東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

一棟物不動産投資を行われるお客様には弊社や私の失敗や成功を基に色々とアドバイスを行っておりますが、その中で今回は損害保険に関して取り上げてみます。（東京、千葉、埼玉、神奈川の投資物件に関してはhttp://www.minato-am.com/でお探しを）

 

弊社に限らず一般的に不動産会社は一棟物の投資用不動産を購入されるお客様に対して損害保険をお勧めします。弊社でも一棟物の投資物件を買われる方に対しては必ずお勧めします。

 

その中で、特に重視しているのが（1）総合保険であるか（2）水災がカバーされているかの2点です。

 

火災保険で一番良いのは（1）総合保険に入られる事です。総合保険の場合には水災も当然カバーされていますが、その他のかなりマイナーな災害でもカバーされます。

 

例えば実際にあった話ですが、弊社所有の千葉の区分店舗ですが、その店舗には一般のワイドタイプという幅広くカバーされている保険を掛けておきました。

 

ところがある日管理会社から連絡があり、「空調の室外機が破壊されて盗まれている」との事です。

 

室外機といっても内のエアコンと連結しており室外機が盗まれると中の機械も取り換えなければなりません。ところがワイドタイプの保険ではこの盗難はカバーされておりませんでした。

 

一方総合保険であればこの事案は保険対象となったそうです。エアコンと言っても店舗や事務所向けは一機100万程度もする価値のあるものです。中に取り残されたエアコン本体も使えず廃棄処分する必要もあります。それでも5万円程度の費用がかかりました。

 

不動産投資をしていて出来れば避けたい不意の出費に関して最小限に抑えてくまなくカバーするには総合保険を弊社はお勧めしております。

 

一方、一番多く起こる事故は実は水災ですので、どんなにコストを抑えたくても水災だけは入る様に強く投資家の方には勧めております。（水災は台風、大雨の場合もありますが、配管が詰まって水漏れというのが多いです。）

 

弊社売買仲介の多くの物件は長期の借入を行って購入されるので、保険期間はその借入期間と同程度をお勧めしております。

 

長期であればあるほど割引が利くという事もありますし、将来のキャッシュフローが計算しやすいという事が言えるでしょう。

 

何棟か物件を持って何年か経ちますと思わぬ事故や災害もあるものです。そういった事は購入時に備えておきましょう。

 

（他には電気工事の人がスパナを屋根に落として修繕をしたとか、台風時に石膏ボードの壁が破壊されたという事が起こりましたが、そちらは自社もしくは他社が入っていた保険で全額カバーされました。）

 

東京都心で任意売却の売りビルがありました。全体像の写真アップ出来ないので玄関だけアップします。建物はほぼ新築で全てのテナントが埋まった段階です。山手線の内側の売りビルでして、駅からも1分程度と商業テナントビルとして非常に有望な物件になります。

 

 

一階がコンビニで地下一階が店舗です。2階から上はおしゃれなオフィスビルとなっています。金額は5億以上の物件になります。住居系ではなくオフィス店舗系が好みでしたらお問い合わせください。利回りは10%です。

 

 

現在どうにもならなくなった業者やファンドからの売り物件が増加しています。一方、ドンドン投資用不動産に関しては動いてもいます。お問い合わせはお早めに。

http://www.minato-am.com/

不動産投資をされるに当たって信託受益権物件を売買出来る業者にコンタクトしておきましょう。何故ならば、現在物件を安く売っているのは不動産会社や不動産ファンドになります。不動産投資ファンドが物件を持つ場合に信託銀行に物件保有を委託して信託受益権の形で物件を保有します。

つまり不動産という物理的な存在が、信託受益権という書類上の法的な存在に返還されます。

 

この信託受益権の売買に関して勧誘や紹介や実際の売買は信託受益権売買の法的な資格の保持者でないと出来ません。従いまして不動産ファンド等の割安売却物件の紹介はおのずとその免許保持者に流れるという事になります。ちなみに弊社の免許番号はこちらになります。
http://www.minato-am.com/company.html

 

信託受益権の売買においては宅建業の免許以外に「第二種金融商品取引業」の資格が必要になります。関東近県でも免許番号が2000号以上来ていますので2000社程度が扱えると考えて良いかと思いますが実際の情報が頻繁にやり取りされているのはこの内の一部になると思います。

 

ファンドが所有している物件は大掛かりな物が中心ですが、中には1億円台の価格の物件もございますので思わぬ拾い物をする事が出来るかもしれません。

 

（一般的に信託受益権物件は扱いづらいので情報が出まわっていないというケースが多々あります。）

時折不動産投資やそれ以外の不動産売買においてかなりの手数料のディスカウントで客引きをしているサイトを目にします。

 

法律で最大3.15%+6万円の手数料になっておりますが、それを1%にしたり、無料にしたり頑張ってられます。チャレンジ精神は買うのですが、本当に顧客の為になっているのかと疑問に思います。

 

まず、手数料を大幅に割り引く場合の仕組みを簡単に説明します。

 

買主から手数料をもらわない場合、もしくは大幅に割り引く場合に仲介業者はどうやって儲けるのでしょうか？当然ながら、売主から手数料を得るのです。その場合に売主から3.15%+6万円の手数料かそれ以上の手数料をもらえる様な価格にて物件を売りにかけます。

 

従いまして、割引業者に価格交渉を頼んでも当然ある一線より下にはなりません。

 

買手が手数料を払う通常の業者に頼んだ場合には例えば1億の物件を8000万まで指して割り引いてもらうチャレンジができますが、一方割引業者は売主から「9500万以下では手数料を払いません。」等と最初から釘を指されています。

 

よって、買う人にしてみると通常の割引をしない仲介業者経由で購入すると手数料込みで8258万(＊）であるのに対して割引業者経由では9500万になります。手数料を払って目いっぱい業者に叩かせた方が買主にとってメリットがあるのがおわかりになると思います。

 

＊8000万＋（8000万×3.15%+6万）＝8258万
物件価格　手数料

 

更に、割引業者の場合には売主から手数料が出ない物件以外は紹介しない、出来ないというデメリットがあります。本当にいい物件は売主が手数料を払うか否かに関係ないところで決まりますが、割引業者サイドはやっても儲けが出ない案件はしないという本末転倒の結果になります。

 

よって、仲介手数料割引業者では他の投資用不動産を提供している業者よりも物件の幅が狭くなっています。

 

本当に良い物件というのは場合によっては業者の紹介の紹介で仲介業者が三社になる様な場合もあります。そういった場合には売主と買主の手数料分を業者が三等分したりして売買がなされます。ところが仲介料割引業者はこういった物件には手出しが出来ませんし、紹介を受ける事も出来ないでしょう。

 

甘い話に釣れてくるお客さんが多ければ多いほど顧客サポートや契約周りの仕事がおろそかになります。手数料を払わないで売買した物件で何か問題があったら一体どうなるんでしょうか？もちろん業者は手数料をもらってないからと言っておろそかな仕事をしてはならないのですが、一方買主は損害の復帰や賠償に対して業者に求められるのでしょうか？法律家ではないので分かりませんが…対価を払わなかった人に対してどう対処するかは微妙な問題かと思います。

 

弊社（http://www.minato-am.com/）では最善の物件を買ってもらいたいと思うが故に手数料の割引はしておりません。どっちが得かはお客様の判断で良いかと思っています。不動産投資に必要な洞察力が無いと分からない、「一見得に見える事が実はそうではない」お話でした。

 

by 向井啓和

2008年10月8日  不動産投資のメリット

本日も日経平均株価（日経225）がNY市場の暴落を受けて暴落しました。終値で9203円32銭で952円安という状態まで行きました。機関投資家が機械的にファンドの解約等に対処する為の換金売りが主体だった様です。

 

改めて株式市場の恐ろしさを感じます。Bloody October（流血が止まらない10月）という表現がぴったりかなと思います。この株式市場を含めた金融市場の恐ろしさを横目に不動産市場を見てみるとこちらも良くはありません。

 

ただ、個人投資家の方々はのんびりと構えています。「3月位までに2棟目買いたいです」とか、「売値8億の物件を5億とか4億台後半で指値を入れて」等。今不動産投資メインの個人投資家（ある程度年収があり、貯蓄がある方）は改めて不動産投資のメリットを感じていると思います。

 

私の言う不動産投資とは現在建っている既存の新築や中古物件への投資を意味しますが、これに関しては入居率や修繕の読みさえ間違わなければ非常に安定的な資産運用になっています。大規模な商業施設や大規模なビルではなく、普通の真面目に仕事をして暮らす一般の方が入居者になっている東京を中心とした仕事の多いエリアが投資の中心です。東京の通勤圏、通学圏等の居住者の多い場所を投資対象としていれば気にする点は地震等の災害と入居者の選別がメインになってきます。

 

日々の値動きで心を揺さぶられることもありません。ロスカットや追い証も恐れる必要はありません。株価や外為レートが気になって仕事が手に付かないという事もないでしょう。株式投資も数年単位の長期投資覚悟であれば2倍、3倍のリターンを取れる可能性もありますが、不動産投資の場合には流動性がそもそも低いのでキャピタルゲイン狙いの売買を勧めるのではなく、インカムゲインのキャッシュフロー中心の投資を勧めています。

 

株式投資やFXと同じくレバレッジが掛ってはおりますが、利息と元本の支払さえ毎月出来れば「期限の利益」に保護されて借りたお金を数10年に渡りゆっくり借り続けて行く事が出来ます。一方の株式投資でレバレッジをかけた場合6か月で信用取引は期日が来ますし、先物、オプション等も短期の期間しか取引出来ません。また、FXもレバレッジを掛けられますが現在の様に日中大きくレートが「飛ぶ」中では怖くて入れないしマーケットを常に注視すべく専任しなければ難しい所があります。

 

我々は普通よりちょっと頑張って仕事でお金を稼いで来た人々がその仕事に専念・継続しながら出来る資産運用を志向しております。仕事を持った個人投資家が本当の意味で副業的に行える投資に向いているのは不動産投資だという思いを強くした今の金融市場（マーケット）です。http://minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

不動産投資において物件を数多く見る事は非常に重要な事ですが、一方ある程度の投資エリアが決まっている場合にはそのエリアを隈なく歩き回ることによって思わぬアイデアが浮かんだり実際に売り物件に巡り合う事があります。散歩の効用です。

 

 

例えば品川区西大井の辺りにお住まいでその辺の物件を探すもしくはその辺で投資を考えている方の場合いには職場から自宅までの間で色々なルートで自宅まで帰ってみるのです。例えば、いつもは大井町から帰宅しているとしましたら、時には大森駅から帰宅したり、西大井駅から帰宅してみたり、ちょっと遠いですが大崎駅や品川駅等から歩いて帰ってみるのです。

 

 

その際に表通りのルートのみならず裏通りのルート等様々なルートで自宅まで帰ってみましょう。健康にも良いですし、普段見過ごしている道の何気ない変化にも気付く事ができます。例えばテナント募集の看板の数だとか、新しい時間貸し駐車場の出現とか、更地の現場とか、工事中の現場とか、ボロボロで修繕をしている建物だとか、駐車している車の車種だとか、新しいお店の開店等などの情報が得れます。同じ職場から自宅の間のエリアであるにも関わらず違う駅から歩いてくると全く違った側面が見えてくるものです。

 

 

テナント募集看板が多いほど入居率の低下を想像し、新しい時間貸し駐車場は将来のマンションの建築やそれに絡む地上げを想像する事ができます。また、駐車している車の車種や新車度合いを見ていくとその辺の人が可処分所得が高いのかそうでないのか等も分かってきます。道には不動産投資するに必要な情報が散らばっています。ただ、それを自分がキャッチできるか否かです。

 

 

その際特に現在注目すべきは売り物件の情報や、民事再生法申請した会社の物件の情報が街歩きの散歩の最中に得られるのです。新築の工事現場等でほぼ完全に建物が建っているにも関わらず誰も住んでいる気配がなく賃貸募集をしている気配もない物件です。良く見てみると張り紙があり民事再生法申請中の会社の物件で建設会社が完成後にお金の支払が無く引き渡しを留保している等の情報が提示されています。もちろん新築のマンションですので、高額な金額になるでしょうが不動産投資の実際の勉強になる事は間違いありません。散歩やウォーキングもアンテナを高く張って行うと思わぬ情報を足で得る事が出来る様にもなります。（これらがまさしく任意売却の物件となります。）

 

散歩によって地域情報と物件情報のうち特に普段軽視されがちな地域情報が目から飛び込んで来て散歩によって得られます。車で移動しているとあまり得れない情報です。

 

不動産投資における散歩の効用でした。http://minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資に直接関係ないかも知れませんが、株式投資関係のお話です。

 

正月休みの1月2日バラエティしかやっていないのでブルムバーグニュースを深夜見ていると、今年の有望投資先としての話をインタビューする内容がありました。こちらはアメリカ時間でアメリカ人向けの放送なのでどうせアメリカのインフラ関連の株式だとか石油関係の株式の話をするかと思ってましたら、何と一番の注目投資先は「日本」だというのです。

 

Charles De Valux (International Vaule Advisers社)という方がその様に応えていて驚きました。インタビューアーも「何故日本？アメリカではないの？」見たいな質問をすると彼は「日本の株式市場は40%以上下落しているし、PBRも一倍割れしている程割安であるし、過去19年にわたった弱気相場の後でローカル（日本の投資家）も戻って来ている」との理由で日本への投資を正当化したのでした。

 

確かに株式投資の世界では日本はグロース（成長）よりもバリュー（価値）の点から高く評価されています。今後グローバルな投資ファンドが日本株を拾っていく兆候が出てくるのではないかと思います。日本のメディアで取り上げられる頃には悲しいくらい世界の先端の情報からは離れているという事との一つの表れかもしれません。（メディアはいつも後追いでしかないという事です。…悪い現象は誰でも指摘できますよね）

 

不動産投資も今年は外国人投資家や日本在住の外国人が活発に動きそうです。東京都心やその周辺物件情報はこちらhttp://minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

日本のマスコミの報道を読んでいると非常に悲観的になりますが、そんなに悲観する必要も無いかと思えてくる今日この頃です。本日友人の友人のインド人の人と話をしました。彼は日本で物件を持っているがそれのリファイナンスをしたいとの事で相談、現在のスプレッドがかなり高いのでそれを下げたいとの事でした。転職してから間もないのでとりあえず2，3か月の給与状態を提示してくれというところでそちらの話はひとまず終えました。

 

ただその人の友人は鉱業（mining)関係で大きく儲けたので、儲けた現金を使って日本でトロフィービルディングを購入したいとの事です。トロフィービルディングとはそのエリアで目立つ物件とでも言えば良いのでしょうか。金額は5億～30億という話でしたのでそんなにトロフィーという程の物件は都心の一等地では買えませんが…。ただ、中央区、港区、渋谷区辺りの商業エリアで物件を提示してほしいとの事でした。イメージするのは銀座、青山、六本木、原宿、恵比寿あたりなのかなとは思っています。以前の物件を掘り出して提案してみようかと思っています。

 

これ以外にもアメリカで不動産投資をしているファミリーオフィスの方からも買いニーズの依頼を受けました。運用資産が1000億という事でかなり大きな数字ですが、日本の不動産が割安なので購入したいというお話でした。そちらの方には千代田区の売り物件を紹介しています。不動産会社が民事再生法を申請したとか倒産したというニュースが流れれば流れる程海外の投資家が興味を持ってくるという状態になっています。その為市場に若干強気に成りつつあるところでした。

 

by 向井啓和

 

カナダのランドバンキング（宅地造成、商業地開発）の会社から誘いがありプレゼンテーション参加。アメリカやカナダ等の北米の不動産市場に関して興味があり、自分の情報のアップデートの理由もあり参加しました。

 

彼らはカナダのオンタリオ州を中心とした北米の商工業の発達したもしくは今後発展すると思われるエリアの荒地や農業用地等を自社で購入してそのうち5%のみ自社保有してそれ以外を投資家に売却するというビジネスモデルで展開しているとの事。

 

日本でもバブルの時には原野商法という詐欺的な投資案件の話がありましたが、その辺の信頼性等を確認しました。説明によるとその会社は29年の歴史があり、4年から6年で土地のインフラやビジネスプランを練って建物を建てる業者に転売して利益を得るとの事。その間、95%の投資家への連絡や情報提供をして行くことがビジネスであるとの事でした。

 

開発型投資案件の良い点はリターンが高いところですが、一方、リスクもそれなりにあります。（リターンは複利ベースでカナダドルで15%前後のリターンとの事）ただ、一番のリスクは開発がいつ行われるかが明確でないことです。

 

開発会社の開発時期のターゲットと実際に開発が行われる時期のずれが大きければ大きいほど投資案件の資金化に時間がかかります。また、所有しているのは土地でありしかも他の所有者と共有の様な状態になっており、勝手に土地として売却出来ない等の問題もあります。

 

ただ、リセールといって他の投資家に売却する事も可能であるとの説明でした。リセールが出来れば資金の流動性が保たれるので投資しやすいかと思います。ただ、他の会社の案件で開発案件に投資したがその開発会社が倒産して投資資金が戻らなかったという話も聞いております。もう少し内容を詰めないと取り扱うべきか否か決められないです。

 

一応、アニュアルレポートとリーガルオピニオンを求めました。アニュアルレポートとはその会社の決算報告書の様なもので、リーガルオピニオンとは日本で投資勧誘するにあたっての資格要件などに関しての弁護士の意見書です。

 

その内容が全く問題なく、魅力的な案件で大きな資産の一部を5，6年寝かしても良いという方にはこの様なランドバンキングの投資も悪くはないかと思いますが、ハイリスクであるのは間違いないです。

 

by 向井啓和

世界的に富裕層向けのプライベートバンクと言う言葉が安っぽくなってしまったので、あまりプライベートバンクという言葉がいい意味で使われなくなってきました。プライベートバンクは日本でも3000万以上の金融資産保持者限定とか、1000万以上とかをターゲットにして各金融機関から盛んに宣伝されてます。

 

宣伝されればされる程ターゲット顧客層が低下して、プライベートバンクの重みや秘匿性が低下したのが原因です。代わって出現した概念が「ファミリーオフィス」という考え方です。ファミリーオフィスは単にプライベートバンクに口座を持ちプライベートバンカーの勧めに従って投資をするのではなく、所謂インハウスで委託者の資金を独自の哲学に基づいて管理します。管理のみならずインハウスで投資アイデアの選別や分析も行う事も業務として含まれています。

 

言ってみればプライベートバンクを行う欧米を始めとした金融機関が安っぽいサービスやイメージになり自社商品の売り込みに本当の富裕層が辟易としたのが理由かと思います。テレビCMでプライベートバンクを紹介するのもかなり違和感ありますよね。余計な事（テレビCMや新聞広告等）に費用を掛ける位なら既存の富裕層へのサポートを厚くしろというのが見えざる不満だったかと思います。（例えば大手のスイス等の銀行はサブプライムでも被害を受けたりしてますので、富裕層の一部は防衛的になって来ているのかもしれません。）

 

ファミリーオフィスとは日本で言えば家族の資産運用会社を持つという事と同じですので、そんなに違和感無く理解できるのでは無いかと思います。ただ、同族会社の様に親族や血族に限定しているのではなく、共通の認識を持っている友人やパートナーで運営したりというのが異なります。バフェット氏がビルゲイツ氏に委託した様な例を考えると御分りになるかと思います。

 

by 向井啓和