東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

弊社のみならず投資用不動産を扱っている会社は大忙しの状態になってきました。

 

 

本日カタカナ系不動産会社の人が来られました。規模が大きい会社で数千億の物件在庫を持っているそうですが、2,3,4月で売りたい物件や在庫物件が一気に売れたそうです。一月辺り40件売却出来たという事で年末とは大きな違いに驚きます。

 

 

売主として売却したので損切り、損失確定をしたそうですが、物が動き出しました。

 

 

顧客層は医師、弁護士等の専門職の方や会社経営者の事はもとより外資系にお勤めのサラリーマンの方が良いお客だったという事です。大体弊社の顧客層と重なります。

 

 

弊社の方でも昨日は決済と契約が1件ずつありました。共に準備やチェックに大忙しでした。それとACCJ（アメリカ商工会議所）の雑誌への広告締切が重なり大変でした。外国人も動きがありますので英語のブログも立ち上げました。これから世界に対して日本の不動産情報を発信していきます。

 

 

・・・・ただ、文法とスペルが心配ですので粗さがしはご勘弁を。

外国人の方向けの不動産情報を提供するブログはhttp://blog.realestate-minato.com/

 

 

by 向井啓和

現在神奈川県に所在する不動産投資ファンド所有の信託受益権物件に取り組んでいます。建物の躯体そのものは立派で見栄えがするのですが、急傾斜地に建っております。

 

 

傾斜地は見晴らしや採光が良いので好まれる点もあるのですが、一方坂道を登る必要があるので億劫だと思われる点もあります。

 

 

若者や子育て世代であれば良いのですが高齢化が更に進行した場合にどうなるかが心配な物件です。

 

 

ただ、神奈川県の良いと言われる住宅地はどこも丘の途中や坂の上にあります。東京以上に坂が多いエリアですので神奈川で不動産投資を考えている方には避けて通れないポイントかと思います。

 

ちなみに、ハザードマップ（アボイドマップ）と言われる地図が各自治体に備えられており地図を見ると神奈川県の場合には非常に広いエリアが何らかの危険地帯とされています。

 

 

例えば、洪水予測区域、地すべり予測個所等…ただ、これは法令上の制限を伴わない区分けになります。単に「大雨が降ったらこの辺りには行かない方が良いですよ」と言った情報開示だという事です。

 

 

不動産売買においてより重要となる規制や制限を伴う法令上の制限がある区分けではないという事です。

 

 

神奈川県の不動産投資案件も豊富にありますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資ローンで意外と忘れられているのが信用組合を利用したローンです。場合によってはフルローンも可能なので要注目です。

 

 

ただ、信用組合は地域密着・小規模企業援助の色彩が強い金融機関の為、2億円を超える物件の購入における融資は原則難しいとお考えください。かなり時間が掛ります。ただ、2億円以下の不動産投資のローンであれば積極的に行っている先もあります。

 

 

先日来られた某信用組合の方はかなり積極的でした。ただ、全ての信用組合がそうであるとは言えませんので注意が必要です。知っている限りでは都内では信用組合で不動産投資に積極的な先は2信組だけになります。

 

 

今回来られた信組は物件評価等をエリア横断で対応している様でかなり迅速に動いてくれるます。まず、決算書類等を事前に送っておき、会社や個人の審査を先にしておきます。その際には仮に購入しないとしてもサンプルとして物件を提示して申し込みをします。

 

 

次に購入したい物件を見つけた際に資料を送って対応してもらいます。金利は調達コストの問題もあり3%台になりますが、自己資金ゼロのフルローンでの購入や修繕費等込みの融資額を融通してくれるオーバーローンの場合もあるそうです。これは私共が知っている中で最も積極的な対応です。

 

 

ただ、原則として23区内にお住まいの方が対象になります。一部、23区内で働いている方も対象になりますが、信用組合法上働く場所が変わると融資の終了となるそうです。（実際に発動される事は殆どないそうですが…）

 

 

また、金利上昇のストレステストは現況金利から2%アップ（5%台の金利）で収益還元法上収支がプラスかプラスに近いか行っている必要があります。（家賃収入は他行と同様に8掛けで計算します。）

 

 

都銀、地銀、信用金庫、信用組合で現在不動産融資に積極的な先は1行、2行、1庫、2組合となっています。どんどん状況は変わりますが、弊社では動向をフォローしていきます。

フルローンでの物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

連帯保証人が不動産投資の不動産投資用ローンを得るにあたっても必要となります。女性に多い勘違いですが連帯保証人にならなければ関係無いという考えがあげられます。

 

 

旦那さんが不動産投資をして団信を掛けて投資物件を購入した場合においても、相続等が発生した場合には資産と債務が相続人である奥様に引き継がれます。

 

 

また、旦那さんが旦那さんの親や兄弟を連帯保証人にして買われた場合でも資産と債務が相続人である奥様の所に行くのは変わりません。（こちらの方が奥様にはリスクがあるかも知れません。団信で債務が減っていませんので…）

 

 

つまり、連帯保証人になっていても、いなくても奥様は旦那の不動産投資のリスクやメリットを受ける事になります。

 

 

従って、奥様が旦那の不動産投資に反対である場合には離婚を決意して反対される必要があります。

 

 

本当はよくよく理解すると最終的には奥様とお子様のメリットになる様にされる不動産投資でありますし、結局は関係する事になるのですから旦那様と共に不動産投資を研究されるのが一番宜しいかと思います。

 

 

ただ、よく分かるのは日頃の家族の信用が高い人の場合には簡単に了解を得れる事です。奥様が連帯保証人になりたがらない旦那様は日頃の努力が足りないのかもしれませんね…

不動産投資ローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資の評価というのは様々なポイントがあります。収益から評価する収益還元法による評価や、土地建物の積算価格を出して評価する積算法や近隣での取引から取引事例比較法等あります。

 

 

弊社でも収益還元法や積算法で評価出来るソフトウェアを導入して各自手元で評価を出したりシュミレーションしております。ただ、仲介業者の立場というのはありますので中立性に疑問があるのは確かな所です。

 

 

そこで、ご紹介しますのが外部に物件の評価を行う不動産評価のサービスです。

 

 

机上での簡易評価が一物件あたり5万円、現地実査ありの簡易評価で15万円前後だという事です。ご自身の物件購入の判断の補助資料としてご利用されるのも良いと思いますし、信用金庫や信用組合等への融資申し込みには必要となる事業計画書の添付書類として利用も出来ます。

 

 

ここでは社名はご公表しませんが、それなりの所の不動産鑑定士等が出した簡易評価を添付して計画を立てられたら説得力がまします。また、不動産投資の費用として費用計上も出来る事かと思いますので既存物件を増やそうとお考えの方にも適切かと思います。

 

 

5万円の費用をケチって変な物件を購入するよりもコストを掛けても外部の評価を得て自信を持って購入をするか、しないかという判断をされる方が賢明かと思います。不動産投資の失敗を避ける事が出来ます。

（もちろん自分が絶対の自信を持って進める物件の場合には何の問題もないのですが…）

 

不動産投資のコンサルティングはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

弊社でまたまたフルローンの承認を個人の方が都市銀行から取れました。ただ、残念な事に他の買い手がおりましてそちらが契約する予定となっています。明日が契約予定なので明日の動向次第では急きょ動くという事になるかも知れません。

 

 

フルローンやオーバーローンの承認は取れるのですがそれ以上に自己資金を厚めに入れられる方の方がローンの承認は早めにおりますね…

 

 

仕方のない事ですが。もし運良く話が進めばラッキーと考えましょう。スピードが命の不動産投資ですが、2段構えで行くのが一番良い感じです。

 

 

まず、自己資金投下額多めでローンの申請を通し、その後契約スケジュールを決め、次に自己資金を少なめのフルローン等で申請し直す。

 

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://minato-am.com/

 

by 向井啓和

GWが終わり、不動産投資を検討している方から昨日・今日と立て続けに問い合わせが来ています。今日、明日と投資物件の案内と都心の高級マンションの案内が数件入りました。

 

 

株式市場もだいぶ戻して来ておりマインドがかなり好転してきたかも知れません。特に今まで超弱気だった外国人の方からの問い合わせも数件ありました。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストに関しても、「バンク・オブ・アメリカは予想を上回る３４０億ドルの資本増強を必要としている」との報道がなされたものの、資金調達手段が多様にあることから、ストレステストの結果は懸念されていたほど悪くはならないとの見方が優勢となり、午後からは金融株の上げが指数を牽引した様です。

 

 

ブルムバーグ等の報道を見るとストレステストがあまりリスクシナリオを厳しく見ていないという批判も多くあります。ソロス氏等もベアマーケットリバウンドという見方のようですが…

 

 

悪いニュースを完全に（？）織り込んでしまった様な展開です。不動産投資も一旦干上がった物件が市場に出てくるかどうかがポイントかと思います。

売り物件の供給が今後も少ない様であれば不動産市場も「じり高」基調になってしまうかも知れません。

 

 

東京での不動産投資ではhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資の大きな誤解を一つ指摘します。良く不動産投資のブログやサイトで書かれている「3年で2億の不動産資産を構築したノウハウ」云々ありますが、誇大広告と言って良いでしょう。

 

 

「3年で2億の不動産資産と負債を負った…」というのが正しいところでして、不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めたばかりでノウハウなんてあると思えません。

 

 

不動産投資が本当に失敗せず成功の過程に入ったと言えるには、物件を購入してその後返済が進み、大規模修繕も行い、それでも満室か高稼働率で物件を運用している必要があります。本当に成功したと言えるのは残債がゼロになるか、残債と資金収支累計額が同額になった時点ではないかと思います。

 

 

（資金収支累計額が残債と同額になるという事は期限前完済が可能になったという事を意味します。）

東京の不動産投資物件はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日会ったフランス人との会話の中で日本の不動産投資はあまり興味ないが、日本にしか無い物に結構興味があるんだなと気付かされました。

 

例えば「納豆」。納豆は多分外国人の最も嫌いな食材の一つですが健康に良いのでフランスの農場を買って納豆を作るという話をしてました。（冗談半分ですが）

 

 

また、日本が得意とする分野も結構色々あります。例えば環境関係、省エネ関係、医療衛生関係等…

 

 

今回のブタインフルエンザでは日本のマスクが飛ぶように世界中で売れている様です。紡績関係の会社の株価も上がっていますね。世界中の政府等が備蓄に走るとまだまだ作っても作っても足りませんね。

 

 

（紡績関係の会社は多くは明治時代から続いている会社です。内部留保も沢山蓄えていると思われますし、そういった会社は簿価の非常に低い不動産も持っています。）

不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

ゴールデンウィークなので休むつもりでしたが、急きょ他の買い手と競っている案件を他の担当が詰めるという事で出てきました。

 

 

不動産投資において迅速な決断は重要です。何億円の物件を買うのに100万単位の差値を検討して他の競合に取られたり、契約日を決めきれない中で他に取られたり等日常茶飯事の事です。

 

 

そんな中「直ぐにでも契約する」という気迫は売主や元付け業者にも伝わります。物件を引き寄せる要因になります。

 

 

いつまでも刻んで買い上がっていると、他に取られてどうしても買っておきたかった物件が買えないことになります。

不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和