東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

23区内で投資用不動産向きの店舗付き賃貸マンションが出ましたので写真アップします。

 

 

建物は築年が経っておりますが年数以上に見栄えがしました。不動産投資ではレジデンスオンリーの方が好まれる様ですが、店舗物件の「気楽さ」は所有した人にしか分かりません。

 

 

店舗は借主が原状復帰しますし、繁盛したら10年賃貸なんかざらです。修繕コストが格段に掛りません。

 

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by 向井啓和

 

 

本日RC築浅マンションの決済をして来ました。お客様は不動産投資を始めたばかりの方でしたが無事アパートローンも通り決済となりました。

 

 

こちらは埼玉県の東武東上線沿線の駅から徒歩10分弱の物件です。

 

 

積算価格が売却価格を上回っています。金融機関が埼玉エリアではフルローン出づらいのでこちらは9割程度の融資でした。

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千葉の破産物件アップデートです。写真を添付します。

 

 

築年数は新しめですが、修繕を殆どしていなかった為写真で見るよりも若干さびれた感じがします。

 

 

某地方銀行ではフルローンが出ましたので、その某地方銀行で過去にフルローンの承認をもらった方等には最適かと思います。駅からの距離は近いですし便利かと思います。破産物件という事で新規入居が旧所有者のままでは見込めない為空室が多めになっています。

 

 

積算価格は４億近いですが、現在の価格は１億位低い状態です。

 

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会社更生法申請中の会社の寮として利用している物件を見てきました。RCのワンルームマンションですが、こちらを寮として利用している様です。（その為一旦は空室になります。）

 

 

都内23区のJRの駅から5分の立地なので入居は十分望める立地ではありました。

 

 

詳細が何も無いので検討のしようがありませんが、退去後のコストを適当に想定して買いに入らなければならないのかも知れません。そうなるとある程度安く買わないと怖いところです…

 

 

こういった物件は瑕疵担保の問題もあるので個人や一般法人には直接売却出来ないので回ってくるのですが…

 

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千葉県の某市で駅から5分のところに管財物件（破産物件）が出ました。金額は3億前後です。

 

 

重要事項説明まで全て揃っていますので、千葉エリアでローンが通って物件を買えなかった方ご相談ください。数日でなくなるとは思いますが…

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投資用不動産の話ではありません。

 

 

ある方の実家の不動産の売買の話です。

自宅等の不動産の親族間売買の相談が来ているので都市銀行に確認しましたら、一行はかなり例外的なので難しいとの事でした。ただ、もう一行は返済余力如何では可能だとの事です。

 

 

通常自宅等の所有不動産を親族間特に親子間では行わない物ですが、非常にプライベートな理由で行わなければならないケースもあります。（登録免許税や不動産取得税や譲渡所得の税等も余分に掛りますので…明らかに経済的には合理性ないですが…）

 

 

都銀の担当者曰く、現在住んでいるところをそのままに次の物件を購入するのはセカンドハウスローンとなるので返済余力を厳し目に見るとの事でした。

 

 

ただ、不可能ではないとの事です。現在ご夫婦がお住まいの自宅を先行して売却すれば良い様です。

 

 

また、仲介業者を一応入れて契約書や重要事項説明等をしておく事が必須です。（もし、親族間だけで契約を行った場合には内実が分からないので不可だという事です。）

 

 

ご結婚されているご夫婦の奥様の実家の物件を旦那さんが融資を得て買うという話ですが、理解度の高い銀行マンを捕まえていれば通常では難しい案件でも何とか成る物です。

 

 

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弊社決算期末が5月末でしたので、法人税申告と消費税申告を7月末にしましたが、仕入税額控除があり申告から2か月経て漸く金曜日に消費税の還付金が入金になりました。購入した物件を転売すると結局は将来には払う消費税ですが、当面はキャッシュフローも改善するのでかなりメリットがあります。

 

 

こんな些細な事も分からないと見逃してしまう点です。不動産投資をしていると税金に対しての理解が非常に重要になってきます。

 

 

関連する税金は所得税、法人税、消費税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税、都市計画税、相続税等などです。

 

 

不動産投資をしていると年がら年中税金を払って行くことに成りますので税務に関して理解を深める事は業者としては必須になるかと思います。（また不動産業者として税務への相談には資産税専門の税理士の指導の基に回答していく事になります。）

 

 

ちなみに弊社でも創業当初には失敗して消費税の簡易課税の届出を出してしまった為、本来還付が受けられる消費税が還付されなかったケースがありました。

 

 

最初からはなかなかうまくは行かない物です…

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城南地区で任意売却のRCマンションがあるという事で早速見に行って来ました。こちら一棟物では無く区分所有マンションのバルク売りでした。

 

 

この物件の問題点は入り口が以上に低い所です。梁もかなり低い事が難点です。175㎝以上の人だと髪の毛をすったり、ヒールの高い靴だと頭ぶつける可能性があります。

 

 

こちら作ったのは民事再生か会社更生法を申請した中堅デベロッパーです。

 

 

駅から近い好立地なので入居の問題は無さそうなのですが…夜の12時までやっているスーパーのライフも近隣にありますし。

 

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by 向井啓和

 

 

青山一丁目の駅徒歩2分前後のSOHO可、ペット可賃貸マンションをご紹介します。

 

 

前回は清掃をする前で中の写真が無かったのでこちらご参考までに。

 

 

45㎡弱の広さで青山1丁目の駅はもちろん、乃木坂、六本木、外苑前等などの駅までは徒歩圏になります。ミッドタウンへも散歩がてら買い物に行けます。

 

 

LDと寝室を分けるパーティションがしっかり入っていますのでプライベートと仕事を分ける事が可能です。士業の方のSOHO事務所やデザイナー、外資系企業にお勤めの方にピッタリかと思います。また2人入居で借りられても良いかと思います。

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住宅ローンが色々と発展してきています。

 

 

不動産投資にはあまり関係ないですが、死亡等の重度障害時に借入金が保険で返済されるという「住宅ローン」は以前からありますが、失業時に6カ月分返済を立替えてくれるという商品等もあるようです。

 

 

群馬銀行や関西アーバン銀行で失業信用費用保険付き住宅ローンというのをやっています。

http://www.gunmabank.co.jp/kojin/kariru/jutaku/jutaku14.html
http://www.kansaiurban.co.jp/individual/loan/house/pe_6_24.php

 

 

あまり宣伝されていない所を見るとこの厳しい経済環境下では銀行としては売りたくない商品なのかもしれませんが…

 

 

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