東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日の日経新聞の夕刊を読んでいる人の記事をチラッと見ると「アメリカＥＴＦ市場急拡大」と言う記事がありつい普段は読まない日経の夕刊を買ってしまいました。

不動産投資とは直接関係ありませんが、参考になるのでご紹介すると同記事によると今年の11月末に運用残高が79.5兆円と年初から2割増えて過去最高になったとの事です。

そのうち半分以上が成長期待の高い新興国投資だそうです。

日本は新興国では無いですが日本株の底堅い要因の一つにはそう言ったマネーの流入が一部あるのではないでしょうか…

ちなみに不動産投資のＥＴＦ版はＲＥＩＴになりますが、こちらには日銀等のお金が流れ込んでいます。

日経新聞記事はこちら

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C9381959FE3E3E2E1E08DE3E1E3E0E0E2E3E29C9CE2E2E2E2;at=DGXZZO0195570008122009000000

 

 

by 向井啓和

「東京都が先日耐震診断の強化と改修を促進する為の取り組みをしている」という記事が出ており、不動産投資に関係すると思いますので簡単にご紹介します。

都内の緊急輸送道路に面する耐震基準強化以前の建物に関して耐震診断を促進し、その後必要があれば改修を推し進めるという物です。

神戸震災の様な大震災が来た際にライフライン（物資の輸送路や避難路）を確保するというのがポイントではありますが、なにぶんコストの掛る話ですので建物のオーナーの合意を得られるか難しい所です。

ただ、今後都内にビルを購入する不動産投資を考慮されている投資家にとっては把握しておくべき点かと思います。

東京都庁のＨＰ抜粋

「都内の緊急輸送道路は、総延長約1,970kmにおよび、その沿道で、地震により倒壊し、道路閉塞を引き起こす恐れのある建物は、約１万棟（うち耐震診断が必要なものは6,000棟）存在すると推計されます。 」

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/learn/tokyo/04_5.html

by 向井啓和

港区青山の売りマンション（レノベーション可能）

 

 

港区青山の売り事務所（不動産投資）

東京港区の骨董通りにほど近い売り事務所が出ました。土地が所有権では無いですが、結構割安な価格まで下がりそうです。

中の状態は結構綺麗ですが、リフォームをされた方がよりお洒落になるのではないかと思います。

ちなみに青山辺りも結構裏通りが歯抜け状態になっています。100円パーキングとして取りあえず利用されている場所が非常に多かったです。

by 向井啓和

今週の土曜日に前回ブログで書いた「既存不適格であるが高利回りの物件」の契約が終了しました。約2週間で売却出来たので売主も納得されたのではないかと思います。

千葉県の富里市で成田空港に近い物件でした。

現金で買われる方にとっては良い物件だったのかと思います。

by 向井啓和

最近海外の投資家の情報や海外の情報が入る事が多いのですが、これから更に活発になりそうです。

中国からの投資家はやはり香港等を経由しての投資になりそうです。詳細は書けませんが…

ちなみに現在日本の意外な物が海外で売れてます。

畳です。

海外の富裕層の最近のトレンドとしては部屋数の多い物件を買って一部屋は日本間を持つと言う傾向がある様です。すしを食べて日本酒を飲むのであればやはり畳の上でという事なのでしょうか…

by 向井啓和

満室想定17%の売りビル（成田空港至近）

既存不適格ですが千葉県で不動産投資向けの売り物件があります。

成田に近いところで現況15%前後のビルのです。空室が二室あり、家賃の滞納が一室ありますが、満室になれば更に利回りアップとなります。

問題は建蔽率と容積率がオーバーしている事と築年数が古い事です。ただ、利回りが現況で14%以上、満室想定で17%以上になります。

現金で購入されるのであれば面白いのでは？

また、日本全国、海外も視野に入れた商品を販売する等の拠点として考えるのも悪くは無いかと・・・

by 向井啓和

先日、あすかバリューアップファンドの社長の中神康議さんが、「企業価値向上支援ファンドのプロジェクトマネジメント」をテーマに明治大学グローバルビジネス研究科で講演されて話を聞きました。

ウォーレンバフェットの様に長期投資を行っているとの事です。

特に、印象に残った話としては「日本の株式市場には4000社の投資対象となる上場もしくは公開企業があり、その中で偏差値70以上の会社のみに投資すれば良いんです」との言葉が印象に残っています。

偏差値70以上統計的には2σ（シグマ）以上の優秀な企業に投資して行けばいずれ企業価値が評価されて株価が上昇するという事です。

また、そう言った優秀な企業の経営者ほど外部者の意見に聞く耳を持っているという事でしょうか。

彼らはファンドと言っても株式を買ってから様々なアドバイスや意見を経営陣にぶつけてバリューアップに力添えしているそうです。

不動産投資では良くあるバリューアップですが、株式投資の場合不動産より苦労が多い様に思いました。

でもパフォーマンスはかなり良いですよ。

ご参考まで↓

あすかコーポレイトアドバイザリー株式会社

http://www.asuka-advisory.com/service/index.html

by 向井啓和

本日、数年前に東京都千代田区の九段下の物件を不動産投資として弊社で購入されたフィンランド人の方が訪ねて来ました。

その人が不動産を購入したのは2，3年前なのでユーロが200円前後の時でした。現在、外為で大幅なキャピタルゲインを得ています。

しかもキャッシュフローが全て円なので強い円が貯まって行ってます。彼の本拠地はフィンランドなのでユーロベースでは非常に高い利益となっています。

そんな彼と会って話をしますと彼が現在興味を持っている都市はユーロ圏ではドイツの旧東ドイツ地域だという事です。特にベルリン、ドレスデン、ライプチヒ等が安いとの事。

但し、彼が購入したのはベルリンの中心地だと言う事です。彼曰く旧東ドイツのベルリンは首都であるにも関わらず、小国フィンランドの首都ヘルシンキの価格よりも平米辺り安いそうです。

日本と同じで賃借人の権利が守られているので追い出したり、値上げが難しいそうです。

当然と言えば当然ですが日本の民法はドイツ民法を参考にして作られているので日本とドイツは不動産のシステムは似ているはずです。

by 向井啓和

埼玉県のＲＣマンション（大規模修繕はばっちりです。）

1億円以下のＲＣマンション

以前ご紹介した埼玉県の物件の写真が取れましたのでアップします。

こちら入居率がかなり悪いのですが、現在の管理会社の対応があまり良くないのが主な理由になります。

自己資金が豊富にある方であればフルローンに成る可能性もあります。大規模修繕は結構しっかりなされているのでコストは掛りづらいと思います。

まとまった空室があるので社員寮としての利用の可能性もあります。一番のポイントは一都三県で１億以下のＲＣという点です。

交通アクセスの悪い等の問題はありますが…

by 向井啓和