東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

埼玉県の埼京線の武蔵浦和駅徒歩9分位の所に物件を持っております。そちらの物件は53部屋ありますが、常に入居率が高位で推移しています。

 

 

また、過去一年間を見ての感じですがテナントの属性がかなり良く不動産投資には意外な穴場だなと思っております。

 

 

埼京線沿線は実は東京への通勤や通学が非常に便利であるという事で隠れた賃貸のホットスポットになっています。なまじ東京都だからと言って他の沿線の物件を購入するより埼玉県の埼京線沿線は数段リスクが低いです。

 

 

埼京線が人気なのは池袋、新宿、渋谷、恵比寿といったビジネスや商業のホットエリアを通過するという事に加えて駅を飛ばすので通勤時間が短いというのがポイントかもしれません。

 

 

埼京線は不動産投資には「最強線」といってもいいかもしれません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

想定利回り14％前後で銀行評価以下の物件です。建物も大規模修繕をしたばかりでかなりしっかりしており状態はかなり良好です。

ただ、所有企業の関連会社が去年秋に倒産してその為その後の賃貸募集をしておらず空室が4室程あります。

 

 

 

千葉県の閑静な住宅街に位置し駅から徒歩5分程度の所にある為、今後入居募集を掛ければ時間が掛るにせよ満室にする事は可能な物件です。

 

 

銀行評価以下でありますが、時間的にタイムリミットに近付いているので1億5000万前後の現金での購入が出来る方には非常にメリットのある物件かと思います。3月末までです。

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現在多くある任意売却物件はファンドの期限の到来に伴う解約物件や主に不動産会社投資で持っていた物件の売却が中心です。

 

 

現在多くの割安なファンド解約物件はその多くが信託受益権の形をしており、信託受益権として流通しております。よって「信託受益権が扱える業者」で且「富裕層の顧客がいる業者」に割安な物件情報が集中する仕組みになっています。

 

 

大手の業者だから情報が豊富かと言えば、信託受益権物件は支店で扱わせていなかったりといろいろ制約があります。その為、物件情報そのものは大手不動産会社には多くてもなかなか適切な買い手に情報が伝わらない状態が発生します。

 

 

我々何件かの信託受益権の買手になったり、お客さんを取扱業者に紹介した経緯があり物件情報が集まり易くなっています。売主のファンドの方も信託受益権が扱える第二種金融取引免許が無い業者には情報を下ろしません。そんな訳で情報の偏在化が起こるのです。

 

 

弊社ではその様な情報の偏在化を見越して免許取得を昨年秋以降に行いました。

 

 

積算価格以下で物件を買いたいのであれば最も手っとり早いのがそういう業者と密に動く事だと思います。
千葉で現在積算価格以下で買えてフルローンも富裕層の方であれば行ける物件ありますよ。

 

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地方銀行の不動産投資案件向け融資がだいぶ出ておりましたが、3月末を期に動きが変わりそうな感じがしてきております。

 

 

フルローンは言わずもがなで融資が一時的に積み上がったのか選別が厳しくなってきました。物件も購入者の状態に関してもです。

 

 

恐らく貸し渋り、貸しはがし批判に配慮した動きの一つと思われます。個人や法人の利殖の為の融資を伸ばすよりも、中小企業や法人の融資を伸ばせという圧力があるのかもしれません。

 

 

実情はかなり融資が出たので一休みという所もあるかと思われます。

 

また直ぐ潮目が変わるかもしれませんが・・・

 

 

東京青山で店舗を切り盛りされて繁盛店としてお店を経営されている方が買われた物件をご紹介します。こちら本当はその買われた方が空室になったら店舗として出店したいと考えて購入した物件になります。（ただ個人的な事情で売却を決められました。）

 

 

場所は杉並区久我山5丁目の人通りの多い通りに面した一階の店舗です。京王井の頭線の久我山駅から徒歩１分と立地的には申し分のない場所になっております。間口もそれ程狭くなく形もすっきりとしており使いやすい構造をしております。

 

 

現在既存のテナントに賃貸中でしてオーナーチェンジという事にはなりますが、将来空室になった暁には新規出店が出来るという物件になっております。特に現在は雇われてコックをしていたり、パティシエをしている方等が将来を見据えてこういった物件を買われて行かれるのは面白いかと思います。

 

 

非常に高利回りであるとかそういうわけではありませんが、お店として繁盛するだろうという立地の物件でありまして特別にご紹介いたします。（繁盛する立地であれば空室リスクや家賃滞納リスクを抑えられますので）

 

 

現在は日本酒をメインにしたおしゃれな居酒屋です。http://www.minato-am.com/

 

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不動産投資で良い物件を安く買うには二つの方法があります。一つが出回る前に物件情報を得て、早めに買いに動くという事で、もう一つが出回っている物件が価格改定をする際にその情報を早めに得て動くという事です。

 

 

出回る前に物件情報を得るというのは不動産業者でも大変ですが、一方価格の変更という情報は実は結構見過ごされているのではないかと思います。先日弊社で契約された物件は年末から年始に掛けて３０％近く大幅ダウンのあった物件でした。４億の新宿区のビルが３億以下になってしまったのです。

 

 

その情報をいち早く掴めたのは何故かと言いますと、物件確認専任のパートさんに仕事をしてもらっているからです。パートさんは朝から晩まで図面のある業者に電話をかけ続けます。そうしますと１００件中２０件、３０件は売却が決まっており、それ以外はまだ売れていないという状態になります。

 

 

残りの７０件～８０件の中で価格の変更のあった物件は１０件、２０件だとしますとその中の１，２件はとんでもなく大幅に価格が下がっている物があります。

 

 

例えば今回のヒアリングで出てきたのは藤沢の戸建て住宅だったり、池袋の１階店舗だったり、八王子の区分事務所だったりします。中には、当初提示価格の半値近くになっている場合もあります。（八王子の物件は去年は４億、去年の秋に２億７８００万、今回のヒアリングで２億２８００万です。まだまだ下がる感じを秘めた状態です。）

 

 

掘り尽くされたと思われる鉱脈も探してみると砂金が混じっているという事があるので馬鹿に出来ません。今後特に価格改定が頻繁になると想定されるのでもっとパートさんの仕事量を増やさなければと思った次第です。大幅価格ダウンの不動産投資物件はサイトには出さないので直接お問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資のアドバイスを提供していていつも思うのが、結果的にうまくいっている人達に共通しているのが家族の同意を得ながらやっている人と言えます。

 

 

1億円を超えるような年収の方の場合には家族の方も殆ど気にせず連帯保証人になられていますが、やはり普通の年収の方のご家庭の場合、「大きな借金を背負うリスクがある」と連帯保証人になる方も認識されます。

 

 

また、リスク云々のみならず家族の意思決定の重要な事項において「自分がのけ者にされた」と感じられたり「いつも勝手に○○は物事を決めて・・」と感情的に許容できない状態になられる場合が多々あります。

 

 

反対にうまく買われている方を見ていると旦那さんと奥さんが共に物件を見に行ったり、相談に来られる時も奥様と来られたりといったケースが多いです。一人の目で見るよりも二人の目で見た方がより細かなところも気がつくというものです。

 

 

ある昔のお客様などは兄弟3人が共同で運営している会社で買う物件の調査、内見、管理を分担して行っておられました。ご両親が亡くなられてもその思いを継続されているという事なんでしょうか。

 

また、物件を売る業者や担当との話も一人で聞いていてそれを奥様に話すと「あなた騙されてるんじゃない？」「都合のいいことしか言わないわよ！」となってしまいますが、自分も疑問点を直接質問出来るとそれで気が済むという場合もあります。

 

 

日本には「*三本の矢」の逸話がありますし、ヨーロッパの金融を支配したと云われるロスチャイルド家の紋章が五本の矢であります。家族が合意して結束して事にあたると大成するという一つの証かと思います。大切なお金の使い道（投資であれ消費であれ）を決めるのです、しっかり話合って行きましょう。

 

物件のご相談はご家族単位で受け付けます。http://www.minato-am.com/

 

*三本の矢
ある日､元就は三人の息子（隆元・元春・隆景）を枕元に呼び寄せ､1本の矢を折るよう命じた｡息子たちが難なくこれを折ると､次は3本の矢束を折るよう命じたが､息子たちは誰も折ることができなかった。元就は一本では脆い矢も束になれば頑丈になるということを示し､三兄弟の結束を強く訴えかけた…というもの。これが有名な「三本の矢」の逸話である。[6]

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

 

 

by 向井啓和

 

 

昨日千葉県の物件調査を数か所行い、その後東京に戻って来て暗くなる前に物件写真取れました。目黒区も一本入ると道が狭いので苦労します。

 

 

物件はRCの一棟物で３億前後の物件です。10％をターゲットとした価格辺りで決まりそうだという事です。東急東横線沿線で駅からは10分以上離れていますが、人気エリアなのでリスクが低そうな物件でした。大規模修繕もされている様です。

 

 

余談ですが、城南エリアでも港区、渋谷区、目黒区、世田谷区全て道が狭く複雑で困ります。港区でも青山辺りは道が狭いのみならず、突然階段に変わったりしますので切り返しも出来ずとんでもない状態になります。

 

 

先日SMAPの木村拓哉さんがテレ朝の企画で港区の坂５０個を走破するという「全力坂」という企画をやっておりましたが、このエリアは道が狭いのにプラスして坂も多いのも特徴ですね。車での移動に苦労します。

 

不動産投資情報は　   http://www.minato-am.com/

by 向井啓和

 

 

昨日見てきました物件の中で不動産投資初心者向けの物件がありましたのでご紹介します。

 

 

場所は千葉県で東西線のもより駅から徒歩5分の立地になります。土地は約55坪で築年が昭和63年と若干古い鉄骨になります。現在の年収は約650万ですが、価格に関しては任意売却になりますので交渉が可能となります。6000万以下も可能と思われます。

 

 

特に現金比率を高めに投資される方であればキャッシュフローも全く問題ありません。

 

 

間取りは1K×2、2DK×5となります。千葉県でも東京寄りの千葉は家賃も安くむしろ入居率が安定的に見込めます。特に現在のような金融危機時には悪くないのではないかと思います。

 

 

実際昨日弊社で千葉県八千代台のアパートを買われたお客さんと話をすると現在満室だと言っておりました。一方東京の家賃の高い部屋は空いていると嘆いてもおられましたが。7万以上の10万以下の家賃レベルの所が一番リスクが少なそうな感じです。家賃が安すぎる場合には修繕コスト負けしてしまうのでお勧めではありませんが…

 

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by 向井啓和

本日久しぶりに時間が取れて世田谷区の投資物件を何箇所か見てきました。それぞれ任意売却的な動きをしており、なかなか良かったです。一棟の物件は「何と銀行の積算価格と売却価格に２億の差があるのです！！」驚きです。

 

 

古い物件でもOKな数名のお客様に情報提供して早速銀行審査に入りました。明日には買付証明をもらう事になります。２件見た物件共に良かったですが１棟の物件等は隣がかなり広い空き地で将来性を感じました。将来そこにマンションを建てるとなると隣地である該当物件所在地も当然開発のターゲットになる可能性があるからです。

 

 

土地が広い積算価格の出る物件がだいぶ出てきてます。ただ、これも後１，２年の事かと思います。多分来年の後半頃には以前はだいぶ安かったなと振り返るんでしょうね。不動産投資はいつでもできますが、どうせなら安い時に始めた方が良いですよね。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和