東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

昨年の不動産投資分の確定申告をしていて気付いた事ですが、全般的に不動産投資の経費率が上昇しています。特に固定資産税が21年度の1月1日基準となりまして前年よりも評価価格が高い事が大きなインパクトとなっています。

 

 

それ以外では光熱費関係が上昇しております。ビル等の共用部分やテナントの電力使用が上昇した事もありますし、価格が多少上がった事もあり全般的にコスト高となっていました。

 

 

特に特筆すべきは老朽化したビルでエアコン等を交換していない所の電力消費量の伸びが大きかったです。猛暑や寒い冬になると老朽化した設備のロスは大きいです。

 

by 向井啓和

不動産活用の手段としてPPP（public private partnership)が脚光を浴びて来ております。

 

PPPとは官民協力事業を意味しており自治体や法人が所有している土地等の不動産を有効活用する手法の一つです。

 

自治体と民間が隣り合わせの土地を所有している場合や、等価交換等で土地の交換をした後に不動産開発までのスキーム等を検討するケースが多い様です。

 

例としては大手法人や市町村の遊休土地（福利厚生施設等）を民間のスポーツ運営者に委託して活用してもらう等があります。

 

現在弊社では相談段階でその様な話が来ており運営者等と詰めております。

 

by 向井啓和

 

 

収益不動産等の投資物件のローンにおいての注意点の一つは金融機関に対して「正しいアクセス」をするという事です。

 

「正しいアクセス」とは銀行の内部の状態をある程度把握しつつ、適切なアクセスポイントにアクセスすることです。適切な所に行かないとローンが全く出ません。玉の出ないパチンコ台の前に座っている様に時間だけ浪費します。

 

では正しくないアクセスとはどんな先でしょう。

 

 

１．異動が間近の担当者や支店長のいる支店

 

 

２．売上目標を既に達成している支店

 

 

３．支店の決済権者が保守的な支店

 

 

４．融資でのトラブル等に以前巻き込まれている支店

 

等などです。

 

 

 

丁度今の時期等は3月末の決算に向かっている時期なので、間違った先に行くととんでも無い事になります。

 

 

銀行員のメンタリティーから言えば目標を達成していたら、『これ以上今年度やったら来年度のノルマが上がるから、3月末までは押さえておこう』と思います。

 

 

一方、成績がまだ達成されていない支店は『目標を達成しないと査定に響くから、3月末までに何としてもやろう』と思います。

 

同じ銀行の中でも全く別物になります。普段から日々関係していない人からしたら全く知りえない事ですが、それが大きなウェイトを占めています。

 

私達は当然ながらそれらの『色』を見ながら対応しています。

 

by 向井啓和

不動産投資の仲介業務をしていると多くの富裕層の方とお会いしますが、その中で国際的な教育について色々と学ぶところがあります。

 

ソロスファンドのマネージャーだったジムロジャースはこれからは中国語が重要だと言う事で住まいを中国語圏に移して子供に中国語で教育をしているのは有名な話です。

 

それ以外に先日来られた台湾人の方は、日本と台湾の学校の両方に子供を行かせています。例えば、春節の時には日本の学校に通う等、どちらかの学校が長期休暇に入る時には他の公立学校に行かせると言う方法です。

 

（その方は日本に家もあり固定資産税も払っていますので堂々と行かせています。）

 

これはアメリカに住んでいる日本人の家族の方でもやっている方法ですが、アメリカは夏休み期間が3か月と長いですがその期間は日本の祖父母の田舎の公立学校で学ばせる等…

 

富裕層の間では語学の習得はそれ程重要視されていると言う事です。中には更に一歩進んで「ファミリーエクスチェンジ」なる事がされています。

 

ファミリーエクスチェンジは「同じ年代の子供を一時的に交換する」という事を意味します。それぞれ相手の子供を自分の子供と同じ様に自国語で生活させ、教育するという事です。

 

 

by 向井啓和

2月5日（土）に楽待がやる不動産投資セミナーに参加します。

 

「一棟物投資用不動産の仲介会社の参加が少ないので出てくれ」という事で参加する事にしました。

 

一棟物に限らず、区分マンション、区分店舗、工場用地等様々な物件を扱っていますので何でもありの姿勢で応えたいと思ってます。

 

講師も数名参加される様なのでお暇でしたらお待ちしてます。

 

by 向井啓和

確定申告が近くなると脱税摘発の記事が目立ちます。（確定申告期を前に抑止的な効果を狙ったものと理解されています。）今日は不動産会社の脱税が摘発されてました。

 

 

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819695E3EBE2E1888DE3EBE2E3E0E2E3E39191E3E2E2E2;at=DGXZZO0195583008122009000000

また、直近で気になる記事が出てました。スイスのプライベートバンクのジュリアスベアの顧客情報が流れているという記事です。

 

日本の富裕層ではなじみが少ないかもしれませんが、老舗のプライベートバンクですので影響は甚大かと思います。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110120-00000058-reu-int

 

以前リヒテンシュタインの銀行から漏れた口座情報で帝京大の元総長の申告漏れが出ましたが同じ流れになるかもしれません。

 

by 向井啓和

弁護士事務所との提携の話が来ました。本日会って聞くと今後弁護士事務所で信託業務を本格的に開始する事にともなってのお話でした。

 

相続の可能性のある物件について不動産管理信託を設定してもらい、その後相続が発生した場合には持分割合に按分し相続してもらい、収入と費用を按分し残金を相続人に支払うという仕組みです。

 

 

不動産管理信託は本来は信託銀行の業務なのですが個人の資産家（10億以下）のところのカバレッジはあまりなされていないのが現状だそうです。

 

 

また、相続人自身が経済的に厳しくなった際にはその持分を売却したいわけですが、通常の不動産の共有では持分のみの売却は難しい事となります。

 

 

一方信託受益権の場合には信託受益権を全くの第3者に売却してしまっても間に信託会社が入り、売却し易いスキームとなっています。

 

by 向井啓和

城南地区お住まいの方向けに4億円前後のフルローン物件が出ました。既に物件評価はしており、属性によっては出ると銀行評価が出ています。本部審査無しで支店決済で行けます。

 

金融資産が潤沢である事が必要でありますが、お問い合わせ頂ければ担当者と物件と銀行をセットでご紹介します。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の小さな失敗をご紹介します。

 

本日弊社所有の管理状態のあまり良くない千葉のビルに関して連絡がありました。

 

正月でビルに落書きがされているとの事です。

 

有名な「ティッピングポイント」というマーケティングの本にも書いてありますが、「破れ窓効果」とでも言う事を実感してしまいました。ＮＹ市の犯罪率の急低下に関して紹介した理論です。日本の自治体でも紹介しているので下記ご覧ください。

 

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/1110178937724/index.html

 

不動産の管理はキチンとしないと悪い輩に狙われると言う悪い例です…

 

但し、保険に入っているのでカバーはされますが。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

 

 

ワンルームマンションバルク販売のご紹介です。

 

 

売主の方が不動産投資で他の物件の購入の為に資金が必要と言う事もあり買手には有利な価格でご紹介出来そうです。利回り的には10%オーバーどころか14%前後の数字になりそうです。

 

 

一棟物のマンション投資には借入をしたくない、もしくは年齢も高齢であり難しいという方には年金代わりに面白い投資に成るかもしれません。

 

by 向井啓和

 

 

1500万以下で行けそうです。