東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

今年最後の物件調査を渋谷区、世田谷区、港区に行って来ました。来年に掛けて不動産投資に適した物件がぞくぞくと出て来る予感を感じさせられました。

 

 

まずは、渋谷区のビルです。

 

 

こちらはオフィスと商業店舗の併用ビルですが、駐車場も完備されており空室部分を自己使用してその他から家賃収入を得るには持って来いかもしれません。

 

 

何度かに分けて他の区の収益物件もアップします。

 

by 向井啓和

不動産投資において最後まで気の抜けないのが決済前後です。ちょっとしたトラブルや勘違いが発生するからです。

 

 

本日決済して来た時には以下の様なトラブルが発生しそうになりました。

 

 

弊社は買主側の仲介の立場ですので、買主側の準備は抜かりなく全て終了し伝票の書きこみ等もしてもらい、司法書士のOKも出てからです。銀行は融資の実行に入りました。

 

 

その際に売主の法人に司法書士の方が「○○さん住所変更登記は何時頃されるんですか？」と雑談を振ると、「今日の予定ですが」と来ました。

 

 

それから司法書士の方も我々業者もちょっとあわてました。

 

 

法人の住所変更を同日に掛けに行くと、不動産登記の申請が通らなくなってしまうからです。そこで急きょ法人登記の依頼をしている司法書士に住所変更の法人登記は来年以降に頼んで難を逃れました。（同じ登記所の場合）

 

 

法人が売主の場合で、現住所が変わっていたら不動産登記の申請は受け付けてもらえないですから…
登記申請書類の住所やその他もろもろの資料が台無しです。

 

 

売主側の業者は大手でしたが、その辺りの事を売主に念を押して置かなかったのでしょうね…

 

 

当日に他で焦ったのが、銀行口座への残高が数百万足りなかった場合ですが、そちらも難を切り抜けましたが…

不動産売買の決済の日は相当余裕を持っていないといけないなという教訓です。

 

 

by 向井啓和

 

 

都心3区に所在する中古のオフィスビルが出ましたのでご紹介します。金額は桁が一つ上がってしまいますが、利回りベースでは14%程度を望めそうです。

 

 

ただ、問題は物件が容積率を結構オーバーしている点です。

 

 

立地は都心でかなりオフィス需要のある所ではありますが、相続等で買換えをされる必要がある方等には悪くないかと思います。建物が古いということもあり、多くのテナントとは定期借家契約で賃貸をしているそうですし…

 

 

不動産投資をかなり昔からされいて担保余力がかなりある方か、土地の収用や相続や株式売却等で自己資金の厚い方でないと厳しいでしょうが。

本日の日経新聞一面に小さく記事が出ていましたが、不動産投資の一つの動向を占うものなのでご紹介します。

 

 

米系不動産ファンドが東京駅から徒歩1，2分のビル（パシフィックセンチュリー丸の内という東京駅の八重洲口側にあるビル）を1400億円で購入という内容でした。実際米系ファンドと言われている会社であるセキュアードキャピタルのHPにはプレスリリースが出ています。

 

http://eir.eol.co.jp/EIR/View.aspx?cat=tdnet&sid=762165

 

 

この物件はファンド系物件を扱う人にとっては非常に有名な「買える物件」として通っていました。（何故「買える物件」かと言うとこの様なシンボル的な物件は通常「売りに出ない」からです。例えば丸ビルが売りに出る事は想像出来ないと思います。）

 

 

このセキュアードキャピタルが若干特殊なのはかなり筋の良い長期資金が入っている事です。実際にこの会社は米国カリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）等との不動産投資ファンドを組成していますので裏付けが強いと推測されます。

 

 

よって全ての新興不動産会社もしくはファンドが良くなるという訳ではなく、非常に優良な長期資本や長期資金を持った投資家がクラウンジュル（Crown Jowel 王冠の上の宝石）を確保したという事が言えます。

 

 

この事は個人の不動産投資をされる方にも当てはまりますが、長期の資本、すなわち自己資金を潤沢に投下して物件を購入されれば思わぬ宝を得る事が出来ます。

 

 

自己資金を投下しなくてフルローンで買える物件ばかり探していると、本当は価値の低い「積算価格だけ出る物件」を買う事に
なります。

 

 

先日まだ売り物件になっていない港区の売りビルを見て来ました。同族企業の自社ビルに将来はしたいというニーズから事前に物件調査を依頼されました。

 

 

屋上にある機械は平成元年前後のエアコン室外機等です。外見や共用部分は綺麗なので印象は良いのですが、後で不具合があってクレームやトラブルに成らない様に事前説明の為の調査です。

 

 

（良く築地の魚市場でマグロの尻尾が切られていてそれを見れば魚の質がわかると言いますが、投資用不動産の場合は屋上と地下ですかね・・・）

 

 

ちなみに、日本製のエアコンや電気機器は相当優秀で、20年でもメンテナンスをしていれば全く問題なく動いているそうです。写真のダイキン製のエアコンも全く問題なく動いているそうですし、弊社にある三洋電機製の年代物のエアコンも十分過ぎる働きをしております。

 

by 向井啓和

不動産投資の新しい可能性を提示したいと思います。2009年現在では通常の銀行のアパートローンの融資は単独所有者への融資もしくは共同名義であっても家族・親族に殆ど限られています。更に住居であっても親族間に限定でした。

 

 

よって、友人知人や理念に賛同する人たちが集まって建てる住居のコーポラティブハウスの融資等は既存の銀行では面倒くさい案件として門前払いだったと思います。（特に土地取得等の段階では）

 

 

ここで一つの可能性を提起したいのですが「maneo株式会社」が提供している融資マッチングです。その中でこんな案件がありました。

詳細はこちら

https://www.maneo.jp/apl/auction/detail?id=1412

 

 

要は友人知人の気の知れた人同士が集まってコーポラティブ住宅を建設する「つなぎ融資」の申請を銀行にするのではなく、この融資マッチングで行うというものです。例えば1億円の融資でも20万ずつであれば500人から借りれば済む話です。

 

 

貸す方もリスクを抑えた貸し方もできますし、銀行に預金するよりも良い利回りを得る事ができます。

こんなシステムを将来不動産投資でも利用出来たら面白いなとは思いました。

 

 

 

不動産の価値を考えるにあたって、今後は特にグリーン（公園、樹木、草花、水路運河等）が重要になると言われています。東京都心でもヒートアイランド現象が指摘されていますが、樹木と水路運河が風の流れ道を作っていると言われています。

 

 

現在もそうですが、グリーンのあるエリアに近い所の物件の価値は下がりづらく、入居率が高止まりするという事に成るのでしょう。家賃がどうのこうの言っても結局は人間の感性の影響を受けますので居心地の良い場所には人が集まります。

 

 

不動産投資には「計算」と「観察」の両方が重要になります。「計算」は数理的ですが、一方「観察」は5感全てが感じ取るものです。賃貸で入居申し込み入れる人も無意識のうちに両方を織り込んで決めてるはずです。

 

上記写真はいずれも東京都港区の各所のものですが、いずれも昔ながらの樹木や公園等が憩いの場を提供しております。

 

 

港区に限らず東京でも緑の多いエリアが近くにある場所は人気があります。例えば、田園調布（多摩川）、青山表参道（並木道）、番町麹町（皇居）、代々木（代々木公園）、広尾（有栖川公園）、等など。

 

 

by 向井啓和

建築家の左高啓三氏とミーティングのつづきです。左高氏の考案したシステムを取入れて不動産投資に活かせないかと言う事でのミーティングでした。

 

 

サタカシステムが面白いと思ったのはパズルの様に天井高の異なる居住空間を作れるところです。スキップタイプやメゾネットタイプの組み合わせが出来ますし、構造の組み合わせ次第では将来の改築をにらんだ建築が可能となります。

 

 

ファミリー、単身者、オフィスビル事務所、店舗等の組み合わせが可能となります。将来のニーズの変更に合わせてのある程度のコンバージョンやリノベーション等の自由度が高まります。

 

 

左高氏は「日本のマンションの欠点は２つある。１つは天井高が非常に低いということ。もう１つが収納が圧倒的に少ないということ。」と指摘しておりました。

 

 

確かに私共が外国人の方を案内すると築年の古いマンションは特に、「天井が低い」、「梁がなんでこんなところにあるのか」、「誰がこんなマンションを建てたのか会ってみたい」、「なんでこういう風に間取りをしようと考えなかったのか」等など批判を受けます。

 

 

特にフランス人の方の好みにあう日本のマンションはかなり少ないというのが実感です。殆どがコストを安くあげて利益を出すためなので設計士の責任ではないのかもしれませんが…

http://ss-sataka.com/system.htm

 

 

by 向井啓和

本日、建築家の左高啓三氏とミーティングしました。左高氏の考案し日本、ヨーロッパ、アメリカ、中国で特許を取られたシステムを取入れて不動産投資に活かせないかと言う事でのミーティングでした。

 

 

左高氏はサタカシステムというエコロジーとゆとりと柔軟性を持った工法は日本人の貧弱な居住空間の改革につながるのではないかと考えておられます。

 

 

「日本人の縮み志向は、天井の低い圧迫感のある居住スペースの影響が多かれ少なかれある」と指摘されました。氏はヨーロッパを中心に海外での経験も長いこともあり日本の天井が低い事を嘆いておりました。

 

 

「建物の快適度は平面で考えるのではなく、立体で考えるべきである。ゆとりある建物は圧迫感がない。」とのことです。

 

 

また、左高氏は経済性や柔軟性やエコロジーも考慮されてもおられます。続きは次回以降ご紹介します。

 

「サタカ　システム」は正スラブと逆スラブを交互に組み合わせていく工法
3.6ｍの階高なのに天井高が3.75ｍもとれているという摩訶不思議な工法です。共用廊下から一歩部屋の中へ入るとそこは別世界。現状のマンション工法では考えられない広々とした部屋空間が広がります。

 

http://ss-sataka.com/system.htm

 

 

by 向井啓和

本日帝国データの新聞の帝国タイムス(12月5日）を読みましたが、外食産業の倒産が過去最悪のペースに達しているそうです。不動産投資にも如実に影響してくる話なので注意が必要です。

 

 

同紙によると「不況型倒産」が79%とトップとなっている様です。また、業態では居酒屋とバーが約3割を占めているそうです。

 

 

倒産の理由としては競合激化と個人消費低迷が背景との事です。

実感出来る話ですが、つい2，3年前はワンコインランチというイメージでしたが、今では300円を切るコンビニ弁当が出る状況で700円、800円の定食を売る飲食店は厳しい戦いを強いられているということでしょうか。

 

 

不動産投資で店舗を買う際にはデフレに強い業態が入っている店舗が良いですね。

 

 

例えば、価格競争の少ない業態である病院、銀行、コンビニ等のテナント入居物件か、既に低価格のデフレに強い外食産業の入っている店舗物件がリスクが低いでしょう。（例えば、立ち食いそば店、100円ショップ、格安な量販店等）

 

 

一棟売りマンションで立地の良い物件の場合には一階が店舗という事が多いので避けては通れませんね。

 

by 向井啓和