東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

 

 

 

本日弊社物件調査の担当が東京都心、城東、千葉県西部の３棟の物件調査に行きました。その際大規模修繕の状態が分かる形で写真を取ってもらいました。不動産投資に重要な修繕状態の優劣をみる一つの材料になるのでご紹介します。

 

 

こちらの２枚の写真は某ファンドが信託受益権としてお持ちの物件です。ファンドの物件というのは利益優先であるという事と短期保有が多い為修繕が十分なされていないケースがあります。こちらの物件の屋上などが典型的な修繕状態が手抜きの例です。

 

 

大規模な修繕が必要な時期が来ていても、それを小規模な継ぎ目を補強する修繕で当座をしのぐという典型的な仕事例です。本来の大規模修繕は全部下地をひっぺがえしてやり直しというのが本筋だという事です。（ビルメンテナンスのプロ曰く）

 

 

継はぎの上に継はぎをのせるというのでは本来持つべき建物の寿命が縮まってしまうというのが指摘になります。こういった修繕はやらないよりはましですが、それはあくまでも小規模修繕とみなして、大規模修繕とみなさない事が重要です。

 

 

利回りに目がくらんで熱くなるとこういった所に目が届かなくなります。

東京、千葉、埼玉、神奈川の不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

フルローンが出る神奈川物件です。

 

 

神奈川県の不動産投資はどうしても傾斜地と切っても切れない関係があります。傾斜地物件をどう考えるかが重要なポイントになってきます。こちらの物件は築20年以内で、駅からの距離は若干ありますが、見晴らしの良い傾斜地に立地する物件です。

 

 

神奈川県横浜市にありますが、規模が大きく積算価格は結構でる物件です。

 

 

問題は駅からのアクセスやお年寄りには住みずらい立地である等です。

 

 

 

興味ある方はお早めに　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資をする際、もしくは不動産投資をする方へアドバイスする際に常に念頭に置いているのが不動産投資への迷いです。

 

 

誰でも購入前には何回か迷います。私自身も物件持っていますが必ず物件購入時には迷います。また、そのタイミングは大体３、４回くらいあります。

１．    買付を出した後売主がOKした際（もっと安く買えたのではないかと迷い）

２．    ローンが通った後（もっと安い金利の先あったのではないかと迷い）

３．    決済の前（ただ漠然と大丈夫か他にもっといい物件あるんではと不安に思います。）

４． 　決済の後小さい瑕疵や修繕必要個所が見つかった時（もっと良く調査しておけば良かったな、拙かったかなと思います。）

 

不動産投資で稀に居る一番怖い人は殆ど自分の頭で考えずにリスクを感じない人です。リスクに対して不感症になっている人が一番恐ろしく、近寄りがたい人です。不動産投資において迷いや不安を感じるのは当然の事です。むしろリスクに対して向き合う健全な姿勢だと思います。

 

 

ただ、その迷いが次の段階に行っても消えずにぐずぐずしていると最高の投資案件を見過ごしてしまう事になります。

 

 

自分が望んでいた様な物件が出てきて、買い付けも通って、ローンもOKになって、契約さえすればという段階まで進めてもらったのにも関わらず、迷われたりするとその人はチャンスの女神の前髪をつかみ損ねることになります。

 

 

批判的、客観的に物事を見ることは重要である一方どこかの段階で仲介業者や売主への信頼感を持てない人は難しいなと思います。

 

（一度あったケースでは一カ月掛けて銀行融資を得たにも関わらず、売主が地方の人で時間の融通が利かないと知りながら買主が我を通されて心象を悪くし、売ってもらえなかった事があります。契約日の日取り調整だけでおじゃんですから仲介業者は馬鹿を見ましたが…）

 

 

 

不動産投資に限らず株式投資でもそうですが、買う直前までいろいろ悩んで買いに入った物は意外と高パフォーマンスを上げます。一方、あまり考えたり悩まず買うと後で思わぬロスを被ります。不思議な物です。

 

 

そんな中で私たちが気をつけているのが、お客さんがあまり「熱く」なり過ぎない様にすることです。自分が望んでいた様に利回りも高く、RCで、築浅で、積算が出て、フルローンも出てとなってくるとお客さんが熱くなりすぎて却ってそれがマイナスに作用するからです。頭が熱くなり過ぎるとしばらくマイナスの要素が目に入らず推移しますが、冷めた瞬間に急に色々なことが気になってくるからです。

 

by 向井啓和

 

 

 

東京都周辺の首都圏不動産投資物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

先日信託受益権物件の売買を仲介しましたが、その際にお客様から出た質問を元に売買の際に疑問となりそうな点をご指摘します。今後不動産投資物件で3,4億以上の物件の多くが信託受益権物件になると想定されますので研究が必要です。

 

 

まず、不動産投資において重要なコストの計算ですが、通常の不動産売買と異なるのは以下の様な点です。

 

１． 信託受益権の売買契約書の印紙税が信託受益権売買の方が安い

 

２． 信託受益権売買の登記の方が不動産登記の登録免許税よりも高い

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが一般的であり、現金での購入の場合は信託受益権のままでも可

 

４． 信託受益権として持っている場合には信託報酬という通常の不動産所有には掛からないコストが掛かる。

 

 

 

１． 信託受益権の売買契約書は2億の物件だろうが、10億の物件だろうが契約書は200円の印紙で済みます。その点では印紙税が信託受益権 のまま売買する方がコストが低く抑えられます。10億円を越えると通常の不動産売買契約書では40万の印紙税が掛かります。それが200円です。

 

２． 信託受益権物件の登記の方が何故か不動産登記の際の登録免許税よりも高いというポイントがあります。不動産登記の費用は各種の景気 対策や減税のお陰で低く抑えらられているのに対して信託受益権の登記になりますと減税の恩恵を受けない形になります。

信託受益権解除の際には土地、建物ともに1000分の20の税率となり、所有権移転の際には、土地が1000分の10、建物が1000分の20の
税率となります。

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが銀行の抵当権設定登記をする前提として一般的であり、 現金での購入の場合は信託受益権のままでも可となります。

 

４． 更に信託受益権として保有し続ける場合には信託報酬と言う信託銀行へ払う費用が発生します。それが例えば年率0.3%等発生します。

 

 

こうしてみると信託受益権の形態で物件を所有し続けるのは個人が行うには負担がありますし、本来は登記の費用など不動産登記と同程度の税率にすべきではと思われます。

 

信託受益権物件の売買仲介や物件情報等は　http://www.minato-am.com/new_arrival/detail_21.html

 

by 向井啓和

 

渋谷区の区分所有物件の物件調査に行って来ましたので簡単にご報告。（不動産投資＆居住用物件）

 

 

渋谷区でも富裕層が住むと言われる松涛エリアの物件でして、ほぼ新築と言う新しさなので希少価値があります。価格は当初見込みから大幅に下げて販売しており、中には半値程度に下げた物もあるそうです。

 

 

東京都渋谷区というネームバリューから地方の方が買いに来られるケースも多いそうです。

 

 

余談ですが、近場で車を止めてカーナビをいじっていたら麻生総理の私邸が近くにあるという事で軽く職務質問を受けました。

 

 

ただ、坂がちの土地柄日当たりの良い部屋は少なくSOHOとして利用する等の方には良いかなという物件でした。ワンルームマンション投資としても悪くない物件かと思います。渋谷駅にも10分程度で歩いていける立地なので入居のニーズは高い物件だと思います。

 

 

事実、賃貸募集でも何件も同じ部屋でも申込みが入ったりしたそうです。

東京都心の不動産投資案件のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

昨日物件調査で埼玉県に行って来ました。大宮駅から2,3駅離れますが、駅からの距離は2,3分で公園の側で環境は抜群でした。買取のみで物件仲介は不可と言われていますので詳しくご紹介出来ませんが、埼玉県での不動産投資の参考になるかもしれないので簡単にご報告。

 

（写真も何枚か撮りましたのでご参考まで）

 

 

建物の外壁塗装は2,3年前にやっているという事で特段問題は無く、屋上防水も同様になされているという事でした。ただ、消防設備の電気が切れており消防点検を怠っているかなという印象を受けました。

 

 

また、共用部分の廊下等の修繕が成されていないという印象も受けました。

 

 

近隣の家賃は20㎡前後で4万～4万5000円でしたが、恐らく4万2000円位かそれ以下がニーズ高そうな印象です。ただ、RCのマンションなので隣の騒音等を気にする人には受けが良いかと思います。問題はオートロックが無いので女性入居者が嫌がるかなというところです。この辺はリノベーションの余地ありと思いました。

 

 

価格は再販ベースで利回り10％前後行けるのではないかという物件です。土地が広く積算が出るので融資は付き易そうです。（2億5000万前後）

埼玉県でも不動産投資物件フォローしています。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

「不動産投資の失敗」というキーワードで検索される人が多い様なので、関心が高いと思いますので不動産投資の失敗に関して書こうと思います。

 

 

不動産投資の失敗事例の多くは大体以下の様に大別されます。

 

１． 目的意識がはっきりせず「不動産投資をすると節税出来る」等の言葉に釣られて行った場合

 

２． 金額が小さい物件だからと言ってリスクの大きさを考慮せずに行った場合

 

３． 短期投資や短期間で資産倍増、三倍増等の達成の困難な不動産投資を行った場合

 

４． 借入金融機関の選択や借入タイプや期間の選択を間違えた場合

 

５． 遠隔地の物件で管理が手薄になる場合

 

１． 一番多く見受けられるのがこのタイプかも知れません。何となく、節税出来るという言葉に引かれて新築ワンルームマンション等を 買っている人が一番多く見受けられます。本来は一棟物物件を購入出来る、もしくはする予定があるにも関わらずに行って後で 後悔して居る人もおります。一番驚いたのが某メガバンクの銀行マンの方がワンルームマンションを買った後に相談に来られた時です。

 

 

２． 「金額の大小」と「リスクの大小」は異なると言う事、必ずしも比例しないという事を理解されていない方にこのタイプが多いです。 よっぽどの好立地の物件の場合はそうでもありませんが、シングルテナントリスクといってテナント一人（社）が抜けると家賃が 入らなくなるというリスクを認識されていない場合です。

 

 

３． 短期間に欲張り過ぎて購入と借入を膨らまし大規模修繕やその他のコストの準備も無く買われている場合です。セミナー等で盛り上げ られて熱くなり過ぎた方に良く見られます。「不動産取得税？其れ払わなきゃいけないんですか？」と半年に2物件買われた人と話を して唖然としました。

 

 

４． 最初に購入される方に多い間違いですが、本当は一棟目等はメガバンクからの借入で物件を購入出来た人が業者の勧めによって金利の 高いノンバンク等から借入た場合。順番を逆にすれば何棟か購入できるチャンスがあっても、先に高い金利の先から借りてしまうと 選択が狭まります。（但し、メガバンクから借入出来ない人は仕方ありません。その場合には事前にそう言ったお話しをします。）

 

 

５． 地方在住の方で電話営業を受けて、東京や名古屋、大阪の物件を買う場合です。特に新築ワンルームマンションの販売業者は電話営業 を朝から晩までさせて販売しています。ワンルームマンションを結局安く手放している方を見ると結構地方の方が多くおられます。

その他不動産投資の失敗例は多々ありますが、失敗は小さく、成功は大きく行く様に学んでいく必要がありますね。
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by 向井啓和

 

不動産投資をされていると時間の経過と共に入居率や家賃は下落するというのが普通ですが、そういった変えられないところは仕方ありませんが変えられるところは変えるという一つの例を提示します。

 

 

こちらの物件は駐車場が結構広く5台分ありましたが、利用者は2台という事で空きスペースがありました。それををうまく活用してタイムパーキングを提案しました。

 

 

現在地代として月8万近く入って来ます。駅からもそれ程近くないですが近隣のタイムパーキングが常に駐車中でしたので投資家の方に紹介し、多少の利回りアップを図りました。

 

 

空きスペースや人通りを利用するという点では他に自販機の設置等もあります。外観への影響等も考える必要がありますが、考慮の余地がある利回りアップの作戦になります。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資において重要なのはキャッシュフローが確実に回る事ですが、それに+αで将来の開発等があると更に中長期的なプラス要因となります。開発が活発な東京の不動産投資においては特にその手の情報にはアンテナを張って置いた方が良いです。

 

 

ちなみに弊社の最寄り駅の品川駅ですが、品川駅と言えども品川区では無く港区にあります。東京の南の玄関口と言って良い立地になっております。品川駅で今後期待される開発は

 

１．泉岳寺駅から品川駅周辺や線路脇　２．リニアモーターカーの発着駅としての開発　３．隣接するホテルや商業施設のリニューアル化、４．高輪にある議員宿舎跡地開発（国会議員宿舎で今は誰も住んでいないそうです。広大な土地が眠っています。）

 

 

意外とまだまだ開発され面白くなるエリアです。ちなみに先日ホテルパシフィック東京も大規模な再開発を発表しました。

 

 

http://www.j-cast.com/2009/03/26038289.html（JCASTニュース参照）

「京浜急行電鉄は、グループ傘下のホテルパシフィック東京を、2010年9月末日をもって休止すると、09年3月26日に発表した。

 

同ホテルは1971年7月に開業。品川駅高輪口前の立地と緑豊かな環境を活かした国際ホテル。京急は、設備や内装等の老朽化が進んだことで営業休止を決めたとしている。ホテル周辺には大規模な再開発計画があるが、建物の再利用などについては現時点では未定。

 

これにより、京急のレジャー・サービス事業の一角である京急パシフィックホテルズが運営するホテルは、「ホテル グラン パシフィック LE DAIBA」（台場）と「京急高輪ホテル」（品川）の2か所になる。」

 

 

東京で不動産投資を考えるならhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

昨日、一件決済ありましたがその物件はフルローンのみならずオーバーローンが出ました。一般的に不動産投資の融資ではフルローンは出ない状態になっておりますが、2,3の金融機関では今でも対応可能な状態です。

 

 

今回の取引をされたお客様は半年前の物件も弊社紹介の金融機関でフルローンを引き出せました。

 

 

一般的に融資の審査は「プレゼンテーション」と考えれば当然なのですが、Aさんという人をプレゼンテーションするにあたってAさん自身がいくら自分自身の事を話しても無駄なところがあります。それが一般にはなかなか理解されていないようでして自分でバタバタされる方も散見されます。

 

 

ある程度実績のある業者から紹介を受けて事前に「こういう方ですよ」と前フリをしてされてから会われれば良いのですが、闇雲に銀行周りされて結果が出ない方が多いなという気がします。一見で銀行周りをすると逆効果であるとさえ言えます。

 

 

また、考えても分かりますが、全然物件を決められない業者から顧客を紹介されても銀行としても後回しにします。一方、全部といわないがある程度の歩留まりで案件を決めている業者の紹介顧客には真剣に対応します。

 

 

フルローンやそれに近い融資を得るには「その人の信用力」と「不動産投資専門の業者の経験や人脈」と「物件の評価」の3つをそろえる必要があります。

フルローンを得て割安物件購入ご希望であればhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和