東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

テレビ東京で「日本買い中国」という不動産投資の報道がありました。中国で不動産投資をして成功した方がその成功体験を広げる為に外国での投資を進めているという話です。

 

http://www.tv-tokyo.co.jp/emorning/tokusyu/post_1598.html

 

弊社のお客様でも中国系の方もおりますのでこの動きは少しずつ見られておりました。ただ、銀行融資が今の所上手く機能していないのでそれ程大きな物件は買えていないです。

 

ただ、現金で買える範囲（一億円以下）の物件にはかなり積極的な姿勢が目立ちます。香港、上海等の海外への感応度が高い方の購入が目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資と直接関係なさそうですが本日、日経新聞の一面に以下の記事が出ておりました。

 

「ドコモなど大手３社、携帯基地局を大幅増設
多機能端末増に対応　大容量サービスにも備え」

 

（こちらが日経新聞→http://www.nikkei.com/access/article）
（こちらが毎日新聞系→http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20100616214158.html）

 

「不動産投資に何で関係あるの？」と思われるかもしれませんが1棟物のマンションをお持ちである場合に周辺地域よりも高い位置に自分の物件が建っているという場合があります。

 

周りの建物との関係性で携帯基地局を置くニーズがある場合もあり、その際には毎月幾らかの設置場所費をNTTドコモ、KDDI、ソフトバンク等の企業から受け取る事が可能になります。

 

設置される機器のサイズにもよりますが、大規模な物になると月額10万近くになる場合もあり、更に1部屋資材を置く場所等でマンションを借りてくれるケースもあります。

 

周りに高い建物が少ない場所では携帯基地局を置く事によって不動産投資の収益性のアップも見込めます。ただ、工事が必要になったり、機器を設置する事によって建物に負荷が掛るという点はあります。

 

by 向井啓和

 

 

山手線の五反田駅近辺の中古マンションを買われた方からメールが来たのでご紹介。以前はボロボロでしたこのマンションもフローリングを落ち着いた色調の物に代えて、水周りを修繕した様です。

 

 

昭和40年位の同じマンションに売りが出てそれを弊社経由で買われました。

 

買われたのはアメリカ人の方でしたが、あまり古さは気にされていませんでした。そのアメリカ人が五反田駅周辺は恵比寿の様にお洒落になると予言してましたが、なかなか面白い指摘だなと思いました。

 

特に昔ソニーが本社を持っていた所にかけての通称ソニー通りあたりは良くなるとしきりに自画自賛。

 

確かに小規模なお洒落なお店が徐々に増えだした感はあります。

 

 

by 向井啓和

インターネット等で情報を提供しているとどうしても情報だけ取る不誠実な買主がいます。どうしても避けらない所ではあります。

 

 

ただ、不動産業界の怖いところは、全く素人の投資家が分からない人的なつながり等が存在するところです。また、情報には取得コストが掛っておりますがそれがなかなか理解されません。（例えば過去の取引によってその業者に手数料を払っている等）

 

 

時に、情報提供者を飛ばして売主に直接交渉に行く投資家がおりますが、そう言った情報は買主が思っているよりも意外と仲介業者の知るところとなります。

 

 

（水面下で動いていた案件に関して全くの素人の方が直接売主に問い合わせれば不自然ですので）

 

 

そう言った不誠実な買主の方とはなるべく関わらない様にしてはおりますが、それでも関わらざるを得ない場合もあります。

 

ただ、そう言った方は、たとえその物件を買ったとしても謄本に所有者として載る事になるので「頭隠して尻隠さず」と言ったところになります。

 

by 向井啓和

 

 

 

昨日香港から来日されたChristopher Dillon 氏の書籍出版のパーティーに参加してきました。香港在住でありながら日本にも住んでいたこともあり不動産投資に関しても見識のある方です。香港では倉庫等をリノベーションして賃貸したり等の事業をしている様です。

 

 

そんな中で何でわざわざ日本の不動産について本を書いたのかと言う事で興味を持ちましてCCCJ（カナダ商工会議所）主催のセミナーに参加すると、結構な数の外国人と日本人の参加者でした。

 

彼のプレゼンを要約すると。

 

１．日本の人口動態の変化から日本での不動産投資ではエリア選別が最重要であり、30年、40年先の出口戦略も見据えた方が良い。

 

２．出口戦略を考える上では更に高齢化した社会が待っているので、その際に高齢者のニーズにあう物件が売却や賃貸の際に良い。（例えば大病院が近くにあるとか、バリアフリーであるとか等）

 

３．核家族化、晩婚化が進んでおり世帯数自体の増加はあるので区分けの大きい不動産よりも、小規模の物件の方が良い。

 

４．人口の減少している地方においての投資は非常に注意が必要である。

 

５．東京圏における不動産投資であれば、東京は人の入れ替わりがあっても世界に冠たる都市であり続けると思われるのでリスクが低い。

 

等などです。

 

「みなとアセット」がかなり以前から指摘していた点とダブる所も多い内容で私としては目新しさが無かったのです。

 

ただ、以下の二点を外国人の見た目でコメントされており興味深かったです。

 

 

１．日本（日本人）は変化をする事に対して躊躇し、動かない時は全くどうにもならないが、長い期間のコンセンサスを得て形成された流れが出来ると非常に早く行動する。

 

２．日本は経済的にも豊かで（家計と企業は豊かでも政府が借金漬けだが）、技術力もあり、才能ある人も多いのに何故こうもネガティブに捉えるのであろうか…

 

 

by 向井啓和

東京の不動産投資にも参考になるかもしれませんので…

 

2010年4月8日の日経新聞の東京首都圏経済版に品川駅とプリンスホテル関連の記事が出ていました。品川駅の高輪口はプリンスホテル等のホテルが数棟建っておりますが、統一感が今一つの所ではあります。

 

 

そんな中で羽田空港国際化に絡まって海外からの集客を積極化して行こうというのが狙いです。

 

品川駅は羽田空港から電車や車で20分程度と近く羽田が国際化した際には面白くなってくる場所です。特に高輪側は老朽化したホテルや若干離れた所には利用されていない広大な衆議院宿舎等の土地もあり、色々な可能性がある所ではないかと思います。

 

日経プレスリリースでもう少しポイントが出ています。（ご興味あれば…）

 

ミーティング、インセンティブ、コンベンション、エキシビションの頭文字を取って“MICE”に注力するそうです。
http://release.nikkei.co.jp/print.cfm?relID=248224

 

品川駅に限らず、京浜急行の沿線やモノレールの沿線等は様々なニーズが増えそうな所ではあります。そこに雇用も生まれ、近隣に住む人も増えます。

 

海外でも例えばアメリカのシカゴは全米の様々な会議等が開かれると言う事でその関連の産業が発展しています。一度、ホテルの予約をせずに行って泊る所がないと言う失態をしてしまいました…大きなコンベンションがあると満室になってしまうので…

 

by向井啓和

 

4月1日を過ぎまして市町村税である固定資産税関係の動きがあります。固定資産税に関しては「賦課課税方式」と言って行政庁が価格を決めて一方的に課税する都合上、納税者の側から不服の申立てをする事により価格の決定を修正してもらう事が出来ます。
（一種の救済処置です。）

 

 

その為の手続きとして納税者が「固定資産評価審査委員会」に対して「審査の申出」を行う必要があります。

 

納税者が固定資産課税台帳の閲覧に関しての公示があった日以降、納税通知書を受け取ってから60日以内の期間に申立てる事が必要になります。

 

不動産投資をされていて、入居率が高くても低くても必ず掛ってくる固定資産税は上手く付きあう必要があります。

 

今年の賦課期日（1月1日）での土地価格は前年比10%内外の下落があったと新聞紙上でも出ておりましたが、その下落分の価格の修正が適切に行われているかチェックを行う必要があります。（適切に修正されていれば審査の申立ての必要は無いでしょう。）

 

尚、固定資産税に関しては「自分の土地建物」に関して「価格」を調べる「閲覧」という制度と、「他人の土地建物」に関して「価格」を調べる「縦覧」という制度があります。

 

審査の申出をするにあたっては、自分の土地建物の評価が「他と比べて高い」という必要がありますが、その為には同一市町村内における類似した土地建物との比較を行う事を抜きには行えません。（説得力を確保する必要があります。）

 

従って、「閲覧」も「縦覧」も行ってそれから、「審査の申出」を行い価格を下げてもらう必要があります。ただ、申出をして何の連絡もない場合は申出が「却下」された事になりますので、その事実に基づいて訴訟によって価格の修正を申し立てる必要があります。（前置主義）

 

不動産投資において文字通り「固定」コストを動かす一年のうちでも数少ない機会です。（60日+αの期間のみです。）

 

東京都の特別区の固定資産税に関してhttp://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html#k_16

 

by 向井啓和

不動産投資のアドバイザーとして即戦力とはなりませんが、一名新卒者者のインターン（新卒者就職応援プロジェクト）を受け入れる事にしました。（中国語が出来る日本人の方で中国人の顧客が増加している弊社の状況にピッタリだったので即決です。）

 

 

このプログラムは今年卒業する大学生で就職出来なかった人にインターンを6カ月するチャンスを与えて、その後採用するというシステムになっています。良い点は企業としては今後6カ月間は給与の支払いが無い一方、学生の側は一日辺りアルバイトをしているのと同程度のお金が払われる点です。

 

 

（中小企業庁　　http://www.chusho.meti.go.jp/keiei/koyou/jinzai.htm）

 

 

また、インターン受け入れ企業にも一日辺り3500円の費用が払われます。

 

 

要は税金で何とか就職にあぶれた新卒者を支え、中小企業にも若者の採用の機会を提供するというプログラムです。企業側も学生側もお互いを見極められ、学生に取っては通常のアルバイトでは少ないオフィスワークの経験を詰める事にあります。

 

 

この政策は珍しく「大当たり」だと思います。

 

 

鳩山政権で決まった政策なのか分かりませんが、業務が伸びて人材の足りない中小企業の採用者は積極的に活用された方が良いと思います。

 

 

「残りものに福がある」かもしれません…不動産投資と同じです。

 

by 向井啓和

 

 

「東京のへそが移動」と言っても、人口分布の事です。数年前までは東京でも東の方面はあまり人気が無かったのですが、だいぶ見なおされつつあります。例えば、月島・豊洲エリア等がその最たるものです。

 

 

不動産投資で難しいのが今後10年単位でエリアの将来像を想像する事ですが、東京スカイツリーの竣工が一つのビックチェンジのきっかけになるかもしれません。

 

 

以前は東京タワーの見えるところに住むというのが一つの地方から出て来た方の成功のバロメーターだった事もありますが、今後は東京スカイツリーを巡ってどんな動きが出て来るのか…

 

 

近隣の駅周辺で他の商業施設等も活性化し、他の開発がスタートしてくれば毛嫌いしていた人も押上、業平橋近辺を見直すのではないかという感じです。（台東区、墨田区等）

 

by 向井啓和

確定申告出して来ました。色々と勉強になりました。

 

 

消費税（四半期決算）と所得税の申告でしたが、建物と付属設備を分けるだとか、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」の届出を出したり、消費税の還付分を不動産収入のその他の収入に入れる等。

 

 

前年度に不動産を購入された方は今回の確定申告までに先行取得の届出を提出する必要があるので忘れてはいけないポイントですね。

 

 

by 向井啓和