東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

小スペースの不動産投資、不動産活用として一つ上げられるのが自販機の設置です。自販機の設置のデメリットは美観を損なうとか飲料のゴミが捨てられるとかありますが、立地が良ければ不動産投資の多少の上乗せになります。

 

 

電気代が月額2000円～3000円の省エネタイプの設置で良ければ2万程の収入アップになります。

 

 

ただ単に収入アップのみならず場合によってはテナントの利便性を上げる可能性もあります。

 

 

コンビニ等から遠い物件の場合で近隣に自販機が一台も無い様な所だと置いてあると入居者のメリットになります。

 

 

例えばでこんな場所でもという所に設置可能性を聞いてみましたが、実際に設置することになりました。写真の場所は神奈川県の急な坂の上のマンションになります。

 

 

意外や意外こういう場所だからこそ売れるという所でもあるのでしょう。

 

 

人によってはコンビニの隣に自宅を建築してコンビニに来る来店者向けにコンビニより安く飲料を売って住宅ローンを払っていないという凄い人もいます。マネは出来ないですが…

不動産投資と不動産の活用はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資や不動産とは全く関係ない話題ですが、先日高校のラグビー部総会に参加してきてのお話です。
（かなりの盛り上がりを得ました。こんなに元気あるのかと…）

 

 

私の母校都立日比谷高校は学生紛争が起こる以前は東大合格者も全国一番を誇っていたそうですが、学校群制度もあって都立高校の弱体化が政策的に進められて我々の様な若者（？）が入学する頃には普通の高校のレベルに落ちていました。

 

 

開成や麻布等の難関校や早稲田慶応等の付属私立高校に落ちた敗北感を引きずっている人も多くいたようです。

 

 

そんな複雑な思いを引きずっている人もいない人も「遅刻坂」と言われる新坂を登って毎日登校していました。
私の同期でもしょっちゅう正門の所で生活指導の先生に遅刻者のチケットを渡されていました。

 

 

学校の授業に対しては当時はあまり熱心に聞く生徒がおらず、予備校での勉強がきつく机の上で寝ている人とか、部活の為に準備している人がいました。

 

 

我々ラグビー部の学生の場合は物理の授業中等ボール磨きなどをしていました。

 

他のクラブも一応進学校であったにも関わらず結構盛んで、当時はラグビー部、野球部、サッカー部、テニス部等のスポーツ系以外もバンドだとかも盛んだったと思います。

 

 

ただ、学生紛争が起こる前の世代と起こった後の世代間でのギャップが残り、OB会活動は縦のラインが特に弱かったのが問題でした。そこで60周年を記念して現役学生の支援とOB間の交流の為にOB会を正式に立ち上げる事になりました。

 

 

我がラグビー部はかなり上の世代では花園（全国大会）出場も達成し、その後も関東大会や、予選の厳しい東京ブロックにあってそこそこ強い私立高校と伍してやって行ける様になっていました。

 

 

でも必ず、久我山、大東文化大付属、目黒、東京高校等の強い私立高校に負けて来ました。

 

 

今後も都立高校が全国大会に行くのは至難の業でしょう。でも、OB会として勝手に学生支援を打ち出し、勝手に様々なプロジェクトを温めています。

 

 

その一つがグランドの芝生化です。都立高校のグランドが芝生であるところを聞きませんので恐らく無いでしょうが、それを豊かな緑の芝生が覆うラグビーというスポーツをする環境を整える…現在のエコの流れや学校の緑化の流れにも乗っています。

 

 

緑溢れるグランドはヨーロッパでは豊かさの象徴です。人が集まる場所になります。

 

 

ラグビー部だけでなく、サッカー部も歓迎な話ではないでしょうか？はたまた一般学生に取っても転んでも怪我しない芝生は気分転換の場所になるのでは…

 

by 向井啓和

 

 

本日久しぶりに天気も良いので物件調査に行って来ました。時間が無いので横浜市近郊の物件を2件見てきました。

 

 

一棟は横浜らしい丘の上の低層の物件です。低層ではありますが見晴らし良かったのでファミリー向けには日当たりも良くいいなと思いました。

（こちらは土地が広いので積算価格が高めにでそうです。）

 

 

もう一棟は東横線駅近郊のRCマンションです。想定利回りベースであまり高いレベルは望めませんが立地と管理が良かったです。（売主の方からも「管理は良いと言われる」と聞いてましたがその通りでした。）

 

 

こういう物件は売って安心と言ったところでしょう。（入居率も高くほぼ満室でしたし…）

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県横浜市の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

不動産投資の一つの失敗例（？）をご紹介します。

 

 

と言っても失敗を招くような事を何かしたというわけでは無く、物件購入後暫くして問題が明るみに出たというケースです。

 

 

弊社一階のそば屋「ゆでたろう」から排水の抜けが悪いとの指摘があり、以前も虫が湧くとの苦情もあり確認させると、何と排水官がずれてつながっていないとの事でした。（写真の様に床に穴をあけて確認しました。）

 

 

何かの工事によって起こったそうです。テナントの工事なのか、近隣の下水工事や、電線地中化工事が原因なのかわかりませんが…

問題は解決されましたが、不良債権化した任意売却の中古物件には問題は付き物という一つの例になるかと思います。

 

 

任意売却物件は価格が安く買えますがそれなりの覚悟は必要ではあります。この程度の隠れたる瑕疵は「ご愛嬌」と考えられない人には無理な投資ではあります。

 

任意売却物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

目黒区の自由が丘２丁目、3丁目辺りで売りビルを探している方がおります。予算は4億台位までとこのエリアでは小さめではありますが、自己資金もあり確度の高い話なので物件情報ありましたらお待ちしております。（線路よりも北側のエリアです。）

 

 

築年数25年以内のRCか15年以内の鉄骨造が理想ではありますが、立地が限られた中でのリクエストなのでそれ以外でも該当しそうな物件ありましたらご連絡ください。テナントが入っていても入っていなくても結構です。住居兼用店舗や住居兼用事務所等の物件でもご連絡ください。

 

 

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

東京都文京区で任意売却物件が出ました。

 

 

簡単にご説明すると複数の地下鉄メトロの駅から徒歩数分の便利な立地で大学等が近い所になります。地下一階付きの一棟物ビルです。エレベーターが無く階段での上り下りになりますが建物の広さがありますので広さが必要な方には悪くないかと思います。

 

 

地下一階は楽器の演奏など出来るスタジオとして貸せるかなという感じの所です。（以前は飲食店だったそうです。当時はこの一階だけで建物のローンを返済したそうです。）

 

 

１階、２階はそれほど家賃は取れなくても事務所としての賃貸ニーズはありそうです。

 

 

但し、完全な空ビルなので自社ビルとして利用したい人向けかもしれません。ゲストハウスにコンバージョン掛けても良いかもしれません。

自社ビル＆空ビルのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

弊社みなとアセットマネジメント株式会社は港区高輪に位置しておりますが、最寄駅は品川駅になります。品川駅近隣は今後かなり面白くなりそうです。不動産投資でも注目したら良いかと思っています。

 

 

まず一点目ですが、リニアモーターカーの発着所になるそうです。東京名古屋間ですが。東京駅や新宿駅は一杯いっぱいでライン増設難しい様です。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090618-00000050-zdn_mkt-bus_all

 

 

また、品川駅近隣には最近空になった国会議員宿舎やパシフィックホテル（建て直しを検討）、京浜ホテル（リーマン問題でテレビで大々的に取り上げられたホテル）があり、海側にもまだスペースは十分確保されています。

 

 

また、山手線泉岳寺駅設置構想と言うのもあります。（京浜急行とJRの協議事項かと思いますが…）海側の住宅（タワーマンションエリア）がJRの線路で遮断されて山手線の内側に入るルートが確保されていません。その為品川駅か田町駅近辺の線路の下のトンネルを通らなければなりません。

 

 

品川駅と田町駅の間は山手線の駅の中で他の駅間に比べて最も距離が離れているそうです。写真でも分かる通り整備用の線路も多い様で開発の余地がありそうです。関係しそうなエリアは住所的には港区高輪、港区三田、港区芝浦、港区港南、品川区北品川辺りになります。

 

 

by 向井啓和

 

 

トリビアな話題ですが…

東京都港区品川区近辺の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

投資用不動産の営業は若干特殊です。一般の居住用不動産に比べて金額も大きく、物件管理の知識、金融の知識、税務、会計等も一定の理解が無ければ勤まりません。

 

 

また、不動産の売買の割には金融商品の売買の様にリスク・リターンの分析やキャッシュフロー分析もしてあげたりと一般住宅の営業とは異なります。

 

 

一棟物件を購入したら、うまく行って更に2棟、3棟と物件を買い進めるお手伝いをしたりと継続的な取引関係へとつながっていきますが、それは担当者に掛っています。

 

 

そんな中で不動産営業の経験者で投資用不動産をエンド顧客向けに販売する担当者であり、そのリーダーとなる人を一名募集します。信託受益権の売買の経験やファンド会社とのコミュニケーションを取っていた人は有利になります。現在顧客数急増中で案件も増えておりチャンスだと思います。

 

 

但し、「トップセールス」と書いてある通り実務に明るく、現在お勤めの会社で一番出来ると思われる人のみ募集します。（特に今回に限りトップにこだわります。）

 

社長宛にメールなり郵便でご連絡をお待ちしております。

http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

 

最近よくマニュアル本を勉強されている方が、ワンルーム投資なら徒歩5分、ファミリーマンション物件投資なら徒歩10分みたいな事を言われます。ただ、不動産投資を本気でされるのであればもっと物事をもっと多面的に見られた方が宜しいかと思います。

 

 

 

昨日テレビ東京の「ガイアの夜明け」で「快走…自転車の新時代～“エコ・節約・電動”で復活～」という番組を途中から見ました。消費者のエコ意識や節約意識と電動自転車の開発と言うテクノロジーの発展で自転車が伸びているそうです。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview090609.html

 

 

 

不動産投資と何が関係あるかと言えば「徒歩5分じゃないから見に行きません。」みたいな事を言う方は投資チャンスを逃すという事をこの自転車産業拡大のテーマは示してます。

 

 

 

特に最近思うのが東京等の首都圏の物件の場合はやはり徒歩何分という距離感よりも、「自転車で何分」という距離感の方も考えた方が良いのではないかという事です。

 

 

 

不動産投資をしてお金をもらうお客さんはテナントである賃借人の方です。その「お客さんたち」がエコ意識や節約意識から距離は遠くても駅近の高めの家賃の物件よりも、安い家賃の駅から若干離れた環境の良い所に住み、駅まで自転車通勤しようと考えだしてます。（雨が降ったら不便なんでしょうが…）

 

 

 

また、電動自転車の機能が良くなれば坂の上など一見厳しい立地でも楽々登れます。

（神奈川県の物件の写真みたいなところは東京都や神奈川県で結構多いです。でも下りは気持ちよさそうですね。）

 

 

特に世田谷や大田区等緑が多く自然があり、自転車通勤も快適なエリアは自転車通勤者には人気になるんじゃないでしょうか？例えば駅からの距離が1キロですと徒歩では（1000メートル÷80メートル≒12分）となります。一方、自転車で時速20キロで走る人からすれば1キロの距離は自転車で3分の距離です。

 

（実際最近おしゃれな女性のお客さんが「犬の散歩が出来る大きな公園があるところか、多摩川の土手に近いマンションを探してください。」みたいな話がありました。結構駅からは徒歩では離れます。）

 

世の中はどんどん変化しています。それを無視してしゃくし定規にマニュアルを信奉し、物件を見る等のアクションを起こさない。
もったいないなと思いますがそこで差がつくんでしょうね。

 

 

 

東京都での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資では流動性が低いのと取引コストが高いので一旦買った物件を殆ど売りませんが、株式投資の場合は取引コストも安く価格の短期的な動向に目を奪われてしまいます。

 

 

たまたま以前売ってしまったGSユアサの株価を見てみると、目まいと吐き気がする様な気になりました。なんと4倍以上に半年程度で成っています。確か210円前後で買っていた気がします…一方倍に成るかならないかで売っていたと思います。

 

 

（まあ損をするよりは良いのですが…株式投資の長期投資の場合損をする事もあるので吟味して良い株を買っている際は利益は伸ばさなければならないのがセオリーです。）

 

 

以前から株式投資の時には利食いが早い自分の特性を理解していながら何とも情けない気分になってしまいました。投資というのは「自分と向き合う事」が重要だなとつくづく思います。

 

 

自分の弱点である、短気で早期に成果を求めるという性格が株式投資には現れてしまいます。その為、バフェット氏の格言を自分に言い聞かせて来たはずでした。何とも情けない気分になります。

 

 

その逆に不動産投資においては自分の長所である分析力とそれを継続する所がうまくマッチしているなという気がします。また、不動産投資においても素早い決断をしなければならないときはありますが、不動産投資の方では人よりも決断が早く良い物件を買うという結果につながっていると思います。

 

 

投資そのもの、もしくは投資対象（株式、不動産、債券、外貨）に対しての自分自身の向き不向きや自分の投資においての傾向というのはありますので、過去を振りかえってみるのも良いかも知れません。非常に気分の悪い事ですが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和