東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

弊社開業後もうすぐ5年目になりますが、現在お客様急増中につきまして投資用不動産セールスアシスタントの正社員もしくはパートを募集します。

 

 

現在男性社員が多く、女性のパートもしくはバイトがサポートしておりますが、バイトの子は学校を卒業しソフトウェア開発企業に就職し、パートの子は本業のデザイン＆イラストの仕事が忙しくなったという事で辞める予定なので女性の方がバランス的に良いと思ってます。（共に3，4年働いていた子です。）

 

 

業務はHPのメンテナンスとその他営業サポート（電話応対や営業留守対応）になります。時短形式も応相談です。（タイムシェアリング）

 

 

また、営業サポートをする中で投資用不動産に関しての知識や経験が見についた段階で営業へのステップアップも可能です。

 

 

必要なスキル等
・ITに対する知識と経験（Office 系全般、ドリームウェイバー等のソフト利用）がある方。
・ご自身でHPやブログを運営した経験や知識のある方やその意欲のある方。
・一般的なファイリングや顧客対応能力

 

 

あったらプラスのスキル等
・英語や中国語のスキル
・不動産や投資に対する知識や経験や興味
・宅建資格、普通自動車免許
・簿記やその他の資格等

 

詳細はこちらのブログのお問い合わせ先で。

 

 

by 向井啓和

今月に入り特に土地収納で現金が入る方や、相続案件の最後の詰めで年内に事業用不動産や収益物件の買換えをしなければならないという方が増えています。後2週間もすれば静かになってくるのでしょうが、同時に金融機関経由で話が入ったり直接問い合わせが入ったりしており捌ききれない位です。

 

 

日本人の気分的な物もあるのでしょうが、相続税の納税の都合上なるべく早く年内に売却しなければならないというニーズがある一方、土地の収用や買い替え案件を買わなければならないという案件が交錯しています。借金を返済して身軽に成りたいという心理もあるのでしょうか。

 

 

年内で最も忙しい時期ですかね今は…

 

by 向井啓和

 

本日の大雨は酷かった様です。京浜急行のショッピング街の入り口でも雨漏りが発生していました。建物が老朽化しているのが原因かと思いますが、大手企業の管理物件でも完璧ではないという一つの例です。

 

 

どこでも多かれ少なかれ建物が古くなると管理が大変になるということです。

 

 

同じ思いしている人は多いはずです…しょっちゅう何か発生してきますので。まあそれも物件管理をする宿命なので。

 

 

 

 

不動産投資に限らず、不動産を買う人は大体晴れの日に物件を見に行きますが、本当は雨の日等の内見も十分意味を持ちます。寧ろ雨の日等に物件見に行った方が実態が分かります。

 

 

例えば、写真の様な雨漏りも事前に発見できるはずです。

 

 

不動産を買う時に、建物の構造上の問題等は雨の日や台風等の天候の日にこそ分かる物です。その為、屋上防水などの大規模修繕をする前に現場確認する等の時には良くリフォーム業者は一度大雨の日に物件を見せてくれと行って来ます。

 

 

晴天の中のオープンハウスが化粧バッチリの状態だとすれば、雨の日には物件のスッピン状態が見れます。不動産投資は長い付き合いになるのでどうせなら「スッピン」も見ておいた方が良いのでは？？

 

by 向井啓和

 

 

 

 

城南地区の高級住宅街に賃貸併用住居として考えられる投資用不動産が出ました。一部木造部分がありますが、大規模修繕がしっかりなされていて企業の役員クラスの借上げ社宅に成っているようです。

 

 

3世帯に分かれた住居で3億前後という事で空室リスクは高いのですが懐の深い方であれば悪くないのではないかと思います。
（又は一部ご自身の自宅としても考えられる方にとっては良いのでは…）

 

 

価格としては積算価格前後と言って良いのかと思います。ただ、都心のエリアは積算価格が低めに出るので更地価格以下の売値と言って良いのではないかと思います。

本日、日経新聞新聞の経済面に東京でのオフィスビル賃料下落の記事が出ておりました。オフィスビルへの不動産投資の参考になりそうですのでご紹介しますが、2003年秋の不動産バブルスタート時点のレベルまで下がったそうです。

 

 

あの当時の事を思い出すとりそな銀行への公的資金注入と小泉改革のスタート時点と一致します。株価もその当時の底値でした。オフィス賃料が上昇してデフレ脱却したかと思ったら2年前の天井から約16%下がったという事です。

 

 

ただ、この賃料下落にはフリーレントの提供等が含まれていませんので実際はもっと下がっている実感があります。中途半端な立地の中途半端な物件が一番きつい印象です。（駅から1，2分の物件はそうでもないが、駅から5分立地では空室が多い等…）

 

 

また、2003年当時もその数年前から賃料は安いまま推移していますのでそう考えると、オフィスビル賃料が「底打った」とは言えない様に思えます。暫く「底這う」のではと思われます。

 

 

よって中型のオフィスビル等へ投資しているREIT等も要注意かなと思います。

 

 

一方、小規模なビルは意外と安定しています。家賃の設定が元々安いオフィスの場合には退去も少ないので健闘しています。ビル投資をされるのであれば立地の優れた小規模物件が良いのではと思います。

 

 

不景気だと慎重になってきますので、成長していて本当は大きい所に移れる企業もかなりの期間小さなオフィスに留まります。

 

 

日経新聞の記事はこちらhttp://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20091104AT1J3001303112009.html

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

最近収益物件・事業用物件の動きが活発化してきました。一旦止まっていた売却の動きが局所的に活発化してきているのが理由かもしれません。

 

 

考えてみると2009年中の不動産投資には様々なメリットがありそれらは今後も継続するか不明であります。以下に挙げてみます。

 

 

１． 相変わらずの超低金利

 

２． 事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例

 

３． 価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加

 

 

 

 

１. 「相変わらずの超低金利」ですが、デフレ環境の酷い日本ですがそれでも金利は上昇するかもしれません。特にポイントは国債の大量発行を控えている点です。長年の自民党政権時代の負の遺産が一気に噴き出し、政府は税収減に見舞われており国債の発行を増額せざるを得ない状態です。

 

 

ここで何が問題かと言いますと、アパートローンの貸し出し金利のベンチマークとなる国債金利やそれに付随して動くスワップ金利が上昇することになるからです。

 

 

銀行の立場でこの状況を見ると銀行は資金を「貸し付けても」良いし「有価証券を買っても」良いのです。市場金利が上昇すれば アパートローンに出すよりも市場で流通している金利の上昇した有価証券を買った方がメリットがあります。

 

 

その為、相対的に、市場金利が上昇すればアパートローン金利も上がらざるを得ない状態になります。（特に固定金利融資を希望される場合に）

 

 

２． 「事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例」ですが、こちらのうち先行取得の特例に関しては平成21年12月31日までの方が課税の繰り延べのメリットが大です。詳細は以前も不動産投資ブログで紹介しましたので、そちら をみて頂ければともいます。

 

 

ちなみに参考までに税理士法人のこの特例について説明されているHPをご紹介します。
http://www.fuchie-act.com/info/tax_reforms_h21_4.html

 

 

３． 「価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加」ですが、こちらはあるたとえが良く実態を示しています。
「洪水は大雨が上がって後にやってくる。」

 

 

去年の9月にリーマンショックがあり、株価は今年の前半に世界的にも底をつけました。ただ、これらの大雨の後暫くしてから任意売却物件や破産物件やファンド解約物件は出て来るものです。今がまさにその状態です。恐らくこれから暫く続くでしょう。

 

 

そんなこんなで平成21年中の投資用不動産の購入は様々なメリットがあるので活発な動きが見られます。
最後まであきらめずに粘りましょう。

 

by 向井啓和

 

 

本日また破産物件を契約して来ました。弁護士事務所での契約となりました。弊社はこれから夢を描いている買主の方の側なので良いのですが、売る側はなかなかつらいなという感じです。

 

 

不動産投資で良い物件を買うにはどうしても売る方が泣く泣く売るという物件を買うので仕方がないのですが、微妙な空気が流れます。

 

 

その契約の前にまたまた積算価値はともかく、実勢価値の高い物件が出ました。暗くなってますが、急いで撮ってきました。

 

 

土地も真四角で、角地で、日当たりが良く、城南地区で、富裕層が多いそんなエリアです。

 

by 向井啓和

 

 

 

久しぶりに競売物件の調査に行って来ました。不動産投資を始めた10年前にはほぼ毎日、東京地方裁判所の閲覧室に昼休み行って書類を見ていましたが、ここ2，3年は任意売却物件の方が忙しく見ておりませんでした。

 

 

ただ、任意売却と競売はコインの裏表になるので面白そうな物件があればフォローして行く必要があります。

 

 

本日見て来たのは東京の城南地区の店舗の区分所有物件です。もっと賑わいのある所かと思っていましたがそうでもなかったです。

 

不動産競売は意外と外国人も競売に参加してまして、友人のカナダ人の方は王子に自宅を相模原の方に別宅を、オーストラリア人の方も都内で入札して自宅を買われた様です。

 

 

日本語も完ぺきに理解できないのに凄いなと感心するのと同時に、日本の競売システムへの信頼度の高さも要因なのかなとも思います。

 

by 向井啓和

一棟物の投資用不動産を所有していると水道光熱費等がかなり掛ります。共用部分の電気やエレベーターの電気や清掃や植栽に与える水の額等も規模が大きくなると結構な金額に成ってきます。

 

 

そんな中で既にご自身も居住する一棟物の不動産を所有している方には身近な省エネ、省コストのアイデアです。

 

 

現在国を始め地方自治体では自然エネルギーの利用を促すべく機器の設置に対して様々な助成を行っています。その中で特に太陽光エネルギーの利用機器に対しての助成金や補助金は様々な物があります。

 

 

例として、国と東京都と港区を挙げまず。それらのサイトを添付しました。

 

経済産業省の補助制度（住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金）http://www.j-pec.or.jp/02gaiyou.html

 

 

東京都の住宅用太陽エネルギー利用機器導入促進事業http://www.tokyo-co2down.jp/taiyo/kitei/k1/

 

 

港区の太陽光発電システム設置費助成http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/sumai/jyutakusinenerugi/index.html

 

 

それぞれの助成金、補助金を足しても当初投資金額から考慮すると元を取るのに何年も掛りますが・・・

 

 

現在の年収の高い方等はこういった設備を年収の高いうちに助成金があろうが無かろうが設置しておき、それらの機器の減価償却費を費用計上していくのも手かと思います。

 

 

そうする事で将来の居住コストを低下させる事が出来ます。

 

 

ただ、政策が賃貸用住宅への支援にもっと向けられても良いのではと思います。賃貸用住居の屋上も余裕があって未利用の状態の所が多いですが、そちらに対しても助成をされたらCO2削減に役立つのではないかと思います。

 

by 向井啓和