思いますが…

 

場所は神奈川県、築年数は１年弱、RC、利回りは10％を若干欠けるところと言うのが物件の大体の概要です。

 

by 向井啓和

品川駅周辺が相当変わりそうです。（不動産投資にも長期的に影響ありそうです…）

 

羽田空港国際化とリニアモーター始発駅決定という２大ニュースが発表されていました。空港が海外への玄関であり、一方リニアの始発駅にも品川駅がなってくると国内交通網の心臓部を担う一大ターミナル化が進んで行きそうな予感がします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20090423/532231/?P=4

 

確か以前ブログでも書いたのですが、新宿や東京駅は便利であるのですが、私鉄各線も乗り入れて余っているスペースがあまり無いという状況に比べて線路の配置も並列で作られており工事もし易い様に思えます。（新宿等は路線が交差している為複雑化しています。）

 

また、芝浦方面にはまだまだJRの遊休地が残っておりその点等も有利になりそうです。今後、マイナーな京浜急行と都営浅草線沿線等にも賃貸市場や地価の面でプラスの影響が出そうな感があります。

 

 

詳細は上記のリンク記事を

 

by 向井啓和

先日4年前位に投資用不動産を買われた方から転職の連絡があり、本日会いましたが弊社から買った物件が随分と役に立ってくれたとの話でした。

 

当時は奥様と2人暮らしでしたが、お子様がなかなか出来ないという悩みを抱えながらも将来の事を考えて不動産投資兼住居の購入を相談に当時来られました。その際は中古アパートをレノベーションして住居兼賃貸アパートにして買った頂きました。

 

その後、お子様が出来て全て順調かと思いきや今日まで知らなかった事ですがその会社が民事再生法を申請して会社整理となったそうです。

 

そんな窮地の中でも買われた物件が丸ノ内線徒歩5，6分の物だったので2か月以上は空かずに埋まっていてキャシュが貯まっていたという事と、奥様が育時休業中も家賃収入があったという事で心の支えになった様です。

 

立地やプランが良ければ不動産投資は保険的な要素を持っているという例でした・・・

 

by 向井啓和