東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

築20年前後の城南地区に位置する一棟物のワンルームマンションを見て来ました。通常想定される通りIHもだいぶ古くなって修繕した方が良い状態でした。

 

購入者には各部屋でIHは退去する毎に換える事をお勧めしました。IHだけ取り替えるか付随個所もリフォームするかはオーナーの選択になりますが…

 

その方も、RCで、築浅で、何も問題が無くて、駅近で、利回り10％以上で…なんて物件が無いのは分かってますと言われてました。

 

明日ローンの内容を確認後「買付証明」を入れてもらう事になってます。不動産投資に限らず投資にはある程度の妥協が必要ですから…

 

by 向井啓和

 

 

東京都千代田区のオーナーチェンジの物件を買われて不動産投資をしている方の物件がありますが、入居者の方が退去されました。

 

事務所仕様でしたので何もないと思って退去の立会に行きましたが、ビックリ仰天ユニットバスが故障しているとの事。黒い水垢が出て借主も混乱してました。

聞くとユニットバスの中に旅行用のキャリーバックを置き、その上にも荷物を置いていたそうです。約10年間その上にふたをして書類等の置き物置代わりにしていたという事で、10年ぶりに風呂桶の中を見て借主も困惑していました…「お風呂を使ってないのにお風呂に水が…」

 

ユニットバスをユニットバスとしての利用をしなかった訳で故障の原因は入居者にありますが、預り敷金は20万以下…

 

確かに昭和53年築のマンションで一度も部屋の中の大規模修繕をしていないので交換の時期かとは思っていましたが…ユニットバスの交換となると50万以上は掛るのでオーナーに何と言ったら良いかとちょっと困りました。

 

 

が、翌日パイプの洗浄をしてもらうと全く問題なく水が流れました。

 

 

そのユニットバスは「伊奈製陶株式会社」というラベルが貼ってあり、今の「INAX」の製品でした。ユニットバスの寿命は20年も使えば良いと聞いていましたが、更に10年は余裕で使えそうです。

 

 

3点式のトイレは事務所だったので多数の人が使っていたので通常以上に使われていたにも関わらず…

 

INAX
http://www.inax.co.jp/company/vision/index.html

 

by 向井啓和

先日RCマンションの物件調査に行って来ましたが、不動産投資案件購入2棟目の女性のお客さまと一緒だったのですがやはり男と女は違うなと実感しました。

 

 

築20年位の相当古いマンションなので内装等は期待出来ない訳ですが、小さいポイントを指摘されました。ちょっと錆びているとか男子ではあまり気にならない所に目が行く様です。

 

 

こちらは大規模修繕が必要であるか否か等の大枠でリスクがあるか否かを見ますが、その方はパッと見て自分が気になる点を挙げた様です。恐らく他の女性の方も同じ様な事に気がつくのですね…きっと。

 

 

 

by 向井啓和

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

by 向井啓和

不動産投資には直接的にあまり関係ない話ですが、マクロ環境を考える上では懸念される事件が「トヨタショック」です。

 

実は去年のGMとの合弁工場「ＮＵＭＭＩ（ヌーミー）」を解消した時から何か嫌な予感がしましたが、日米の政治の微妙なズレも影響してしまったのではないかと言うのが今回の問題です。

 

 

（2009年7月1日）

トヨタNUMMI工場の閉鎖に関しては↓
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/enterprises/manda/20090701-OYT8T00456.htm

 

トヨタにとって不運だったのが、鳩山政権になってから普天間基地の問題から始まって必ずしも良好でない日米関係が微妙に影響している点です。

 

また、日本の自動車業界の先行するハイブリッド技術叩きという側面もあったでしょう。

 

実際エコカー減税でアメリカの車が入っていないと言う事で抗議のコメントもありました。

 

 

（アメリカ通商代表部（USTR）はビッグ3（3つの自動車大手メーカーからの要求により）昨年12月に経済産業省にアメリカ車がエコカー減税の対象車が少ないと指摘したとの事でした。実際今のところ一車種だけの様です。↓）

 

 

アメリカ車初のエコカー減税
http://response.jp/article/2010/01/21/135180.html

 

下記の一連の流れの中で排他的なムードが高まり、過激な報道へと発展してしまったのでしょう。

 

(アメリカの政府高官の”Stop driving Toyota until….”と言った様な相当過激な発言がされてました。「問題が解決するまでトヨタ車に乗らないように」という事ですから・・・そしてそれが報道で繰り返し繰り返し放送されてました。）

 

 

１． トヨタNUMMI工場の閉鎖

 

２． 基地問題の軋轢

 

３． 日本のエコカー減税への批判

 

４． トヨタのブレーキパッド問題

 

この問題は一企業の問題に留まらず政治と経済が密接にかかわっているので日本政府も迅速なフォローが必要になるかと思います。この事で下手したら日本単独でも二番底に突入しますので…

 

by 向井啓和

 

 

先日横浜市青葉区で土地の広めの一棟物マンションが出ました。築年数が古めですが「資産価値」が高い物件です。

 

 

将来賃貸併用マンションに建替えるとかレノベーションして最上階を自家使用するとか面白みのある物件です。

 

 

積算価格から5000万程度下での売却が可能ですので割安です。

 

 

ファンド物件30件程来ており物件調査に大わらわです…

信託受益権の損切りを年度内にするか否かの決断の時が近づいて来ました。（融資金融機関とファンド共にですが）

 

 

2月1日以降に3月末までに売却する信託受益権の不良債権処理の山が来ますが、概ね2月15日以降からでは損失処理に十分な時間が残されないのでそれまでに3月末までの案件は出て来ると考えられます。

 

 

ただ、去年もそうでしたが、今年も物件は出るは出るのでしょうが規模が相当圧縮されて来る感じでしょう。

 

 

相当数のファンド物件がリファイナンスやジャンプ（返済期日の延長）をして損切りを先伸ばしている感があります。

 

 

ちなみに明日15件程度の売り物件情報が入ってきます…

 

by 向井啓和

 

 

 

渋谷区のワンルームマンションを見て来ました。築年数は古めですがかなり贅沢な造りです。宅配ボックスも備わっておりますが、エントランスも広めで圧迫感は殆どありません。

 

 

利回りベースでは9％前後という事ですが、サイズがかなり大きい物件なのでなかなか一般の方には買えないところではありますが…

 

 

今後も2月以降ファンド解約物件が次々と出て来そうな感じではあります。但し、リファイナンスと両にらみのケースが多いのでリファイナンスが付いてしまうと売らなくなってしまうのが難点ですが…

 

(要は損切りを先伸ばす決断をされたら買えないという事ですがそういうケースが多いようです・・・

 

by 向井啓和

 

フルローン投資の失敗で怖い話を聞いたのでご紹介します。ある都市銀行にてですが、不動産契約書に基づいて融資の稟議を通して、ローン契約の申し込みも得てローンを実行したのですが後日契約書の「偽造」が発覚したそうです。

 

それでローンの全額一括返済を求めらたそうです。

 

良くある古典的な手法ですが、銀行に提示する売買契約書（例えば1億2000万）と実際の売買契約書（1億円）を二つ作成してそれにそれぞれ署名押印して銀行には偽の契約書を提出したそうです。

 

銀行としては1億2000万に対して1億円を融資したわけですが、実際の売買契約書が1億円であれば当然ながら9000万とかその前後の数字になっていたはずです。（通常の取り扱いの場合）

 

よって借主の約定違反となり期限前一括返済を銀行から迫られたようです。

 

現在フルローンで物件が誰でも買えると指導している業者には同様の事をしている先もあるそうですが、刑法における「有印私文書偽造」という罪になり得るのを理解されているか疑問です。

 

時々お客様から前回はフルローンで買ったのですがと書類を見せてもらいますが、明らかに物件の実力以上の借入をされており詳細を聞くと同様な回答を受けます。

 

こういう話は自分はうまくやっていても誰かが債務不履行になる等してその際に他の融資も調べたりして発覚するものです。今後、正規でフルローンを獲得した方は兎も角そうで無い方は上記の様なリスクを背負っている事になります。

 

by 向井啓和

 

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和