東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

信託受益権の損切りを年度内にするか否かの決断の時が近づいて来ました。（融資金融機関とファンド共にですが）

 

 

2月1日以降に3月末までに売却する信託受益権の不良債権処理の山が来ますが、概ね2月15日以降からでは損失処理に十分な時間が残されないのでそれまでに3月末までの案件は出て来ると考えられます。

 

 

ただ、去年もそうでしたが、今年も物件は出るは出るのでしょうが規模が相当圧縮されて来る感じでしょう。

 

 

相当数のファンド物件がリファイナンスやジャンプ（返済期日の延長）をして損切りを先伸ばしている感があります。

 

 

ちなみに明日15件程度の売り物件情報が入ってきます…

 

by 向井啓和

 

 

 

渋谷区のワンルームマンションを見て来ました。築年数は古めですがかなり贅沢な造りです。宅配ボックスも備わっておりますが、エントランスも広めで圧迫感は殆どありません。

 

 

利回りベースでは9％前後という事ですが、サイズがかなり大きい物件なのでなかなか一般の方には買えないところではありますが…

 

 

今後も2月以降ファンド解約物件が次々と出て来そうな感じではあります。但し、リファイナンスと両にらみのケースが多いのでリファイナンスが付いてしまうと売らなくなってしまうのが難点ですが…

 

(要は損切りを先伸ばす決断をされたら買えないという事ですがそういうケースが多いようです・・・

 

by 向井啓和

 

フルローン投資の失敗で怖い話を聞いたのでご紹介します。ある都市銀行にてですが、不動産契約書に基づいて融資の稟議を通して、ローン契約の申し込みも得てローンを実行したのですが後日契約書の「偽造」が発覚したそうです。

 

それでローンの全額一括返済を求めらたそうです。

 

良くある古典的な手法ですが、銀行に提示する売買契約書（例えば1億2000万）と実際の売買契約書（1億円）を二つ作成してそれにそれぞれ署名押印して銀行には偽の契約書を提出したそうです。

 

銀行としては1億2000万に対して1億円を融資したわけですが、実際の売買契約書が1億円であれば当然ながら9000万とかその前後の数字になっていたはずです。（通常の取り扱いの場合）

 

よって借主の約定違反となり期限前一括返済を銀行から迫られたようです。

 

現在フルローンで物件が誰でも買えると指導している業者には同様の事をしている先もあるそうですが、刑法における「有印私文書偽造」という罪になり得るのを理解されているか疑問です。

 

時々お客様から前回はフルローンで買ったのですがと書類を見せてもらいますが、明らかに物件の実力以上の借入をされており詳細を聞くと同様な回答を受けます。

 

こういう話は自分はうまくやっていても誰かが債務不履行になる等してその際に他の融資も調べたりして発覚するものです。今後、正規でフルローンを獲得した方は兎も角そうで無い方は上記の様なリスクを背負っている事になります。

 

by 向井啓和

 

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和

 

不動産投資の失敗に関してちらほら話を聞く事も増えて来ました。特にこの2－3年の間にフルローン等で物件を買い増して行かれた方が入居者の滞納や、入居率の下落等で苦労されている様です。

 

 

その中でも場合によっては特に気をつけた方が良いのが、銀行からの紹介案件の購入です。

 

 

一般的には銀行が自行の不良債権物件を持ってくると任意売却で有利な物件を買える様に思われますが、最近見たケースでは結果的に銀行に「はめられた」様な形になっています。

 

 

自行の不良債権物件を優良な顧客に貸出を付け替える事によって不良債権処理が出来るだけでなく、貸し出しも減らさない手法は銀行に取っては願ったり叶ったりです。

 

 

一方で不良債権の処理をするという点で高く売れないと回収額が足りなくなりますし、もう一方で今後長きに亘って借り入れをしてもらう借主にも配慮しなければなりません。

 

 

しかし、現実的には後者よりも、前者が配慮されている事が多い様です。

 

新築マンションの依頼主の不動産会社が倒産し、ゼネコンが売上を回収できず、その不動産会社やゼネコンへ債権を持っている銀行から個人の富裕層へ物件を持ち込んだりというパターンが最近多い様です。（但し、都市銀行は殆どこの様な形ではなくサービサーや専門部署へ一括で依頼してしまいます。）

 

 

ある方には某地方銀行から紹介された物件について特に店舗の想定家賃が高すぎるのでもっと価格を値引く様に第三者としてアドバイスしましたが、やはりその1，2階が入らないそうです。（私鉄の各駅停車駅でしたので3，4割家賃が割高と推定出来ましたので…）

 

 

かれこれもう1年以上経つ様に思います…

 

by 向井啓和

2010年の不動産投資に見られると思われる傾向を何点か挙げたいと思います。

 

１． セーフティーネット（自分年金）を求める投資家数の増加傾向は変わらない。

 

 

２． 外国人の購入傾向は変わらない。（特に中国系投資家は実需、投資共に根強いニーズがあります。本国市場が堅調である 限り続くと思われます。）

 

 

３． 一部の金融機関の融資スタンスに変化が見られそうです。特に4月以降に新年度入りしてから今年度よりも積極化する可能性があります。

 

 

４． ファンドからの物件供給が増加する可能性があります。（本来であれば昨年に出て来る物件がリファイナンスで延長されている等の状況ですが、その様な物件も２回の延長は許されなくなると想定されます。去年末のダヴィンチの物件が良い例です。）

 

 

以上の傾向を総括すると、まだ金融機関の融資スタンス全般に厳しさは残るものの信用力の強い人や企業（自己資金や余剰担保がある人）が物件を次々と購入していく様な展開になるのではと思われます。

 

by 向井啓和

「あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願いします。」

過ぎ去った昨年を反省し、これからの１年をどうされるか決意された方も多いかと思います。

 

 

重要なのが「昨年までやろう、やろうとしてやれなかった事を今年こそやるぞ！！」という決意です。不動産投資も他の事も同じです。

 

 

「時間が無い」「忙しい」「物件が無い」「銀行が貸さない」といろいろと課題はあるとは思いますが、この不確定な時代において「確たるセーフティーネットを構築するぞ！！」という強い気持ちが必要になります。

 

 

数年前に弊社に「1月5日」に来社された方がおりましたが、その年の3月にはフルローンで物件を買われ、現在では数棟の投資用不動産を持つ大家になられております。

 

 

「善は急げ」「鉄は熱いうちに打て」とは良く言った物です。「今年こそ」、「今年こそ」と言って数年は容易く経ってしまうものですしね。

 

 

問い合わせ頂ければくじけそうになった時には尻を叩くコーチとなりますので…
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

年末の大掃除をし始めましたら、名前の無いCDがあり中を見てみると去年レノベーションした友人の物件が出て来ました。

 

写真映りが良いのでアップします。

 

 

戸建で昭和40年代以前の建物をかなり割安に買いレノベーションした物件です。場所は新宿区早稲田の近辺だったので入居者は直ぐ決まりました。

 

 

不動産投資という観点からみると物件購入価格の7割程度の資金を使ってレノベーションしたので趣味に走ってしまったきらいは ありますが…

 

 

ただ、全体的には1600万位で土地付き戸建が所有出来た様です。全部建替えるよりはCO2も資金もセーブ出来たのでは？

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査の最後は港区の築浅投資用マンションのこちらになります。投資用不動産としての利回りはそれ程期待が出来ませんが、人気のそこそこ高い駅から徒歩3分以内なので入居率の問題は低いと思われます。

 

 

築年数も3年前後ですので、当面はこれと言って気にする事はないのかなという所です。

 

 

自己資金を2，3割入れて手堅い不動産投資にはもってこいでは。

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査の続きです。こちらは世田谷区になります。敷地延長の様な土地の上に建っているマンションでしたが、うまいこと工夫がされており本来はマイナスポイントである所がチャームポイントに変わってました。

 

 

同じ様な手法のアプローチのマンションとしては港区の三田ハウスがあります。三田ハウスはプチホテルか隠れ家的なマンションの風をしており売買でも賃貸でも根強い人気があります。

 

 

http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/mitahouse.html

 

この世田谷区のマンションも本来不動産投資という視点で見ると、道路付きが土地の価値を左右するので敷地延長的なマンションはマイナスなはずですが、入居者のニーズは高いかも知れません。

 

 

（プライバシーが守られるという事と、入口のアプローチを入ると「家に帰って来た感」があります。なんとなく落ち着くと言うだけなんですが…）

築年数は20年近く経っていますが、建物の管理状態は悪くなかったですし、入居率も高い投資物件でした。

 

by 向井啓和