東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ブルムバーグの記事をご紹介します。アメリカの新規住宅着工が大幅に下落しています。日経にも出ていましたが日本の人口の倍いて、移民が増えているアメリカで新規住宅着工が日本の数字以下という状態だという事です。

 

ローンを借りて不動産を売買するよりも、賃貸でしばらくしのぐという人が世界的に多い状態でしょう。日本も同様で、不動産投資をしているオーナーにとっては入居者が定着してプラスです。

 

長くこの状態が続けばいずれV字回復の時期も早まるかもしれませんね。シカゴオリムピック決まった後かな？？？（予想ですが）

 

「リセッション（景気後退）の深刻化を背景に、米国の住宅価格は少なくとも過去１８年で最大の下落となり、住宅着工件数は統計開始以来の最低を記録したことが、２２日の米政府の発表で分かった。

 

≪差し押さえは最高≫

 

米連邦住宅金融局（ＦＨＦＡ）が２２日発表した、２００８年１１月の住宅価格は１年前に比べて８．７％下落と、１９９１年の記録開始以降で最大の落ち込みとなった。米商務省がこの日発表した、０８年１２月の住宅着工件数は前月比１６％減の年率換算５５万戸と、１９５９年の統計開始以来の最低を記録した。

 

ガイトナー次期米財務長官は、米上院財政委員会のウェブサイトに２２日掲載された同委員会からの質問に対する書面での回答の中で、「われわれは深刻なリセッションや住宅価格の歴史的な下げ、失業の広がりに直面している。こうした悪い傾向が加速するとの懸念もみられる」との認識を示した。

中略
≪回復の兆候なし≫

ＦＨＦＡの住宅価格指数はピークだった０７年４月から１０．５％下落している。１１月の価格指数は前月比では１．８％下落と、ブルームバーグがエコノミスト１１人を対象にまとめた予想平均（１．２％下落）よりも大幅な値下がりだった。

 

地域別では、カリフォルニア州を含む太平洋側の値下がりが目立ち、年率で２２％下落。２番目はフロリダ州などを含む大西洋側南部地域で１２％低下した。

 

ＦＨＦＡのシニアエコノミスト、アンドルー・レベンティス氏は２２日のインタビューで、「価格の下落で、在庫が減少すると期待したい。それは落ち着いたという合図になるが、兆候はまだ見られない」と述べた。（Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｍ．　Ｈｏｗｌｅｙ、Ｔｉｍｏｔｈｙ　Ｒ．　Ｈｏｍａｎ）」

 

by 向井啓和

本日ついにという感じですが、都心の一等地の渋谷区神山町の分譲マンションチラシが入ってきました。それによるとかなり豪華な内装のオール電化のセキュリティばっちりのマンションが当初予定価格の半額だそうです。

 

ペット可でもありまして、将来自分が住まなくてもここなら代々木公園も近くペットを飼う独身者やカップル等に賃貸が可能かなという立地です。

 

詳細お問い合わせはhttp://www.minato-am.com/まで

 

by 向井啓和

本日日本で一番かたいと思われている銀行の方と面談して来ました。担当の方は個人向け不動産投資のサポート役として個人へのアパートローンをしていますが、かなりポジティブなので驚いてしまいました。

 

銀行のスタンスは不動産融資に関して個人に対してはかなりアクセルを踏んでいる感じです。一方法人向け融資にはその逆に全体的に及び腰だというのが如実に分かりました。

 

担当者の方も今年の3月～6月が不動産市況の大底という意見で同じでした。不動産市場の底打ちが景気の底打ちよりも先かも知れないという意見でも一致しました。銀行員の方と相場観が一致するというのも珍しい事です。

 

現在一日一行運動をしています。ほぼ毎日の様に色々な不動産融資の可能性のある銀行開拓をしております。
不動産融資（ローン）も情報の鮮度が命です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

フルローンの可能な銀行をもう一つ開拓しました。地方銀行です。他の業者を通じて銀行を紹介してもらいました。

 

条件としては抵当権の付いていない物件を共同担保として提供出来る物件があるか否かがポイントになります。弊社が把握している限りでは都市銀行が純資産数億円以上の富裕層向けに出しているという事ともう一行傷の浅い地方銀行が属性とエリア限定で融資しているという状態です。

 

フルローンで不動産投資をするのは狭き門であるのは変わりありませんね。

 

by 向井啓和

不動産投資セクションのAll Aboutの専門家として登録されていますので先日All Aboutの3周年パーティ兼懇親会に参加して来ました。150名程集まる懇親会場で色々な専門家の方が集まり、変ったところではパーソナルブランディングの専門家、加圧トレーニングの専門家等来られておりました。

 

普段あまり気にしていなかった分野にも様々な専門家と言われる人がいるのだと感心しました。一方、専門家といわれる人でも分野外の事に関しては全くの素人なんだなと自分も含めて感じました。不動産投資の専門家が必要でしたこちらまで　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

本日も物件調査に行ってまいりました。共に10％近い利回り（もしくはそれ以上）の取れるRC物件です。共に任意売却的な状態になっております。新宿区は副都心線の西早稲田駅からそれほど遠くありません。（7，8分）大学等の多いエリアです。

 

 

物件へのお問い合わせは　http://www.minato-am.com/

 

東京の投資用不動産の底打ちは居住用物件よりも早いのでお早めに！！

 

 

by 向井啓和

 

 

本日も任意売却物件調査に港区と横浜市に行って来ました。不動産投資には打ってつけのビジネスの中心地である一方、おしゃれな感じもあるのが共通しています。

 

港区の方は白金エリアの区分所有物件です。新築マンションに付いている店舗事務所部分の売却だという事で近場でもあるのでみてきました。

建物は築浅でおしゃれな外観でした。事務所は現在中堅企業が賃貸しており売却価格から逆算するとグロスで10％近く行きます。

 

シングルテナントのリスクはありますがエリアが良いので面白いかもしれません。更なる価格交渉も可能でしょう。

 

 

もう一方は横浜市の物件です。一本大通から入っており静かなところですが（特に土日）、駅から一分の立地なのでこちらも家賃次第ではテナントは容易に入るのではと思われました。

 

ただ、店舗部分のテナントのリスクが大きいなというのが実感です。こちらはグロス13％以上も狙える感じです。

 

毎日新規未公開物件が入ってきますので随時ご紹介します。詳しくはhttp://www.minato-am.com/まで。

 

by 向井啓和

 

最近毎日任意売却物件の調査で大忙しです。東は千葉の市川、浦安から、都内は千代田区、港区、世田谷区辺りの都心や城南エリア、中野区、新宿区辺りまで連日物件調査や確認に奔走しております。1月になってから更に、昨年民事再生や倒産した会社の物件がドンドン出だしました。

 

物件的にも売却希望価格と融資銀行の評価額が逆転する様なレベルで数字上はフルローンが可能な状態の物が散見されます。

 

昨日は夕方ですが、千代田区一等地の小規模なオフィスビルを見てきましたが築年数もまだ2，3年で非常に良かったです。利回りターゲットも10％近く行くという夢のような状態です。私も自己資金が潤沢であったら買いたい位の物件です。

 

本日は他の担当が世田谷区の住宅街としてはこちらも一等地の一棟マンションを見てきましたがこちらもかなりの物件です。

 

今回の金融危機はバブル崩壊の後始末慣れしているので、物件の動きや不良債権処理が非常に早く感じられます。倒産してから3か月から半年で出てくるイメージです。前回のバブル処理に10年以上費やしたのに比べると雲泥の差です。とんでもない拾い物物件が現在は大放出されています。

 

ここで買える人は100年に一度のチャンスをつかむ事が出来ます。躊躇せずお問い合わせを　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資はポイントを押さえていれば本当に副業として（本業としても）気楽だなと思います。株式投資も行っている筆者ですが、不動産投資の10分の１にも満たない額で行っていますが海外市場の動向や各企業の動向等気にすべき事が非常に多くあります。それも日々変わっていきます。

 

例えば昨日のアメリカの市場は小売売上高が大幅減という事で３％前後株価指数が下落しましたが、そういったニュースを見ると株式投資している身としては翌日の事が気になる物です。

 

（昨日発表になったアメリカの１２月の小売売上高は前年同月比で見ると9.8％のマイナスで、衣料、家具などの需要が集中するクリスマス商戦の不振が裏付けられた格好です。）

 

このニュースでそれ以前に下げていたイギリスの株価指数FTSEも6％前後下げていました。ヨーロッパも情勢は厳しい様です。

 

また、シティやドイツ銀行等の業績不安から金融機関の株式は軒並み下落していました。夜中見ていたブルムバーグニュースではシティは一時10％超の下落をしていました。（終値は分かりませんが）

 

世界市場の動向に直接的に左右される株式市場に対して、間接的に入居率や延滞率に影響が出ますが不動産投資は気楽な物です。購入後に心配すべきは大規模修繕や管理等。サラリーマン投資家の方でも数か月に一度気になる事があると言った事かと思います。

 

物件情報はこちら　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

フルローンは大っぴらには完全消滅しておりますが、一部密かに生き残っています。ただ、物件がフルローンになるかならないかの問題ではなく、個人属性でフルローンに持って行けるか否かのポイントになってきます。詳細はこちらにお問い合わせをhttp://www.minato-am.com/company.html

 

 

現在、弊社でもフルローン可能であるという前提で対応しているお客様が数名おりますが共通しているのが年収ベースもしくは自己資金ベースでかなり高水準の方が多いという事です。

 

世帯年収別の分布で見ると大体上位1％前後に入ってくる人のみが対象になるかなといったイメージです。

 

もちろん銀行はあまり属性の良い人を優遇していることを大っぴらに出来ないので、「自己資金最低○○％入れてください。」と前面にだしております。よって、もしご自身が世帯年収の分布で上位1％以上にもしかしたら入るかもしれないとお考えの方はチャレンジされても良いかもしれません。

 

但し、地方の物件に関しては「逃げ切り」出来るか否かの前提で見られる事が重要かと思います。少子高齢化して入居率が低下すると思われる地方物件でも想定利回りが非常に高く15％以上等であれば早めに自己資金や借入金部分を回収出来るかもしれません。

 

空室率が高くなる前に回収出来るか否かが「逃げ切り」出来るか否かです。

 

何れにしてもリスクが高い投資なのであまりお勧めしませんが、リスク許容度の高い方はチャレンジしても良いかもしれません。不動産投資の中でも最もリスクが高い部類に入るのが地方物件をフルローンで買うという事である事は認識されて置く必要があるかと思います。

 

by 向井啓和