価値ある不動産投資

都心5区の任意売却ではない割安一般物件

都心5区の任意売却ではない割安一般物件

 

 

不動産投資の物件の評価について流行りすたりがありますが、今は軒並み「積算信者」が席巻しています。過去は「DCF法信者」というのもいましたが…

 

 

ここ数年の流れを見ていると不動産投資における「不動産の本当の価値」や「不動産の将来性」を正しく評価するというよりは、短絡的に「積算」が出るから「収益還元法の価格が幾らだから」等の銀行の数字に右往左往してきました。(自戒も込めてですが)

 

 

そんな中で最近問合せを受ける人から「積算価格は幾らですか?」「この物件の情報は新しいですか?」「出回ってますか、出回ってませんか?」という質問を受けるケースが増えています。

 

 

正直同じ質問にはうんざりします。「積算価格」よりも本当に重要なのはその物件の「通常あるべき市場価格が幾らか」でそれからどれだけかい離しているか否かなのです。

 

 

例えばですが六本木交差点の土地が路線価では坪約2250万円ですが、実際に売り地があれば市場価格は5000万で6000万でも価格が付きます。それが、仮に坪3000万で売られていたらどうでしょう?

 

 

路線価より高いので割高でしょうか?

 

 

「市場価格」という分かりづらい価格を基準にするよりも「評価価格」である路線価等が分かり易いのは分かり易いですが、短絡的過ぎるかなというのが率直な所です。

 

 

また、「出回っているか否か」等業者の様な事を言う初心者投資家は墓穴を掘るのが目に見えています。要は物件が出回っているのか否かではなくその物件が安いか否かなのです。

 

 

そういう人たちを見ていると日本人のブランド意識を強く感じてしまいます。要は「出回っていない印しのブランド付き物件」を追っかけているが「割安な良い物件」を見過ごしている人が多すぎるという事です。

 

 

その一つが写真の物件です。「任意売却物件ではない一般物件ですが」、明らかなミスプライス(安く価格を設定しすぎた売り物件)物件です。都心5区の高級住宅地です。一般の物件の中に掘り出し物があるという証です。

 

by 向井啓和

Posted in admin
カテゴリー: その他, みなとアセットマネジメント株式会社, 不動産投資, 不動産投資失敗, 不動産投資用ローン, 任意売却物件, 向井啓和, 向井啓和 意見

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