東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

弊社では投資用不動産の仲介のみならず、9月1日から城南地区を中心にリニューアル仲介をスタートすることになりました。

 

 

中古住宅の円滑な流通を促進する為に中古物件でもフラット35での融資が付くように物件をリフォーム・リニューアルして仲介するのが「リニューアル仲介」の流れです。

 

 

中古物件の仲介で特に難しいのが瑕疵担保の保証になります。また、実際に仲介する際には何らかの問題があるのが中古物件の常です。

 

 

雨漏りがあるとか、ベランダが腐食しているとか、間取りが使いずらいとかあったとしても、認められた建築の専門家のチェックを受けてリフォームをする場合にはリフォーム費用を含めてフラット35が利用出来ます。

 

 

今までであれば通常、物件融資とリフォーム融資は別建てになりましたが一体になっており利便性が高まりました。

 

 

場合によっては全てひっくるめてフルローンも可能かと思います。

 

 

日本では戸建の中古物件の流通が弱かったですが、今後は戸建の中古物件をリフォームと購入を同時に行うというスタイルが定着してくるのではないかと思います。（今までは中古戸建ては更地にされてそこに新築住宅を建てるというのが主流でしたが…）

港区、渋谷区、目黒区等の城南地区の不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

投資用不動産（収益物件）購入の為の銀行攻略法と言っても非常にオーソドックスな話です。

 

 

先日、弊社入社間もない営業マンの担当にお客さんが買いたい物件があるという事で銀行を数行紹介しました所、一度も会っていないのにどこの銀行も結構愛想良く対応してくれたという事です。

 

 

親身に不動産投資をするお客さんの案件に関して話を聞いて相手をしてくれたという事です。

 

 

一方、その後自分で何の「つて」も無い状態でHP等を見て金融機関に電話したところ空振りや検討違いな話ばかりだったと報告を受けました。

 

 

当たり前の話なのでが、金融機関は「紹介」を受けるか「自己開拓」する顧客以外は「客じゃない」と思っています。

 

「紹介」は簡単な事ですが、銀行が過去の取引先の知り合いや友人や先輩等から顧客企業等の担当を紹介してもらいそこから顧客開拓がはじまります。

 

 

「自己開拓」は商工リサーチや帝国データバンク等の情報やその他情報を銀行マン自身が自分の営業エリアで調べて自分で「アポ入れ」してする営業です。某営業の強い都市銀行でもこのやり方で顧客先を開拓しています。

 

 

(事前に財務内容や状態をある程度理解してから自分の顧客にしたい先だけアプローチを掛けます。)

 

 

銀行がメインの客にしているのはこの「紹介客」か「自己開拓客」にほぼ限られます。

 

一方多くの不動産購入者が実践している方法として紹介を受けずに自ら電話したり、訪問して融資の相談に行くという方法がありますが、あまり効果を発揮しません。

 

 

ある同期の銀行マンがこう言っていました。

 

 

「自分から誰の紹介も無く来る客なんかろくな客いないよ。そんなの誰も相手にしないから。銀行マンはそういうのが来たら詐欺師か泥棒と思っている位だよ。大体いい年して友人で銀行マンの知り合いがいないとか、業者から銀行の紹介も受けられないなんて可笑しいじゃん」との事です。

 

 

当たり前と言えれば当たり前なのですが「不動産投資」「マンション経営」「アパート経営」という投資と言っても事業性の高い投資をするのに人脈も無ければ金融界の常識も無いとなると銀行マンも相手にしないのも無理の無い話なのですが…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

東京都渋谷区明治通り沿いに売りビルがでました。金額は1億台です。

 

 

利回りは低いのですが立地は秀逸です。土地の担保価値や実勢価値が高く、将来の開発の可能性のある物件という事でキャピタルゲイン狙いの不動産投資を検討の方にはもってこいの物件です。

 

 

写真は明治通りです。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by　向井啓和

投資用不動産の購入において誤解の多い事ですが、「不動産投資でインカムゲイン狙いとキャピタルゲイン狙いが両立するか否か」という命題があります。

 

 

通常金融機関等が好む不動産投資のあり方としてはキャッシュフローを潤沢に取れるインカムゲイン対象の不動産投資になります。一方、投資家サイドとしては出来ればキャピタルゲインも取れそうな物件という事で人気のエリアを好む傾向があります。

 

 

金融機関としては人気のエリアであってもキャッシュフローが取れない、もしくは薄い場合には融資の判断になりません。

 

 

通常キャピタルゲインが狙える物件は商業地や近隣商業地に該当する用途地区でありまして、レジデンス物中心のインカムゲイン狙いの投資では該当しないエリアになります。

 

 

よって自己資金の投入の少ないフルローン投資を含むハイレバレッジ投資の場合には、ほぼキャピタルゲイン狙いが出来ない物件の購入になると考えた方が宜しいと思います。（銀行の意向が強く働くので）

 

 

せいぜい将来運よくキャピタルゲインが取れても1割～2割ですが、それもコストや税金を引いてしまえば微々たるものとなります。

商業地等のキャピタルゲインの場合には2，3倍取れる事もある事を考えますと僅かな物となります。

 

 

ただ、商業地等のキャピタルゲインが得られる可能性のある物件の場合には銀行の融資があまり出ないという難点があります。何故ならキャピタルゲインが望めそうなエリアの物件は住居物件と言うよりは事務所店舗が入っている様な商業地物件になるからです。

 

 

もし事務所店舗等の入っている物件を購入する場合には自己資金を半分近く入れて低レバレッジで臨むしかありません。場合によっては全額キャッシュで購入という事も必要になってきます。

 

 

「キャッシュフローが取れてネット10％で回っていて、将来キャピタルゲインも期待できる物件」なんて殆ど存在しないのが現実です。「スリムでグラマーな女の子」を探すような物です。まあ奇跡的に見つかるかもしれませんが…

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

時々ですが投資用不動産の物件資料で「リースバック条件付き」とか「リースバックも可」という事が備考欄に書かれています。

 

 

これらの物件の特徴を簡単にご説明すると「物件は売るけど場所はそのまま利用したい」という事です。

 

 

例えば、自社ビルの一階でレストランを経営されている方が不況でお客の入りが減ったので一時的に厳しくなった。

 

 

現在所有しているビルそのものには執着はなくビルを売却して少し楽になりたいという場合で、それでも一階の店舗は好立地なので利用し続けていたいというケース等が当てはまります。

 

 

そんなケースが多い中小型案件のリースバック物件は要注意です。リースバックして入居するテナントが一旦破たん寸前まで来ていて自社ビル等不動産物件を売却する訳でして状況はそれ程良くありません。

 

 

リースバックして再入居するテナントの属性を良くチェックする必要があります。

 

 

特に一棟全部を自社ビルとして使っていた場合等はかなり厳しく見る必要があります。

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

東京の不動産投資市場を考える時、人があつまるイベントや魅力というのが重要になります。昨日東京湾花火大会に行って来ましたがその際の写真を添付します。

 

 

日本には四季があり、春夏秋冬それぞれに楽しいイベントがあります。また、日本は南北に長く雪山から南国リゾートまでそろっています。この魅力を生かすべきなのかと思います。またそれは外国人の方が分かっているのかなと思います。

 

 

インターナショナルな視点で見ると東京の不動産は違った目で見れます。今後大きく発展する中国やアジアの富裕層が観光やビジネスで東京により集ってくる事を考えると日本の人口減少、少子高齢化だけの理由で不動産価格が下がるという事には成りません。

 

 

ちなみに最近富に多い問い合わせが中国系の人からのものです。日本でビジネスに成功した人が更なる成功を積み上げる為に一棟物のビルを購入したり、店舗付きビル等を購入したりといった例が散見されます。（弊社問い合わせの約3割が中国系の方だと思います。）

 

 

ラグビーワールドカップの招致が決定しましたし、東京オリムピックがもし来る様な事になれば東京湾岸エリアを中心に不動産市場がダイナミックに動いてくるのではないかと思います。

東京の投資用不動産のお問い合わせはhttps://blog.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

東京都の城北エリアの隣が駐車場の売りビルが出ました。築年数がかなり行ってまして長期のローンは出ませんが13%以上の利回りがあります。（飲食店や事務所が入った雑居ビルです。）

 

 

隣が駐車場で更地ですし、逆の隣の建物も古いのでその一体全部の開発と言うのも将来的には考えられそうな物件です。京浜東北線の王子駅から徒歩4分程度と利便性も高いです。

 

 

暫く現在の満室状態で回して行って将来建替え等の可能性がある物件です。価格が1億5000万前後なのでキャッシュで買う人にはうってつけかなと思います。

 

 

投資用不動産のご紹介はhttp://www.minato-am.com/

 

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この数日サービサー案件がバタバタと数件から数十件出て来た様です。不良債権処理が徐々に進んできた感じです。不動産投資で安い物件を押さえるにはサービサーや管財人の持っている任意売却物件を素早く押さえに行く必要があります。

 

 

（数週間前からデューデリジェンスをしている会社の担当から不良債権の入札があると聞いておりました…）

 

 

新興不動産会社の不動産投資案件に融資を出していた銀行やノンバンクが金融市場の底打ちを機に一部損切りに入ってきた感じです。

 

 

金額は3,4億以上の物件が多いので中々一般向けにはなりづらい所ですが…ただ、時々そういった物件に混ざって1,2億の物件も出て来ますのでフォローしていきたいと思います。

 

任意売却物件・信託受益権物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

確かこの不動産投資ブログでも書いていた気がしますが、テナントの分散は物件評価のプラスポイントになります。ただ、一般的に不動産投資をされる方は１階が空いたらどうするのか、２階が空いたらと考えられますが、立地が良ければそうやすやす空きません。

 

 

むしろ居住用より安定している位です。

 

 

例えばこの物件ですが、東京都内の２３区に所在してますが一階テナントにセブンイレブンが入っています。家賃収入の大きなパーセントを占めるこの様な物件をどう考えれば良いのか…

 

 

まず、一階店舗の契約形態を良く理解する必要があります。通常コンビニの入る様な一階の店舗の場合家賃も高く、敷金も結構な額になります。その為、賃貸契約の解約の通知期限も契約終了の６カ月前等が普通になっています。

 

 

つまり、退去の申出を受けてから６か月の間現在のテナントが入居しながら他のテナント候補の先に打診することが可能です。都内のコンビニが入る様な立地は殆ど市場に出る前に決まってしまうのはそれが理由です。

 

 

最近多いのがコンビニから１００円ショップ系やスターバックス等の軽飲食店への転換等です。また、飲食店へテナントを変える場合には家賃の値上げも十分考えられます。

 

因みにですが、セブンイレブン等のコンビニの出店にあたっては非常に厳しい立地の調査をします。

 

 

一番重視されるのは店前の通行量の調査です。時間帯を幾つかに区切り、曜日も平日と土日に分けて計ります。また、近隣にタバコ屋さんや酒屋さんがあるかないか等もチェックポイントになります。

 

 

（近隣に酒屋さんやタバコ屋さんが無いとお酒やタバコの扱い等で売上の面で有利になる可能性があるからです。）

 

 

当然ですが半径何百メートル内に住んでいる人口や世帯数などもチェックして出店候補を絞っていくことになります。

 

一般に考えられている様に一階が店舗の物件は一様にパスするというのは良い物件を見逃している事になります。

 

（ただ、銀行が嫌がるので避けると言う理屈もありますが…）

一棟売りマンション等のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

たまたまですが、最近東京の中でも目黒区、世田谷区の一棟物の不動産投資を考えておられる方が多いなという実感があります。医療関係の方が開業するという事で先日から物件を探しておりましたが、他の医療関係の方も同じようなエリアを指定されてきました。（特に自由が丘近辺）

 

 

医療の自由化が進んで保険内の治療しかしない人が住む地域と、保険外の治療も積極的に取り組む人が住む地域に2極化してきている感じがこういったリクエストを聞くと実感出来ます。

 

 

大学病院等にお勤めであればともかく自分が開業するとなるとやはり出来れば収入が多い所でやりたいというのは仕方の無い事なのかなとは思いますが。

 

 

また、物件の方も動きがこのエリアでは早く、この1カ月程で５億前後の物件が何棟も動いています。（他に買われているという事なのですが…）

 

 

城南エリアでの不動産投資は潰しが効くと言うのも人気の秘密かもしれませんね。将来の売却や建売用地への転換等色々と選択肢がありますからね。

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和