東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

保証協会融資で不動産投資が出来るというのはあまり知られていません。不動産投資をしてアパートマンション経営をされている方は賃貸物件の経営という事業をしている事になりますので保証協会の保証が出ます。

 

 

最初の不動産投資には使えませんが2，3棟目以降で地域金融機関との取引がある方は金融機関の担当者と仲良くしておいた方が良いですよ。

 

 

既に信用金庫や信用組合や地方銀行で借入がある方も良い担当者が金融機関サイドにいれば話を聞いてくれるでしょう。金融機関としても保証協会が保証するのでリスクを軽減出来るので積極的に対応してくれると思います。

 

 

（金利は低いが期間が短いのが特徴です。よって物件を複数持っていてキャッシュフローが潤沢であれば利用の余地があります。）

 

 

ただ問題は金融機関の担当者が勉強しているかです。結局は人なんですよ不動産投資のローン付けも。

投資用ローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

毎年GWになると不動産会社は暇になります。長期の休暇を皆さま取られますので海外へ出かけたり遠方に旅行に行ったりで、不動産投資という感じになりません。

 

 

また、銀行も休みになりますし、同業者も休みになりますし、売主や、管理会社も休みになります。売主や管理会社が休みになると内見が出来ないですしレントロールの確認や大規模修繕のチェックも出来ません。

 

 

人が休む時に仕事をしても仕方がないんですね。その為弊社カレンダー通りですが土日祝日はお休みします。

 

 

お問い合わせのご連絡は5月7日以降になると思っていてください。

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

昨日フランス人の元同僚達と飲みました。その席で一人は自宅用のマンションを買いたいという事で話込むと、恵比寿、広尾、白金、目黒エリアでの物件購入を希望しておりました。やはり東京でも港区、渋谷区、目黒区が人気です。

 

 

外国人でも日本人の人と結婚した人は日本の不動産を買いたいというニーズが強いです。

 

 

また日本の不動産投資に関しては相続税が高いという事で収益物件そのものに関してはあまり興味がないとの事です。

 

 

彼らの質問は中々鋭いところをついていて、例えば購入後の確定申告や、購入後非居住者になった場合の確定申告、更には、非居住者になった後の売却に掛るキャピタルゲイン課税等など飲み会の席にしては厳しい質問を受けました。

 

 

非居住者でも確定申告が必要である等一般的な事は答えつつも後は税理士に確認してメールするとお茶を濁しました。

「不動産投資・不動産購入」「税務」「外国人（非居住者）」と3つの要因が重なるとかなり難しくなります。ただ、重要事項説明は日本語と英語両方やりますよと言うと喜んでました。

 

東京での不動産投資、外国人のパートナーと共に住宅購入や不動産購入を検討されている方は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

大規模修繕をいつするかは不動産投資をする上で重要な戦略上の意思決定になります。また、そこを間違えると不動産投資で失敗する可能性のあるところでもあります。

 

 

弊社お客様でも修繕が十分されていない東京都内の物件を現況で安く買われてその後の大規模修繕をどの程度するかで悩まれています。

 

 

大規模修繕で費用を掛けるか掛けないかのポイントは足場を組んでやる大規模修繕をやるか、部屋の中や屋上などから「軽くやる」大規模修繕かによって異なります。

 

 

ある程度の規模のマンションになると足場を組むだけで1日、2日掛りコストも数百万となります。どうせ足場を組むなら当分足場を組まなくて済むようにしっかりとやるべきです。

 

 

意外と「小分けに大規模修繕」をしようと思うとコストが掛るものです。大規模修繕をやるまではうじうじしますが、やってしまえば後は気分爽快？となるので大規模修繕をするときは思い切って大規模に行かないといつまでも問題が後に引きます。

 

 

また、東京都心よりも千葉や埼玉の業者の方が費用は安いのですが、大規模修繕の責任を取らすにはある程度近い業者にやらせる方が実は効率が良いです。

 

 

（もし大規模修繕しても問題があれば小さな手直しをタダでやってもらうなど出来ます。それが安い遠隔地の業者だとそんなこと対応してくれません。）

東京での不動産投資は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

小規模な任意売却物件が一棟ありましたが、たまたま同じ物件が人気になってしまいました。新宿駅に一本というロケーションの為、東京都下の「田舎」であるにも関わらず不動産投資の対象となっております。

 

 

同じ物件にほぼ同時に2組の方が興味を持たれて現在検討中となっています。

 

 

早めに決着がつきそうな感じです。新宿、渋谷、池袋、東京、品川等のターミナル駅へ一本で行くロケーションの物件はやはり強いですね。

 

 

東京での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

平成21年は不動産投資に最も最適な年となるでしょう。国が不動産投資（事業用不動産）を強力にバックアップしてます。税制上のメリットが大です。平成21・22年土地先行取得による他の土地譲渡益課税繰延がスタートしますが、詳細は税理士の方に聞いて頂ければと思います。

 

 

簡単に言えば「法人と個人事業者が、平成21年1月1日～22年末の2年間に土地を購入、特例適用申請しておき、10年内に他の土地を譲渡した場合、譲渡益の８割(平成22年取得は6割)を課税繰延べできる制度です。」そして土地と言うのは国内の土地等・建物・付属設備・構築物等が該当するそうです。

 

弊社資産税専門の税理士のブログはこちらです。
http://expresstax.exblog.jp/9309278/

 

 

不動産投資の情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

品川駅が東京都品川区ではなく、東京都港区にあるというのは意外な感がありますが、東京に住んでいる人でも知らない人がいます。品川駅周辺も不動産開発等動きがあり熱くなって来ました。

 

 

一つは

 

 

ホテルパシフィック東京が休館するというニュースです。品川駅近辺は羽田空港や成田空港へのアクセスも良く、新幹線も通るのでホテルのニーズは高いのですが建物が老朽化してきたことや、より高い土地の利用価値を考慮しての事かと思います。
http://www.pacific-tokyo.com/eventfair/fair.php?atg=20090325202513&preview=on

 

 

同じ品川駅近辺ではリーマンショックで話題の京浜ホテルもあります。将来開発されるのは間違いないところです。

 

 

更に駅からは距離がありますが、衆議院議員宿舎はどうなったんでしょうか？高輪口を出て坂を上ってちょっと歩きますが高層マンションにしても低層マンションにしても最高の立地ではあります。確か8万坪位あると聞きましたが、広尾ガーデンみたいな高級感のある開発が出来るのではないでしょうか？（伝聞なので正確な数字は保証しませんが・・・）

 

 

品川駅で一番足りないのは他のターミナル駅である新宿や渋谷や東京駅にある百貨店の存在です。いずれかの立地で今後百貨店が進出する事を期待したいと思います。

また、ハード面のみならずソフト面でも動きが出てきました。「よしもと」が品川プリンスでお笑いをオープンする様です。
http://jp.ibtimes.com/article/biznews/081213/25111.html

 

 

JRの駅の中でも乗降客数が伸びている品川駅がもっと活気づくと良いなと思っています。また、この駅へのアクセスを考慮した不動産投資も良いのではないかと思います。（例えば、京浜急行や横須賀線等沿線もターミナル駅が魅力が上がれば良くなるかも知れません。）

東京都港区の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

先日久しぶりに港区六本木界隈に昼間に行ってきましたが、かなり変わっていたのに驚きました。ほんの数カ月行かなかっただけですが、新築のビルが建っていたり、古いビルがあった所が取り壊されて更地になっていたり…

 

（金額が張るので不動産投資のターゲットにはなり得ない所と思っていましたが今後暫くはチャンスかも知れません。）

 

 

特に新規に建築されたビルがテナント募集で空室があるのには驚きました。サブプライムから来た金融危機で外国人旅行者や、外国人のエクスパットが減ったのが原因かもしれませんが一年前では考えられない状態です。

 

 

地上げの途上と見られるビルや土地も多く見受けられますし今はこのあたりの開発も小休止と言ったところなのかもしれません。

東京都の不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京都をはじめとした首都圏の不動産投資を考えるにあたって駅をはじめとした鉄道との関係を無視出来ませんが、本日（2009年4月19日）の日経新聞の11面に関連した記事が出ておりましたので、ご紹介します。

 

 

「「電車の遅れ、目立つのはなぜ」というタイトルで、最近のJRやメトロのラッシュ時の遅れに関して調査しその理由を探っています。東京メトロの説明によると「違う路線の相互乗り入れが増えている影響もあります」との事で、網の目のように路線がつながる東京メトロでは、遅れが他の路線に波及してしまう。との事。

 

 

更に、後ろの電車が遅れると等間隔運転をする為に前の電車を時間通り発車させないこともあるとの事。

 

JR東日本によると、大崎駅は一日の平均乗降客数が約１１万５０００人とこの７年で２倍に増えたとの事。

 

また、ラッシュの状態を計る駅での停車時間も新宿駅並みに増えていて、JR山手線品川駅でも同様の事。…

 

再開発等で乗降客数が増えている首都圏の主な駅

JR東日本大崎駅  １０２．２%
JR東日本秋葉原駅 ５７．７%
JR東日本品川駅  ２７．９%
東京メトロ有楽町線豊洲 １１１．３%
都営大江戸線勝どき １７３．６%
東急東横線武蔵小杉 １１．６%
東武伊勢崎線西新井 １３．５%」

と紹介されています。秋葉原はビジネスと商業で伸び、大崎、品川はビジネスと商業と住居の混合で伸び、豊洲、勝どき、武蔵小杉、西新井は住居関連で伸びたと推測されます。不動産投資において人口の集積と人の流れのトレンドを知ることは重要な事です。約２０年前の恵比寿駅界隈と今を比べると非常に大きいのは恵比寿ガーデンプレイスのオープンでした。

 

 

近隣の大規模な開発はそのエリアの地価の上昇に大きな影響を与えます。

東京での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和