東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

投資用不動産の仲介をしていて思うのですが、最近のお客様はかなり勉強されている人が多いなという事です。ご自身の資金調達に関してやライフプランに合わせて物件選択されている方もかなり多く見られます。

 

 

一方、ネットサーファー的に表面だけの知識やブログの中でも先鋭的で極端な話に感化され過ぎている人も多く見受けられます。特に、積算価格信仰、フルローン信仰、レジデンス物信仰の投資スタンスには辟易とさせられる事も多々あります。

 

 

フルローンで物件を買い進むのが良い思われる人が多すぎるというのが現在の状況です。フルローンで物件を買うには

 

 

①レジデンス物の物件が中心となる。

 

②積算価格が高い物が中心となる。

 

 

というのが条件です。

 

 

フルローンで買える物件の特徴として殆どキャピタルゲインが望めないという短所があるのを皆さまお忘れになられています。不動産投資の主目的がキャッシュフロー獲得であるのは疑いの無い事なのですが、キャピタルゲインが殆ど望めない物件ばかり買い進むのはどうかと思います。

 

 

また、レジデンス物は各部屋の修繕に非常にコストが掛ります。入居者が退去するごとに少なければ5万円、バスやシステムキッチンの入れ替え工事のある場合には多ければ50万～100万の費用が掛ります。

 

 

よって、グロス利回りとネット利回りの差が大きな投資となります。

2，3棟レジデンス物を買ったら、含み益のたっぷりあるキャピタルゲインも望めるレジデンス物以外の物件が本当はお勧めです。

 

 

店舗付きオフィスビル等の方が修繕費は殆ど掛らず、グロス利回りとネット利回りの差も小さいのでレジデンス物の次にはビル投資へシフトされる事をお勧めします。

 

 

弊社の貸している店舗は10年以上同じテナントが入っていています。その為その間修繕費はゼロです。また退去時でも事業用賃貸ですと借主負担にさせる事が出来るので所有者は修繕費を払いません。オフィスの場合も同じです。（借主との関係によって異なるケースもあるでしょうが）

 

 

バーゲンセールの列に並びたければフルローン物件を追いかければよいでしょうし、フリーマーケットで掘り出し物を探すのが好きであればオフィスビル、商業ビル投資なんでしょうね。

 

ビル投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

目黒区の東急東横線の学芸大駅から徒歩圏で一棟物のマンションがレノベーションをしてお洒落にバリっと蘇りました。
（学芸大の賃貸マンション）

 

 

コンクリート打ちっぱなしの外観でデザイナーズマンションの走りと言っても良い様な物件です。間取りは広めの1LDK等でこの辺りの家賃相場から比較するとかなり割安になっています。

 

 

アーティストやデザイナーが集う目黒通りから一本入った立地で静かでお洒落な所です。レノベーションされたプチホテル「ホテルCLASKA」の裏手にあり、SOHO的な利用をされる方にも便利な立地です。http://www.claska.com/

 

学芸大賃貸マンションのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

東京の城南地区（港区、目黒区、品川区、大田区）の築浅RCマンションを見てきました。不動産投資の初心者にはこういった物件が安心です。（築5年以内）

 

 

自己資金2，3割で年金代わりにというのであれば最適かと思います。

現在投資用不動産の購入物件が決まっているがご自身で入居する部屋等の瑕疵をリフォームしたいという方がおりまして、ちょっと困っていました。というのは一都三県と言っても結構広く、私の知り合いの業者が居ないエリアだったからです。

 

 

（流石に都内の業者に千葉の物件をやってもらったり出来ないですし、同じ千葉の業者でも柏市と千葉市ではかなり遠くなりますので…）

 

そんな時意外と便利なのがこのサイトです。ホームプロhttp://www.homepro.co.jp/

 

 

リフォーム業者とのトラブルを想定したシステムになっており、匿名で見積もりを複数もらったり、匿名で業者と電話で話す事も出来る様です。

 

 

リフォームでのトラブルは結構ありますので依頼者であるお客さんが保護されている形になっています。出資会社もリクルート・大阪ガス・NTT西日本・NTT東日本とお堅い所になっていますので安心感はあります。

 

 

早速千葉県のかなり郊外の物件の見積もりを依頼をしたところです。

 

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

弊社から見える品川駅方面の景色をご紹介します。

 

 

品川駅は昔は貨物の受け渡しの駅かというくらい田舎の風情を呈していました。だだっ広い資材置き場の様な所が湾に向かって広がり、「錆びた駅」という表現がピッタリです。

 

 

品川港南口再開発が起こる10数年前までは、京浜運河からはアオコの腐ったような匂いと食肉市場の匂いが漂い地元に住んでいる人から見てもかなり落ちぶれてました。

 

 

ところがそんな品川駅にビッグプロジェクトが待ち構えています。写真で見て頂いても分かる通り地下のみならず、地上もだいぶ余裕があります。

 

 

ちなみに山手線泉岳寺駅構想というのも以前から存在しておりまして、湾岸地域と山の手地域をつなぐバイパスも求められています。（山手線では田町駅と品川駅間が最も距離がありその中間地点に駅を作るのはまんざら意味の無い事ではない様です。）

 

 

いずれにしても京浜急行や都営浅草線沿線等マイナーの路線も長期的な不動産投資の観点からは面白みが出て来るかと思います。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

日本の不動産投資やファイナンス状況に影響を与えるので、アメリカの商業用不動産の記事が出ていましたので簡単に要約します。（NYTIMES　9月1日－商業用不動産の受難は今始まったばかり）

 

 

「前略・・・多くのアナリストはデフォルトや差押えや倒産が1990年代前半の状況を上回るだろうと指摘しています。「数件の取引で支えられても、寄せて来る波を止める事は出来ない」と表現しています。

 

 

ドイツ銀行の商業用不動産担保証券のアナリストのリチャードパルクス氏は野球に例えて「私たちは今一回～二回のさなかにいる」と指摘し「これからとても難しい時期をくぐり抜けなければならない」とコメントしています。

 

 

「地方では価格が5割下落して、価格が最も上昇したマンハッタン等ではそれ以上の下落を示しています。今後2，3年に満期を迎える65％の商業用不動産ローンは借換出来ないでしょう。何故なら担保価格の下落と借換基準の厳格化が影響します。」

 

とコメントしています。

 

 

要は失業率が上昇し、給与が下落して、財布の紐が堅くなり、商業施設で物が売れなくなり、商業施設のテナントが撤退し、撤退されたビルのローンの返済が滞り、そのローン債権を組み込んだCDOやモーゲッジバック証券が下落して、それを持っている銀行の資産が目減りし、融資基準が厳しくなる、という循環です。

 

日本の不動産市場にも同様な流れはありますが・・・・日本の場合ずっとそんな感じの基調でしたので多少は慣れがあるでしょが・・・アメリカ市場がどう立ち直ってくるかはファイナンスの面で日本の不動産市場に大きな影響を与えます。

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資関係の仕事をしていて一番気になるが「サブプライム問題第二幕は開くのか？」という事です。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストのお墨付きも何らかの基準を基に出されたはずですが、その基準に現在の経済状態は近づいてもしかして今後はその基準よりも悪化するのではないかと言う事です。（ストレステストは今年の春先だったと思います。）

 

 

その中で気になるポイントが二つあります。一つは失業率の上昇、もう一つはローン債権の延滞率です。サブプライム関係の整理はかなり進んでいる様ですが、以前もブログで書いた通りプライムローンの延滞が上昇しています。

 

 

つまり以前は仕事があって失業した為にローンの返済が滞った人たちが増えているという事です。

 

 

また、ローン債権の延滞に関しては商業用不動産にも大きな火種が隠されています。以前のブログでブルムバーグニュースでされていた報道を指摘しましたが、やはり数日経って日本のマスコミでも取り上げだしました。

 

 

日経新聞の記事がネットでも配信されたようです。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20090906AT2M0501705092009.html

 

 

「金融機関が保有する同融資と関連の証券化商品の残高は約２兆ドル（約185兆円）と、金融不安のきっかけとなったサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資＝１兆ドル強）を上回る規模」であるという事から見ても分かる事ですが非常に大きな不動産市場の足かせになりかねない話です。

 

 

日本もそうですがアメリカの小売業の業績は感謝祭からクリスマスに至るところで大きく決定されており、その時期に売上が追い付かない状態になった場合には更に商業用不動産市場がお寒い状態になります。売上が足りなければ店舗の整理に入りますので…当然証券化商品のデフォルトリスクが上昇します。

 

 

それがもろに銀行の貸し渋り状態に影響を与えます。上記のニュースにもある通り、商業用不動産の証券化された残高がサブプライムローン残高の倍もあるのですから…

 

 

なんとか個人消費を喚起しなければならないが、個人消費は失業者が増え、今後の見通しにも不安がある時にはどうにも盛り上がらないのが現状です。

 

 

投資用不動産のご案内はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

 

 

投資用不動産ではありませんが下高井戸で古家付きの売り地が出ました。ご興味あればご連絡ください。

 

建蔽率、容積率が低くあまり大きい家は建ちませんが、その分子育て世代にとっては日当たりの良い住居を確保することが出来ると思います。

 

 

 

特徴を挙げると以下の通りです。

 

 

• 京王線桜上水駅前　　　　　徒歩7，8分の立地です。急行停車駅(新宿、渋谷へ乗車１５分）
  井の頭線永福町駅の利用も可能です。

 

• 桜上水商店街  　　　　　　　ここ２０年開発も入ってない為、昔から変わらない町並み

 

• スーパーいなげや　 　　　　徒歩３分・２階部分は薬局屋が入っており乳児必需品も品揃え豊富

 

• 環境　　　　　　　　 　　　　　間口１０メートル・地形正方形・閑静

 

• 近隣公園　　　　　　 　下高井戸駅から上北沢駅まで３駅に続く長い公園

 

• 小学校・中学校は基本指定で・・小学校は高井戸第三小学校
  （自宅から徒歩１０分,家族三代で通ってる人多い、１学年３クラス、評判悪くない）

 

 

• 中学校は向陽中学校（この物件から３０秒）

 

 

近隣小学校への通学希望も受け入れているが１０名程度で抽選

 

 

昔から中学受験者も多いと言われている浜田山小学校への希望も可能地区

 

価格は4750万です。

 

 

杉並区下高井戸の売り地に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

投資用不動産を買う個人の投資家にターゲットを絞ってキャンペーンをオリックス信託が出しました。店頭金利から0.5%割り引くとの事です。

 

 

以前から口頭ベース等では話を聞いていますが、大々的に出したというのはある程度本腰を入れて個人の不動産投資をサポートするという事かと思います。

 

 

「前略・・・今回のキャンペーンは、不動産投資を検討されている方のうち、前年度の税込年収（自営業の方は所得）が８００万円以上で返済期間中に安定した年収が見込める個人のお客さまに限定してご提供するものです。・・・後略」

 

 

詳細はこちらまでhttp://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=229651&lindID=3

 

 

by 向井啓和

東京で投資用不動産を購入される中国人の方が増えておりますので、中国語での対応が出来る窓口を設置しました。不動産投資や物件についての質問がある方、もしくはパートナーの方が中国人で細かい説明が出来ない等の方はお気軽にご連絡ください。

 

 

弊社の不動産担当の中国語通訳と言う形になります。

 

連絡先は下記になります。

 

 

名前：播磨（はりま）

 

 

番号：０９０－８３１４－０７１２

 

但し、電話受付時間は平日は18～22時、土日は9～17時までです。