東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

アメリカからの経済的な復興支援がこれから続々と来そうです。

 

本日弊社の社員がアメリカ人のキーパーソンとミーティングをして来ました。（姉妹都市等からかなり多くのオファーが届いているそうです。）

 

by 向井啓和

被災地の現状や被災者の状態等を考えるとプライオリティでは後になる投資という活動はしばらく低下しそうです。

 

不動産投資仲介もスローダウンは必至でしょう。

 

弊社も活動量を低下させて営業しておりますが、不動産の流通自体を低下させない為の活動は必要と感じています。

 

本日震災前に契約した新築アパートの決済をして来ましたが、それはある企業の社員の寮になる物件です。そこに入寮される社員の方は食品の加工等の仕事をされるそうです。現在不足気味の食料品の供給に役に立つわけです。

 

経済活動は互いに連結していますので私どもの様な仲介業でも滞ると他の経済活動に影響を与えます。かげながら社会の円滑な経済の流動性の提供に尽力して行きたいと思います。

 

by 向井啓和

収益物件を購入してアパート経営をすると時間の経過と共に多くの失敗を経験する事になります。特に地方の不動産投資は短期的には良好そうに見えても人口減少と言う潮流によって長期的にやられます。

 

更に土地の余っている地方の場合のもう一つの問題点がライバルの新築アパートが次から次へと建って来る事です。（都心やその周辺で土地の代替が少ないエリアであればそう簡単に新築アパートマンションが供給されません。）

 

現状で満室経営という事に満足せずに都心への分散投資等の対策を練るべきです。さもなければその不動産投資は時間に負けた失敗となるからです。

 

地方の不動産投資の場合には特に急速に過疎化、高齢化して行きますので待ったなしです。相当高利回りでフルローンで買っていなければ良いのですがフルローン等で買っているとキャッシュフローが厳しいはずです。

 

by 向井啓和

民主党が「事業仕分け」の次に「規制仕分け」をしたそうですが、その一環として悪質なマンション販売が規制強化されるそうです。

 

NHKニュースで報道されておりました。

 

 

http://www.nhk.or.jp/news/html/20110307/t10014494891000.html

 

主にワンルームマンション等の投資用マンションを名簿屋から名簿を買ってそこらじゅうに電話を掛けて勧誘するというのが手法です。

 

都市伝説としては電話機を手にガムテープで巻きつけて電話させ続けるそうです。

 

弊社では「反響営業」と言ってお客さまの主体的な第一歩（メール受信、電話問い合わせ等）があって初めて話をするので一人もそういう営業をした事がありませんが…

 

ちなみに私もよく土日に自宅にワンルームマンション販売の電話が掛って来ます。

 

 

by 向井啓和

ターミナル駅の事務所ビルならロケーションによっては貸会議室という形で賃貸借収入並みの収入を得る事も可能です。

 

ただ、季節性の要因が大きいのが通常の賃貸借と異なります。3月、4月、5月、6月等の時期は動きが活発ですが、12月頃は低調になる等の傾向があります。（決算発表、株主総会、新規事業の立ち上げ等が関係していると思います。）

 

 

以下が3月の予定ですが、借りる方は3月前半を除いてそれぞれ異なります。時間当たりで使用料をもらっています…

 

 

2日（水）15：00－20：00(3～4日の荷物搬入及び設営)

3日（木） 9：00－21：00(3～4日連続利用・荷物置きっぱなし)

4日（金） 9：00－20：00(時間延長、3～4日連続利用)

9日（水）16：00－19：00

13日（日）12：00－16：00

14日（月）10：00－11：00

15日（火） 9：30－11：30　(16日午後からの変更分)

16日（水）10：00－12：00

24日（木）13：00－18：00(申込書待ち)

25日（金）10：00－18：00(申込書待ち)

 

 

 

3月はまだ申込が入る可能性もありますので通常の賃貸よりも使用料を得られそうです。

 

by 向井啓和

 

 

かなり年季の入った物件ですが任意売却物件です。

 

滞納等の問題もあり不動産投資上級者向け物件かと思いますがご紹介します。

 

建物の管理状態も悪く大規模修繕も相当期間やっていません。ただ、立地は駅からも近く大規模修繕をする経済力がある方には面白い物件かもしれません。

 

by 向井啓和

 

不動産投資案件のセールスの一環として、本日メジャーホテルグループ運営会社の方とミーティングをして来ましたが、遠隔地の国内リゾート地の状態があまり良く無い様です。

 

特に、LLC（ローコストキャリアーと呼ばれる格安飛行機）が東南アジアへ飛ぶ事が増えた事もあり、国内で例えば沖縄等のリゾート地の比較優位性が低下している様です。

 

国内航空便では往復で5万、6万もするのに比べてLLCで物価の安い東南アジアに行けば半分程度でフライト出来るのが理由の様です。

 

よって現在国内リゾートホテルの投資は控えめな様です。

 

by 向井啓和

確定申告も佳境に入って来ましたが、特に難しいのが不動産の売却をされた方では無いかと思います。

 

 

 

今年収益不動産を購入した人は土地建物の減価償却費の計算等もしなければなりません。参考資料として国税のHPを添付します。

 

建物の標準的な建築価額表
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2006/kisairei-joto/jyouto/C013.pdf

 

この表は確定申告のみならず不動産の建物の価格推移等を見る上でも面白い物です。例えば平成17年築の建物と、平成3年築の建物ではその当時の建築原価が全くことなります。バブル後期の平成3年の方が平成17年よりも約40%高くなっています。

 

これが実は固定資産税の評価額に直接的に影響して来ます。例えば平成23年の今でも平成3年築の20年経過の建物の建物の評価額と平成17年の建物の評価額があまり変らない等の変な事が起こります。

 

不動産投資をした人から考えれば古い建物の方が評価額が低くて当然なのですが、そうならないのはその当時の原価を引きずっているからです。

 

by 向井啓和

 

 

東京マラソンご苦労様でした！！会社から応援させてもらいました。

 

実は、みなとアセットマネジメント株式会社は第一京浜沿いの東京マラソンのコース上にあります。その為、うっかりマラソンがある事を忘れていると案内の為に車を出す事が不可能となります。（今年、弊社担当者がそんな状態に陥りました。）

 

http://www.tokyo42195.org/2011/map.html#

 

 

東京マラソンのコースはテレビ放送もされるのでバッチリ弊社の『東京圏の不動産投資』の看板が映っていた様です。

 

自社ビル使用を考えた不動産投資の場合には物件の視認性を重視される事をお勧めします。立地によっては無料でテレビに出してもらえますので…

 

by 向井啓和

今はなき某不動産ディベロッパーの旧本社ビルには外部から入って来る人の花粉を飛ばす部屋があった事を思い出しました。

 

本日からどうやら大規模に花粉が飛びだした様です。

 

ポールンロボというのがあります。
http://weathernews.jp/pollen/cgi/pollen_disp.cgi?id=SHBY3

 

花粉の侵入を阻止する様なビルとかマンション等あると良いですね…

 

 

 

ちなみに弊社のビルは日当たりが良すぎて暑いのでクーラーを入れてます・・・

 

by 向井啓和